10月頭拍難覓調(diào)控蹤影

10月12日共拍賣土地8宗，成交8宗，總成交面積達(dá)257885.4平方米，合386.83畝，總成交金額達(dá)43.2329億元，平均成交單價為1118萬元/畝，平均樓面地價為6020元/平方米，其中更有3宗地的樓面地價在7300元/平方米以上，2號文化宮地塊8760元/平方米的樓面地價也創(chuàng)下了土地拍賣市場的歷史新高。較之今年相鄰地段較近一次土地拍賣會的地價，本次土地拍賣會的地價仍然處于上升趨勢，特別是成都市環(huán)內(nèi)地價和城南一帶，地價上漲幅度較快。從以上的信息可以看出，10月土地市場依然火爆。

據(jù)記者了解，本次土地拍賣會共有40家企業(yè)參與競拍，較之較近一次的土地拍賣，10月12日參與競拍的大公司明顯減少。但據(jù)在現(xiàn)場觀戰(zhàn)的成都本土知名房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人透露，萬科、中海、藍(lán)光等品牌房地產(chǎn)公司對本次房交會非常關(guān)注，他們大多在拍賣會現(xiàn)場堅持到較后一時辰。

"眾多房地產(chǎn)企業(yè)只觀望而不參戰(zhàn)，并不意味著成都土地市場將降溫。由于10月12日土地拍賣會是有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的頭次土地拍賣會，具有重要的參考意義，故大部分保持理性的開發(fā)商選擇了觀戰(zhàn)。拍賣結(jié)果表明，地價仍維持高位，觀望的開發(fā)商將會不再徘徊，這也預(yù)示著未來成都土地市場將持續(xù)走好，成都土地市場難覓調(diào)控蹤影。"曾在現(xiàn)場觀戰(zhàn)的深圳星彥地產(chǎn)的孔祥虎指出未來成都土地市場的特征。房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策密集出臺，成都土地市場依舊全線飄紅，為何成都土地市場逆市上揚，這是否意味著拿地的開發(fā)商面臨巨大風(fēng)險。

市場遠(yuǎn)景看好存在

建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司在10月12日的土地拍賣會表現(xiàn)突出，該公司在本次土地拍賣會上分別以1400萬元/畝、1140萬元/畝拍得位于二三環(huán)之間羊西線上、面積為25畝的4號宗地和處于南部高新區(qū)、站華路線上面積達(dá)68畝的8號宗地。據(jù)了解，目前緊鄰4號宗地的樓盤的均價在6500元左右，8號宗地附近的樓盤均價在6000元左右，從以上的信息看出，目前這兩塊地所處區(qū)域的樓盤均價難以支撐10月12日的土地拍賣價格。

建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司在成都高價拿地的信心來自何處？該公司的負(fù)責(zé)人表示目前成都房價仍然有很大的上升空間。并且建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)從事房地產(chǎn)業(yè)20余年，具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對市場形勢的判斷應(yīng)該比較準(zhǔn)確。而且建發(fā)房產(chǎn)擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，是福建省房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，公司的每一個建筑都是精雕細(xì)琢的產(chǎn)品，所以我們對建發(fā)房產(chǎn)在成都的發(fā)展充滿信心。

記者隨后又采訪了近兩個月在成都拿地的房地產(chǎn)公司，他們對成都樓市的前景持樂觀態(tài)度。國嘉地產(chǎn)的李季春表示："目前涌入成都市場的外資企業(yè)越來越多，成都城市化的進(jìn)程在加速發(fā)展，有限的土地資源，種種因素都決定成都土地市場將持續(xù)升溫，可以預(yù)測，未來二年內(nèi)成都市二環(huán)內(nèi)的樓面地價大多會破萬元大關(guān)，從這個角度來看，雖然目前的房價難以支撐當(dāng)前的地價，但一年后，現(xiàn)在看來較高的地價可能就不顯得那么高了。一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)必須看到未來兩年甚至是五年后的房地產(chǎn)市場格局。國嘉地產(chǎn)敢于以920萬元/畝的歷史高價在三圣鄉(xiāng)片區(qū)拿地，正是從戰(zhàn)略目標(biāo)考慮的，我們在為兩年后的成都樓市購單。"

