11月剛出頭，內(nèi)便有4塊土地成交，再掀今年單日土地成交高峰。同時(shí)也應(yīng)證了10月29日北京市國(guó)土局新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)布的消息，今年剩下的兩個(gè)月將是一次土地盛宴。

該消息稱，未來(lái)兩個(gè)月將放量55宗土地 ，共計(jì)770萬(wàn)平米。這意味著幾乎上市一塊土地。如此密集的土地集中供應(yīng)自然讓開發(fā)商及購(gòu)房者倍感興奮，但面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，未來(lái)兩個(gè)月將出現(xiàn)的那些變數(shù)似乎更為人們關(guān)心……　

懸念一 "新地王"不會(huì)再出現(xiàn)？

近日，北京市國(guó)土局召開的新聞發(fā)布會(huì)上，市國(guó)土局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人張維表示，北京將嚴(yán)格實(shí)行單宗商品住宅地塊出讓，建筑面積控制在20萬(wàn)平米左右。

但同時(shí)來(lái)自市國(guó)土局的消息顯示，今年11-12月將出讓42宗住宅用地，其中城區(qū)用地13宗，土地面積309萬(wàn)平米、建筑面積387萬(wàn)平米。每宗地塊土地面積平均約23.77萬(wàn)平米、建筑面積平均值則近30萬(wàn)平米。根據(jù)該數(shù)據(jù)可推測(cè)，即使大部分土地面積在20萬(wàn)平米以下，很有可能還會(huì)出現(xiàn)單宗地塊土地面積超過(guò)30萬(wàn)平米，甚至超過(guò)廣渠路36號(hào)地（建筑面積46.04萬(wàn)平米、競(jìng)標(biāo)價(jià)26億元）的"新地王"。

截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)間，11月，市國(guó)土局土地儲(chǔ)備網(wǎng)站已掛出11塊土地出讓公告，其中僅有4宗為住宅用地，兩塊規(guī)劃建筑面積近20萬(wàn)平米，剩下的均不足10萬(wàn)平米，共計(jì)34.38萬(wàn)平米。這意味著接下去的日子將放量38塊，建筑面積共907.6萬(wàn)平米，每宗土地建筑面積23.9萬(wàn)平米。

根據(jù)該數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，未來(lái)兩月很有可能再出現(xiàn)兩種情況，土地入市的速度將非常密集；亦或者出現(xiàn)第三種情況，即再次出現(xiàn)土地供應(yīng)欠賬情況。據(jù)了解，往年北京土地供應(yīng)到期未兌現(xiàn)。2006年供地計(jì)劃僅完成約800萬(wàn)平米，為全年計(jì)劃的42%。今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1600萬(wàn)平米，但前10月僅完成不足1000萬(wàn)平米。

懸念二 限價(jià)地"受寵"依舊？

在房?jī)r(jià)持續(xù)上升、土地供應(yīng)不足的情況下，限價(jià)地的推出更受開發(fā)商、購(gòu)房者及媒體的關(guān)注。今年1-9月，北京推出的限價(jià)地大多受開發(fā)商的極力追捧。其中，清河小營(yíng)、常營(yíng)B2、常營(yíng)A1更吸引了超過(guò)10家開發(fā)商的爭(zhēng)奪。

但限價(jià)地受歡迎程度到10月開始有所下降，今年的限價(jià)地"通州區(qū)半壁店大街25號(hào)居住項(xiàng)目用地"僅有4家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，主要是限價(jià)地的利潤(rùn)空間正被壓縮。通過(guò)此前已成交的9宗限價(jià)地成交價(jià)格及限價(jià)房?jī)r(jià)格之差可看出，從塊限價(jià)地房?jī)r(jià)與地價(jià)之差為3486.7元/平元，但到半壁店限價(jià)地時(shí)，這一數(shù)字則降到了2636.3元/平米，表明開發(fā)商獲利空間明顯降低。同時(shí)開發(fā)商還必須承諾限價(jià)不限質(zhì)，這就更限制了開發(fā)商的獲利空間。

"逐利是商人的本性，在利潤(rùn)逐步縮小的限價(jià)房領(lǐng)域，愿意競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商則會(huì)越來(lái)越少。"某開發(fā)商老總分析認(rèn)為，在年底如此豐盛的土地大餐中，與利潤(rùn)更高的地塊相比，限價(jià)地對(duì)開發(fā)商的吸引力是否像之前那樣卻很難說(shuō)。

懸念三 開發(fā)商是土地盛宴中的贏家？

因?yàn)楸本┩恋毓?yīng)一直較緩慢，所以在北京市土地整理儲(chǔ)備一有地塊掛出，便會(huì)出現(xiàn)數(shù)十家開發(fā)商競(jìng)奪的情況。

"土地是房地產(chǎn)的命根子，得土地者得天下，有了土地就控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。"房地產(chǎn) 研究專家馬躍成表示，陸續(xù)放量的700多萬(wàn)平米土地大多為熟地，獲地后即可開發(fā)建設(shè)，加上多數(shù)地塊土地規(guī)模不超過(guò)20萬(wàn)平米，大小開發(fā)商均虎視眈眈。

