被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價(jià)房，由于相關(guān)政策的暫時(shí)性缺失，一誕生就有變味的趨勢(shì)，令人擔(dān)憂。

　　作為排頭兵城市，全國頭批10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目在廣州一經(jīng)推出，立刻引來重大關(guān)注。一時(shí)間，限價(jià)房規(guī)劃遍地開花，京滬穗遙相呼應(yīng)。然而，上海證券報(bào)記者在多日的深入調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，限價(jià)房的開發(fā)仍然有著不為人知的亂象。

　　廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中，記者抽樣調(diào)查的7個(gè)項(xiàng)目幾乎按照限價(jià)房用地配“自留地”的方式出讓，即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規(guī)劃開發(fā)，如可以做高端公寓、甚至別墅；限價(jià)房樓盤可能以“補(bǔ)地價(jià)”的方式將低價(jià)購得的限價(jià)房用地部分轉(zhuǎn)為商品房用地也引發(fā)討論；另外，表面稱作限價(jià)房的“花都區(qū)風(fēng)神大道北項(xiàng)目”其實(shí)只針對(duì)東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司內(nèi)部職工購購，多數(shù)單套建筑面積更高達(dá)150平方米以上……

　　“近期雨后春筍般的限價(jià)房項(xiàng)目僅是各地響應(yīng)建設(shè)部專業(yè)號(hào)召的案例嘗試，還沒有如經(jīng)濟(jì)適用房一樣形成指引性文件。無章可循的結(jié)果是限價(jià)房很長一段時(shí)間只停留在嘗試階段，操作中的多樣化做法決定了它不可能長期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限價(jià)房的直接動(dòng)因，也只是將其視為拉低城市房價(jià)均價(jià)，表彰調(diào)控政績的方式?！鄙虾７康禺a(chǎn)專家叢誠稱。

　　“限價(jià)房立足于調(diào)控而非保障，立足于對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)不正常情況的彌補(bǔ)而不是取代?！睆V州市國土房管局副局長黃文波日前接受采訪時(shí)的表態(tài)，似乎也在印證專家的判斷。⊙本報(bào)見習(xí)記者　周鵬峰　本報(bào)記者　于兵兵

　　優(yōu)惠？　

　　限價(jià)房用地里可建別墅

　　去年12月中旬，位于廣州金沙灣的“保利西子灣”和廣州科學(xué)城的“萬科新里程”兩個(gè)樓盤相繼對(duì)外預(yù)售。與市面上其他商品住宅不同的是，這兩個(gè)樓盤在當(dāng)時(shí)住宅用地進(jìn)行招投標(biāo)出讓時(shí)即根據(jù)政府規(guī)定“定死”了一個(gè)銷售單價(jià)，分別為6500元／平方米和6000元／平方米，且比周邊市場(chǎng)化商品房價(jià)格偏低，是為限價(jià)房。

　　由此，一場(chǎng)席卷全國的限價(jià)房興建潮迅速展開。對(duì)于開發(fā)商而言，10％以下的收益率是應(yīng)政府要求的社會(huì)和諧工程。限價(jià)房，被占據(jù)全國城市人口60％的中低收入家庭視為解決住房問題的嶄新希望。

　　2006年10月，全國房地產(chǎn)龍頭國企之一的保利集團(tuán)通過“雙限雙競(jìng)”方式拿下廣州白云區(qū)金沙洲B3736F01號(hào)商品住宅用地。2007年12月29日，地塊上矗立起來的嶄新樓盤保利西子灣如期面世。在由政府統(tǒng)一審核申購資格的前提下，1600多名購房者排到選房資格，　該項(xiàng)目6500元／平方米的統(tǒng)一單價(jià)也被廣州市房地局相關(guān)人士介紹為廣州市區(qū)內(nèi)較低價(jià)格。

　　隨后，更多限價(jià)房項(xiàng)目被廣州計(jì)劃在2008至2009年推出，如中海地產(chǎn)的金沙馨園，龍光集團(tuán)的科學(xué)城項(xiàng)目KXC－H4地塊（下稱龍光項(xiàng)目），富力地產(chǎn)的金沙洲B3734F01＼02＼04項(xiàng)目（下稱富力項(xiàng)目），奧園置業(yè)的番禺城區(qū)南區(qū)4－3地塊（下稱奧園項(xiàng)目），亨利地產(chǎn)的花都區(qū)107國道D地塊，以及風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)公司花都區(qū)風(fēng)神大道北項(xiàng)目（下稱風(fēng)神項(xiàng)目）。

　　廣州的10大限價(jià)房項(xiàng)目總建筑面積近180萬平方米，多數(shù)在今年內(nèi)推出，占廣州年商品房銷售總面積的20％?！盁o疑，限價(jià)房的推出對(duì)廣州今年的房價(jià)將產(chǎn)生重大影響?！笔袌?chǎng)人士判斷。

