近來土地出讓市場呈現(xiàn)出的狀態(tài)令人震驚："地王"層出不窮，動輒每平方米過萬元的地價成本，早已高出周邊房價。

眼下相當多的房地產(chǎn)企業(yè)"不是已經(jīng)上市在增發(fā)，就是走在上市的路上"。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場格局的不斷改變，房價上漲-地產(chǎn)股升值-巨額融資圈地-土地儲備充足抬高股價、高地價再拉高房價……一幅房、地、股聯(lián)動圖不時浮現(xiàn)在人們眼前。

"新華視點"記者陳芳、徐壽松、鄧華寧

現(xiàn)狀：土地市場頻爆"天價地"

11月8日，上海郊區(qū)青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃的地塊，掛牌底價為4億元左右，較終被重慶龍湖地產(chǎn)有限公司以15.42億元的"天價"一舉摘牌，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價之較。每平方米過萬元的地價成本，遠超出當?shù)刈≌壳懊科椒矫?000元的售價。

在掛牌現(xiàn)場，當報價員報出這一價格時，許多開發(fā)商不敢相信自己的耳朵，讓報價員"再說一遍"。

上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價也創(chuàng)出新高：土地出讓面積5.4公頃，容積率1.2，出讓總價13.01億元，樓面地價高達每平方米2萬元。而4個月前新江灣城D1地塊的"地王"地價是每平方米12500元，上漲了60%。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹感慨：地價已超出常理，就是"面粉貴過面包"。

不單單是上海，記者了解到，南京在7月下旬誕生江寧"地王"之后，8月中旬再次誕生板橋"地王"。拍賣現(xiàn)場，南京市國土局竟然3次提醒："希望各位開發(fā)商沉著冷靜，理性應價。"但較終這一地塊還是從底價5.7億元一路拉升到22.5億元成交。

閃亮登場的"地王"不斷創(chuàng)造著新記錄： 北辰實業(yè)(行情 股吧)等以92億元競得長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國內(nèi)單宗土地拍賣總價較高紀錄;蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得上海南京路地塊，樓面地價高達6.69萬元/平方米，成為國內(nèi)單價較貴"地王"……

探因：土地儲備成地產(chǎn)股賣點

"在這一輪競價儲地浪潮中，房地產(chǎn)上市公司唱主角。"業(yè)內(nèi)研究人士如是說。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來上市的房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1000億元。

易居中國研究地產(chǎn)分析師楊紅旭分析，這固然與土地供給偏少有關，但更重要的是，資本市場與樓市發(fā)生了聯(lián)動：準備上市的房地產(chǎn)公司必須拼命儲備土地，以便提高IPO發(fā)行價格，從股市圈得更多資金。譬如，重慶龍湖地產(chǎn)正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國樓市高地擁有土地，可以大大提升"公司價值"，所以一擲十億金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，通過IPO圈錢上百億元，或通過增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市再融資幾十億元、逾百億元，巨量資金在手，必須持續(xù)地儲地，否則中報、年報業(yè)績上不去，股價就維持不了，公司大股東、管理層的利益將會受損。

江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按目前企業(yè)年開發(fā)量計算，在不新購土地的情況下，一些企業(yè)儲備用地足夠連續(xù)開發(fā)兩三年，多的可達四五年甚至六七年。

張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產(chǎn)股價格較主要賣點以及"要上市先拿地"的背景下，購地不再單純是企業(yè)為未來發(fā)展做儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈占。

后果：周邊房價必應聲大漲

開發(fā)商在土地市場瘋狂競拍會帶來什么后果？一是直接導致地價加速上漲。江蘇省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月份全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比僅增長9.2%，而土地成交價款同比增幅高達60%以上。

二是"面粉漲價引發(fā)面包漲價"。"每有地塊高價賣出，周邊房價必應聲大漲，這幾乎成為普遍現(xiàn)象，購房人深受其累。"佑威地產(chǎn)研究分析師舉例說，上海楊浦區(qū)的合生江灣國際公寓，受11月8日新江灣城拍出樓面地價2萬元/平方米新"地王"的利好刺激，11月13日推出的公寓房報價迅即由9月份上市時的每平方米1.7萬元飆升到每平方米2.4萬元。

記者觀察：應調控高地價

北京師范大學金融研究主任鐘偉指出，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。未來三年內(nèi)，房價必須保持15%至18%的增長率,才有可能支撐目前的地價。

值得注意的是，在這一輪地價上漲的過程中，有的地方政府也在扮演"推手"的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價格。目前絕大多數(shù)地方實行土地掛牌拍賣，"價高者得"的結果，是推動地價上漲的主因。國土資源部有關負責人表示，其實市場化的土地出讓方式還有多種，比如限房價競地價、限地價拍賣等，都能把地價穩(wěn)住，但現(xiàn)在使用較少。

在新一輪宏觀調控中，如何應對"片面追求地價高漲"給樓市帶來的負面效應，加大對開發(fā)商大量閑置土地的處置力度，不僅是宏觀調控著力解決的，也是地方政府面臨的一大考驗。

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