廣東宏宇集團(tuán)某負(fù)責(zé)人表示，拿地是肯定的，開發(fā)商要有地才可在北京繼續(xù)發(fā)展。但對(duì)于傾向哪塊地、計(jì)劃拿多少地，該負(fù)責(zé)人表示不方便透露。

土地放量，雖說(shuō)大小開發(fā)商均有機(jī)會(huì)，但是否都能在年末土地盛宴中飽餐？11月1日開始實(shí)施的39號(hào)令成了這輪土地盛宴的餐桌制度。該政策規(guī)定開發(fā)商必須付清土地出讓金方可領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。此外，市國(guó)土局明確規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間，即每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間不得超過(guò)三年，違規(guī)者將被依法處理、承擔(dān)土地回收風(fēng)險(xiǎn)，甚至禁止參加今后土地招拍掛活動(dòng)購(gòu)置新地。這無(wú)疑對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、后續(xù)開發(fā)能力提出了更高要求。

就在房產(chǎn)新政頻出時(shí)，上市公司浙江綠城在上海以12.6億元競(jìng)得新江灣D1地塊，卻未能及時(shí)支付土地金。原因是7月下發(fā)的《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》(130號(hào)文)對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制，浙江綠城欲使用外資支付土地金遭拒。

"即使資金實(shí)力雄厚的上市公司，在這一輪土地盛宴中也得考慮資金支付方式；而中小型開發(fā)商因資金實(shí)力較弱，更應(yīng)考慮是否聯(lián)合或采取其他拿地的方式。"住達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)劉振剛提示。

馬躍成分析說(shuō)，在土地新政及土地放量等多項(xiàng)作用力下，將引起開發(fā)商新一輪的洗牌運(yùn)動(dòng)。

懸念四 房?jī)r(jià)能否懸崖勒馬？

"市場(chǎng)有效需求中缺少的是中低價(jià)位房子，而不是現(xiàn)在的高價(jià)房。"馬躍成分析說(shuō)。

"但將要入市的42宗住宅用地也僅有2宗為限價(jià)地，其他非限價(jià)地一旦進(jìn)入開發(fā)商囊中，估計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)一路上揚(yáng)。" 緊盯限價(jià)房的劉女士對(duì)于房?jī)r(jià)的下降并不抱有預(yù)期。

事實(shí)上，即使限價(jià)地價(jià)格也呈上漲趨勢(shì)。豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村小屯馨城（9號(hào)地）住宅及配套用地房?jī)r(jià)即超過(guò)了7000元/平米，而在此前的限價(jià)房多數(shù)控制在6500元/平米以下。

如果未來(lái)兩個(gè)月計(jì)劃中的55宗土地真能集中上市，市場(chǎng)供求失衡局面就有望進(jìn)一步調(diào)整。"但能否由此令一路飆升的房?jī)r(jià)懸崖勒馬，卻很難說(shuō)。" 一代理行老總王先生分析認(rèn)為，盡管媒體及市建委屢次曝光開發(fā)商捂盤等違規(guī)行為，但目前開發(fā)商捂盤現(xiàn)象依然十分突出。

據(jù)本報(bào)調(diào)查顯示，從7月至10月下旬，共10個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后卻遲遲沒(méi)有簽約記錄，其中較長(zhǎng)的延遲開盤超過(guò)4個(gè)月，有些項(xiàng)目甚至將部分樓棟的開盤時(shí)間推遲到了2008年。

"開發(fā)商囤積房源的直接后果就是抬高了房?jī)r(jià)。如果開發(fā)商捂盤行為得不到有效控制，可售房源依然很少，即使土地供應(yīng)量加大，恐怕仍難改變現(xiàn)狀。" 王先生表示， 土地放量能否從源頭平衡供求關(guān)系、并扼住房?jī)r(jià)上漲的"喉嚨"，這還有待進(jìn)一步觀察。

數(shù)字鏈接

土地單價(jià)一年漲一千

去年以來(lái)，北京市土地出讓方式便向招投標(biāo)方向傾斜。本報(bào)根據(jù)市國(guó)土局土地儲(chǔ)備公布的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，去年全年招標(biāo)地塊占比33.7%，而今年前10月這一數(shù)字則上漲至51.9%，但雖如此，也依然出現(xiàn)了多例招標(biāo)中價(jià)高者得的交易。

根據(jù)2006年全年成交的86宗地塊統(tǒng)計(jì)，土地平均成交價(jià)為3180.62元/平米，而今年1-10月則已突破4000元/平米。

"如果未來(lái)兩個(gè)月的土地能如期放量。開發(fā)商拿地計(jì)劃及方針將有所改變，大開發(fā)商拿地將更注重地段好、的地塊。"天健天德國(guó)際顧問(wèn)機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧建平指出，大地塊的角逐將更激烈。這也將推動(dòng)大地塊的價(jià)格進(jìn)一步上升。

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