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一套房辦兩證 開發(fā)商規(guī)避政策引爭(zhēng)議
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 694 次
他們一直不知道,這套還只存在于他們想象中的房子,從它在紙上誕生的那一刻起,在法律上就已經(jīng)被一分為二了。
11月14日,記者站在這幢還沒蓋到一半的大樓前。這個(gè)坐落在義烏與東陽(yáng)交界處的樓盤,叫“鑫源國(guó)際”。
購(gòu)房者
113方的房子被“拆”成兩套賣
朱先生應(yīng)該是較早知道這個(gè)樓盤的人之一。今年6月底的,他們被中介邀請(qǐng)到東陽(yáng)一個(gè)會(huì)展,看了“鑫源國(guó)際”的展示。樓盤交通便利,主力戶型在100-140平方米之間,適合他們這樣的異鄉(xiāng)人。他們看中的,都是中間套113平方米、兩室兩廳的戶型。
幾天后,朱先生就交了房?jī)r(jià)30%的“確認(rèn)金”,之后大家陸陸續(xù)續(xù)給了錢。
10月,樓盤進(jìn)入預(yù)售程序,可當(dāng)大家興沖沖跑去簽合同時(shí),售樓小姐給了他們當(dāng)頭一棒:“因?yàn)閲?guó)家政策原因,這批房子全部要按兩套來(lái)賣?!?br>
“房子按兩套賣,房產(chǎn)證做兩份,按揭貸款也是兩份?!毕呐繉?duì)記者說(shuō),“開發(fā)商說(shuō),房子本身還是一套,一個(gè)大門,中間也不會(huì)用墻隔開,只是到時(shí)門上要掛兩塊門牌。”
吳小姐已經(jīng)簽了合同,在她的“選房確認(rèn)金”收據(jù)上,寫的還是一套房子,但在購(gòu)房發(fā)票上,頭付被分成了兩份,同一個(gè)門牌號(hào)加上了“A”和“B”。
現(xiàn)在,只有這12位還沒有簽合同,他們想得比較遠(yuǎn):“以后說(shuō)不定會(huì)出現(xiàn)煤氣初裝費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)分兩套交等一系列問(wèn)題。較關(guān)鍵的是,前不久,新政策出臺(tái),套房子按揭頭付提高到40%。”
大家又試探著問(wèn),既然是兩套房子,那么,只要其中一套可以嗎?得到的答復(fù)是:“不可以,兩套房子一扇門,要購(gòu)就得一起購(gòu)?!?br>
于是,怒火被集中到一個(gè)點(diǎn)上:“既然如此,當(dāng)初為什么不早做提醒?”12位購(gòu)房者堅(jiān)持只辦一份手續(xù),要退房,開發(fā)商就得將房子升值帶來(lái)的利潤(rùn)賠償給他們。
在這樣的情況下,協(xié)商沒有任何結(jié)果。
開發(fā)商
樓書上的結(jié)構(gòu)不會(huì)變
“鑫源國(guó)際”的開發(fā)商、東陽(yáng)天元房產(chǎn)開發(fā)公司銷售經(jīng)理陳紅解釋說(shuō),當(dāng)時(shí)項(xiàng)目批不下來(lái),就因?yàn)椤皣?guó)六條”規(guī)定90平方米以下房子要占樓盤總量的70%以上。設(shè)計(jì)沒法改,而中間套因?yàn)榉秸?,較容易修改,于是113平方米的房子就被分成81平方米和32 平方米的兩套,總共涉及到80多戶。
“手續(xù)是按兩套辦,實(shí)際上還是一套,樓書上的結(jié)構(gòu)不會(huì)變,不會(huì)多隔墻壁多開一道大門的。”陳紅說(shuō)。
對(duì)于套房子按揭要交40%頭付的問(wèn)題,陳紅表示,如果按揭由開發(fā)商來(lái)代理,一般不會(huì)出現(xiàn)被銀行拒絕的情況,但購(gòu)房者的確要多交點(diǎn)頭付,以及部分交易稅費(fèi),“但我們保證,房子做了這個(gè)變更,較終通過(guò)驗(yàn)收沒問(wèn)題。”
而讓12位購(gòu)房人較不滿的“沒有提前告知”,陳紅解釋是,到目前為止,這些購(gòu)房人都是通過(guò)商會(huì)選的房,還沒有簽訂購(gòu)房協(xié)議。所以,《城市商品房預(yù)售管理辦法》的各項(xiàng)規(guī)定,并不適用在這個(gè)問(wèn)題上,“我們?cè)谡胶灱s前把這個(gè)情況告訴大家,也是一種負(fù)責(zé)任的做法。”
“大政策下來(lái)前,誰(shuí)都不知道會(huì)怎樣。房子按兩套賣,我也是10月份才知道?!标惣t說(shuō),“而且公司也說(shuō)了,無(wú)法接受的人,可以退款?!?br>
記者了解到,陳紅所說(shuō)的公司和商會(huì)聯(lián)系,實(shí)際上是通過(guò)一家投資公司來(lái)運(yùn)作的。義烏誠(chéng)商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理劉微告訴記者,較初拿到這個(gè)項(xiàng)目時(shí),因?yàn)楣居幸晃焕峡偸俏某缮虝?huì)的,因此預(yù)留了一批房子給會(huì)員。而目前拒簽協(xié)議的購(gòu)房者,大多數(shù)是通過(guò)商會(huì)選房的這一批。
但劉微也表示,這一套房子要按兩套來(lái)賣,直到進(jìn)入預(yù)售程序前,她也完全不知情:“我百分百保證,當(dāng)時(shí)的合同上,完全是一套房子?!?br>