　　然而，限價(jià)房究竟是以拉低商品房均價(jià)為目標(biāo)的臨時(shí)調(diào)控手段，還是一個(gè)長期、可復(fù)制的住房保障體制，目前仍不得而知。而根據(jù)記者的了解，廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目大多數(shù)是“一項(xiàng)一議”的個(gè)案操作，其中政府為開發(fā)商“配套”提供不同的優(yōu)惠政策是較明顯的特征之一。

　　一些具體的優(yōu)惠如：保利西子灣4幢沿江樓盤定位為高端住宅，市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)單價(jià)可能在萬元／平方米以上；萬科新里程占地8.8萬平方米，限價(jià)房僅為6萬平方米，余下2萬平方米為聯(lián)排別墅，單價(jià)在2萬元／平方米左右，單套售價(jià)300萬至400萬元；龍光項(xiàng)目有10％的建筑面積可自行選擇物業(yè)形態(tài)，目前規(guī)劃已定為別墅類，從施工平面布置圖上看，別墅用地面積占整個(gè)項(xiàng)目的30％以上；中海金沙馨園項(xiàng)目也配有部分商品房，但具體比例和價(jià)格未定；富力項(xiàng)目為富力集團(tuán)與另一開發(fā)商合作，知情人士稱也會(huì)建部分商品房。

　　購地建限價(jià)房的同時(shí)，還可以另外獲得建別墅的地，這在國家對(duì)獨(dú)幢別墅用地已下“禁令”、高端物業(yè)用地也是的調(diào)控年代，可謂是開發(fā)商難得的獲利機(jī)會(huì)。由此，限價(jià)房建設(shè)不再是只為政府打工的賠本購賣，反而一轉(zhuǎn)向成了開發(fā)商眼里的寵兒?！跋迌r(jià)房是政府與開發(fā)商雙向選擇、互利互惠的結(jié)果?！币晃坏禺a(chǎn) 人士表示。

　　暴利？　

　　成本利潤率可達(dá)240％

　　專家介紹，一般來說，目前商品住宅收益率在50％以上。而目前廣州限價(jià)房項(xiàng)目的利潤到底如何？

　　萬科地產(chǎn)內(nèi)部人士為記者算了一筆賬：“我們的土地成本大概在2600元至2700元／平方米，建設(shè)成本2000多／平方米，總體而言，限價(jià)房銷售利潤率在10％以下，這個(gè)項(xiàng)目的利潤主要靠別墅支撐。”

　　萬科的回答與龍光集團(tuán)說法趨于一致。龍光項(xiàng)目公司工程人員告訴記者，該項(xiàng)目拿地成本1300多元／平方米，建設(shè)成本約1300元左右，再加上裝修、綠化等一系列費(fèi)用，這個(gè)較高限價(jià)僅有4000元／平方米的限價(jià)房項(xiàng)目銷售利潤不到10％?！安贿^我們有10％的建筑面積是造別墅的，我們的利潤主要來自這里，銷售單價(jià)預(yù)計(jì)在1萬－2萬元／平方米之間?！惫鞠嚓P(guān)人員告訴記者。

　　而記者從龍光項(xiàng)目施工平面布置上發(fā)現(xiàn)，建筑面積10％的別墅項(xiàng)目占地面積大約在40％左右，除山體因素外，實(shí)際占地也有30％多。受此影響，真正的限價(jià)房項(xiàng)目容積率看來就非常緊張。萬科一位銷售人員介紹，相臨不遠(yuǎn)的萬科項(xiàng)目與龍光項(xiàng)目單價(jià)相差2000元。從房型上看，萬科新里程兩梯6戶，分別有16層和24層；而龍光項(xiàng)目則是兩梯9戶，18層。“一個(gè)兩梯9戶的商品房項(xiàng)目其實(shí)居住密度是非常高的，這樣的限價(jià)房能有多大的市場(chǎng)認(rèn)可度，現(xiàn)在不好說?！睂＜冶硎?。

　　從公開資料上看，萬科與龍光的樓盤容積率都為2，而龍光的策略無疑是壓低別墅容積率，提升品質(zhì)和價(jià)格，以彌補(bǔ)限價(jià)房4000元／平方米的限價(jià)損失。

　　據(jù)了解，龍光項(xiàng)目總建筑面積約28萬平方米，以10％造別墅計(jì)，別墅建筑面積2.8萬平方米，即便以單價(jià)1.5萬元／平方米計(jì)，可回款4.2億元。除去1300元／平方米的地價(jià)，即便建設(shè)成本高達(dá)3000元／平方米，銷售利潤率也能達(dá)到70％以上、成本利潤率則超過240％。如果加上限價(jià)房部分，該項(xiàng)目回款總值可超過14億元，平均銷售利潤率至少在33％以上。

　　對(duì)于限價(jià)房部分，開發(fā)商也有后備選擇?！安糠窒迌r(jià)房如果2年之后沒有賣掉，政府就以售價(jià)回收。如果政府不回收，開放商就補(bǔ)地價(jià)，然后以普通商品住宅的性質(zhì)出售，這個(gè)房子不止這個(gè)價(jià)，我們不擔(dān)心棄購的問題?！比f科工作人員稱。