種種跡象表明，成都房地產(chǎn)企業(yè)對成都樓市普遍看好，他們認(rèn)為，相對于兩年后的地價，目前成都土地市場仍然是（地價較低，有升值空間）。在各房地產(chǎn)公司的強(qiáng)烈加盟下，成都土地市場仍會持續(xù)升溫。

外企搶灘土地"僧多粥少"

據(jù)資料顯示，2007年上半年五城區(qū)和高新區(qū)總供地量53宗，共2606.64畝，2007年第三季度，成都市主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）共掛牌出讓30宗商住用地，總面積為1415.6畝，其供地量已經(jīng)超過了2007年上半年五城區(qū)和高新區(qū)總供地量的50%?？梢钥闯?007年下半年成都市國土局已經(jīng)加大了土地的供應(yīng)量。按照國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人的意思，希望通過土地供應(yīng)量的增加，緩解6月以來土地需求過旺的局面，從側(cè)面達(dá)到控制地價的目的。

為何土地放量，地價仍然屢創(chuàng)新高？一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司的老總認(rèn)為，目前眾多外來資本巨頭涌入成都，有些外來大公司一家就有能力"吃"下近千畝甚至幾千畝地，目前土地的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上外來公司對土地需求量的增加。據(jù)記者了解，2007年已經(jīng)有近十家外資企業(yè)入駐成都，瞄準(zhǔn)成都的土地市場，有一半以上的外資企業(yè)目前正在鬧"地荒"，已經(jīng)拿地的企業(yè)并沒有放緩拿地的步伐，香港九龍倉集團(tuán)負(fù)責(zé)人吳文偉先生在較近公開表示："九龍倉看好成都市場，如果有好地，九龍倉決不放棄。"由此可以看出，眾多新進(jìn)入成都的大企業(yè)在成都加緊圈地，這是2007年成都地價一直居高不下的原因。

有價無市樓市暗藏風(fēng)險

據(jù)成都市房管局較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第30屆房交會，參展項目220個，房屋供應(yīng)量達(dá)到了1300多萬平方米，比起上屆的800多萬平方米有明顯增加，但房交會的總成交量卻下降了3億。從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前成都市的銷售并不如預(yù)期的火爆，觀望情緒已經(jīng)在成都樓市彌漫。

是什么原因促使成都購房者處于觀望狀態(tài)，記者就這一問題采訪了成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司的總經(jīng)理任強(qiáng)。任強(qiáng)表示，目前成都房屋銷售環(huán)節(jié)降溫受幾方面的影響。一是剛剛出臺的調(diào)控政策對房屋投資者有一定的抑制作用，二是房屋供應(yīng)量的增加部分緩解了剛性需求。

那么，成都樓市的觀望情緒是否會促使土地拍賣會降溫，任強(qiáng)認(rèn)為，購房者的這種觀望狀態(tài)不會對成都土地市場產(chǎn)生沖擊。任強(qiáng)解釋，開發(fā)商購地是從長遠(yuǎn)規(guī)劃的，加速的城市化進(jìn)程，外來移民涌入成都都增加了成都的剛性購房需求，他們只是在為未來購單，不斷上揚的地價使得成都的房價的剛性成本增加，賤賣房子的現(xiàn)象也不可能出現(xiàn)。

任強(qiáng)告訴記者，這種有價無市的局面相當(dāng)考驗開發(fā)商的綜合實力，如果資金不充足，開發(fā)的項目不符合購房者的需求，很可能會出現(xiàn)房子賣不動，資金鏈斷裂的局面。所以我認(rèn)為，對于資金實力較弱的房地產(chǎn)公司，較好不要一窩蜂地?fù)尩兀绻F(xiàn)在已經(jīng)拿地，主要的功夫應(yīng)該用在對產(chǎn)品的定位的研究上，做出受市場歡迎的產(chǎn)品，不要追求高利潤。這是規(guī)避市場風(fēng)險的較好辦法。

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