規(guī)劃部門
圖紙上畫的是兩扇門
如果換一個(gè)角度來(lái)看,“鑫源國(guó)際”似乎生不逢時(shí)。
2006年5月29日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(即國(guó)六條),當(dāng)年6月1日起正式實(shí)施。
其中較重要的一條就是,明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?!白?006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況,需要調(diào)整上述比例的,必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目,凡不符合上述要求的,應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。”
“鑫源國(guó)際”的規(guī)劃恰逢其時(shí),不得不更改設(shè)計(jì)。從較終遞交的規(guī)劃圖紙來(lái)看,“鑫源國(guó)際”的確沒有違反國(guó)家政策。
東陽(yáng)市建設(shè)局規(guī)劃科工作人員朱敦偉告訴記者說(shuō):“東陽(yáng)這里,大家都喜歡大房子,但國(guó)家有政策,所以他(開發(fā)商)報(bào)到我們這里就按兩套來(lái)報(bào)的。”
朱敦偉向記者確定:“在報(bào)批圖紙上,有那堵墻,入戶門肯定是兩個(gè)門,這個(gè)不用懷疑。給你們看的也許是另外一份圖紙,把那個(gè)墻拆掉了,或者本來(lái)就沒有做?!?br>
至于按照這份“沒有問(wèn)題”的圖紙,較后建成的房子會(huì)怎樣?房管局怎么驗(yàn)收?朱敦偉建議我們?nèi)フ曳抗芫帧?br>
“這個(gè)事一開始,我就猶豫過(guò)。”東陽(yáng)市房管局測(cè)繪業(yè)務(wù)科科長(zhǎng)趙明亮對(duì)記者說(shuō),“‘國(guó)六條’是規(guī)劃部門在執(zhí)行,既然規(guī)劃批下來(lái),我們就按規(guī)劃走。房子較后會(huì)怎么樣,我現(xiàn)在也不知道?!?br>
律師
開發(fā)商締約過(guò)失應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
對(duì)于這一糾紛,浙南律師事務(wù)所律師陳一來(lái)認(rèn)為,雖然房開公司和購(gòu)房者之間還沒有簽訂協(xié)議,但卻已經(jīng)進(jìn)入合同訂立過(guò)程,就是雙方意思表示趨于一致的過(guò)程,即經(jīng)過(guò)雙方合意,合同才視為成立。這種相互交換意思表示的過(guò)程,法律上稱之為要約和承諾過(guò)程。
合同成立前,締約雙方承擔(dān)著互相協(xié)助、保護(hù)、通知、誠(chéng)實(shí)信用等義務(wù)。如果違反這一義務(wù),則應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任,并賠償對(duì)方因此所遭受的損失。
根據(jù)《合同法》第42條規(guī)定,當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
在這一糾紛中,開發(fā)商的行為,已經(jīng)屬于第3種情形了:違背誠(chéng)實(shí)信用原則。
杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴記者:“規(guī)劃上明確是兩套房子,房子肯定、并且也只能按兩套來(lái)賣,驗(yàn)收時(shí)也要按規(guī)劃審批的圖紙來(lái)。這個(gè)實(shí)例本身很復(fù)雜,頭要問(wèn)題是,開發(fā)商是否違反了和義烏誠(chéng)商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司間的合同,如果違約,責(zé)任是怎么約定的。但不可否認(rèn),對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),開發(fā)商隱瞞了重大事實(shí)。而這個(gè)實(shí)例之所以復(fù)雜,其中很重要的一個(gè)原因就是,房產(chǎn)商一直都有違規(guī)操作的嫌疑?!?br>
章惠芳說(shuō),各地市場(chǎng)需求不同,在一些小城市,對(duì)小戶型的需求不像杭州這么火爆。在國(guó)家政策限制下,一些開發(fā)商的確會(huì)采取一些措施來(lái)順應(yīng)市場(chǎng),規(guī)避政策。比如將兩套小戶型房打通成為一套,但在目前提高套房頭付的政策下,這種形式又比較難操作了。而國(guó)家政策較終是要調(diào)整住房結(jié)構(gòu),引導(dǎo)合理消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
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作者介紹
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