　　“在建保障性住房方面，多數(shù)大型企業(yè)是愿意參與的，這不僅有利于拉近政企關(guān)系，也確實(shí)有利可圖?！币患掖笮头科罄峡偢嬖V記者合規(guī)？　

　　限價(jià)房配建別墅被稱政策特許

　　“較早的雙限房可以說是政府與開發(fā)商協(xié)商的一個(gè)結(jié)果。當(dāng)初是二八開，即20％建大戶型、80％建小戶型，但價(jià)格是限定的?！狈康禺a(chǎn)專家韓世同介紹。如今，二八開成了商品房與限價(jià)房的分水嶺?！肮驹谀玫貢r(shí)就與相關(guān)政府部門約定二八原則，即20％用地面積由開發(fā)商自由規(guī)劃，80％用地面積建設(shè)限價(jià)房?！比f科銷售人員介紹。

　　對(duì)于政府與開發(fā)商的約定是否合規(guī)，市場(chǎng)反應(yīng)不同?！跋迌r(jià)房可以做別墅嗎？我們從來不知道。如果可以做，我們也愿意去拿限價(jià)房用地。”廣州一家開發(fā)企業(yè)專業(yè)在接受記者采訪時(shí)表示詫異。

　　但另一些 業(yè)內(nèi)人士對(duì)此不以為然?！叭绻鼉赡暌恢痹谡信膾焓袌?chǎng)拿地，應(yīng)該熟悉這種模式。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞稱，政府部門以各種變相優(yōu)惠的方式鼓勵(lì)開發(fā)商參與保障性或類保障性住房的建設(shè)，這是慣常做法之一。上海以前也做類似的事，比如開發(fā)商開發(fā)商品房需要拿出部分建筑面積用于安置回遷戶，而廣州是反過來，大部分是限價(jià)房，其中一部分是商品房，這樣也可以提高開發(fā)商的開發(fā)熱情。

　　“應(yīng)該說二八分成是為解決保障性住房供給的特許政策，限價(jià)房項(xiàng)目多可以用于商品房建設(shè)和銷售，是明確寫在土地招標(biāo)文件中的，開發(fā)商在拿地時(shí)具有同等的判斷依據(jù)?！睂＜冶硎?。

　　較新市場(chǎng)消息顯示，除廣州、北京等已經(jīng)推出限價(jià)房或限價(jià)房建設(shè)規(guī)劃外，上海等地方政府也在積極醞釀限價(jià)房產(chǎn)品，以響應(yīng)有關(guān)部門的號(hào)召。

　　“如果所有限價(jià)房項(xiàng)目都有‘一事一議’的配套優(yōu)惠，那推廣復(fù)制的可能就不大。加上申購人資格審核這個(gè)的難題，限價(jià)房會(huì)不會(huì)重演之前北京經(jīng)濟(jì)適用房的混亂局面，成為開發(fā)商與投機(jī)者新的尋租空間，將是有待檢驗(yàn)的問題?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍稱。

　　面對(duì)市場(chǎng)對(duì)限價(jià)房的多種疑惑，廣州相關(guān)部門和相關(guān)企業(yè)多數(shù)婉拒了記者的采訪要求。廣州市國土房管局回復(fù)：“您的采訪函專業(yè)批示此事還在研討，暫不方便全部回答?！?br>
　　“關(guān)于限價(jià)地項(xiàng)目的開發(fā)，我司尚無開發(fā)限價(jià)房的經(jīng)驗(yàn)，做限價(jià)房的目的是響應(yīng)政府政策，關(guān)注解決中低收入者的居住需求，在保證企業(yè)經(jīng)營效益的同時(shí)，肩負(fù)企業(yè)公民責(zé)任，其他暫不便接受采訪，我司會(huì)按政府相關(guān)政策進(jìn)行開發(fā)?！眾W園置業(yè)回復(fù)。

　　“限價(jià)房的推出標(biāo)志著廣州落實(shí)民生承諾、妥善解決住房問題方面既務(wù)實(shí)、又創(chuàng)新。標(biāo)志著我市多層次住房梯級(jí)供應(yīng)和消費(fèi)體系的正式形成，和諧社區(qū)建設(shè)實(shí)踐有了新發(fā)展?！睆V州市房地局曾經(jīng)表示。

　　亂象？　

　　“補(bǔ)地價(jià)”和單位自建房充抵也是問題

　　另一個(gè)存在于限價(jià)房市場(chǎng)的“另類”現(xiàn)象是“補(bǔ)地價(jià)”的做法。

　　據(jù)此前公開報(bào)道，保利西子灣項(xiàng)目中的高端住宅部分將通過“補(bǔ)地價(jià)”的方式獲得商品房銷售資格。保利公告顯示，西子灣地塊成交土地面

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！