上海樓市今年再現(xiàn)火爆行情，隨著房價一路飆升，其深層次矛盾也暴露無遺：一方面，豪宅不斷熱銷，老百姓卻無房可購；另一方面，捂盤囤房成風(fēng)，樓盤空置狀況日益嚴(yán)重。在人民幣升值、流動性過剩的年代，這絕不是上海樓市的獨有現(xiàn)象，但上海卻無疑更具標(biāo)本意義

外環(huán)樓盤空置七成

在樓市火爆行情的推動下，上海空置房現(xiàn)象也在進一步的擴散。盡管，目前關(guān)于上海住宅房的空置率還沒有官方的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但是空置房所引起的“黑燈現(xiàn)象”，在上海各區(qū)的樓盤內(nèi)隨處可見，卻是不爭的事實。在外環(huán)的莘閔和北九亭板塊、郊區(qū)的松江新城，空置現(xiàn)象尤為突出，樓盤賣得很火，但交房后基本上都沒人住。

當(dāng)記者來到位于松江新城內(nèi)的樓盤安信湖畔天地時，已是晚上7點左右，但整個小區(qū)內(nèi)依然冷冷清清，每幢樓里只有幾戶人家亮著燈，不少空房的窗戶上寫著“租房電話××××××××”。

該樓盤早在3年前就已經(jīng)開盤，當(dāng)時均價在5800元/平方米，不到一年，房源就被瓜分一空。目前房價已經(jīng)漲到了7000元/平方米，在當(dāng)?shù)匾菜闶呛勒恕?年來，該樓盤的空置現(xiàn)象一直很嚴(yán)重?！靶^(qū)現(xiàn)在只有１／３的房屋有人居住，早些時候居住的人更少，讓我們這些門衛(wèi)只能‘獨守空房’。”小區(qū)門衛(wèi)風(fēng)趣地說。

像安信湖畔天地這樣的空置之樓在當(dāng)?shù)乇缺冉允牵瑑H一河之隔的陽光翠庭幾乎與其如出一轍。該樓盤也是3年前開盤，當(dāng)時均價在5500元/平方米左右，房源推出后也是很快被一搶而空，目前房價也已經(jīng)漲到了6800元/平方米左右。

陸先生是陽光翠庭的一位業(yè)主，他回憶當(dāng)時購房情景時說，當(dāng)時購房子根本沒時間仔細(xì)考慮，看中一套房子后馬上就付了定金。然而搬進新房后，他就發(fā)現(xiàn)了一個問題，小區(qū)人氣不旺?！罢麄€小區(qū)算上租房客，入住率也就在70％左右，要是去掉這些租房客，大概只有不到四成。”陸先生無奈地說。

內(nèi)環(huán)樓盤空置三成

佑威房地產(chǎn)研究主任薛建雄表示，外環(huán)外的大多數(shù)新房，特別是經(jīng)濟性別墅，空置率非常高，而市區(qū)的很多新盤，入住率事實上也不到70％。這種情況在普陀、閘北、虹口等區(qū)都很普遍，在市的靜安、徐匯、長寧等區(qū)也存在。

記者走訪了虹口區(qū)“炒名”很響的樓盤名江七星城，當(dāng)年溫州炒房團炒虹口區(qū)房子的時候，據(jù)說就是從該樓盤開始炒起的。當(dāng)時名江七星城的房價還不高，在7000元/平方米左右，一套房子的總價也要150萬元左右，不少溫州人一購就是5套以上，現(xiàn)在已經(jīng)漲到350萬元一套了，還是有人接盤，而且房價每月還能漲個5％左右。

盡管轉(zhuǎn)手十分活躍，但記者在該樓盤發(fā)現(xiàn)，部分房子幾乎沒有什么裝修，依然處于毛坯房狀態(tài)。附近一家美聯(lián)物業(yè)的員工告訴記者，“名江七星城”的房子中目前有30％左右為出租房，空關(guān)著的不多，原先還曾經(jīng)有過群租現(xiàn)象，但被小區(qū)業(yè)主舉報后已經(jīng)基本清除了這種情況。

薛建雄表示，市區(qū)的空置房其中多數(shù)是出于投資目的，購購后再群租出去，在浦東的金橋、昌里、東城等開發(fā)比較成熟的居住區(qū)域，群租現(xiàn)象也很多。而在外環(huán)的春申、九亭、莘閔等區(qū)域，群租則相對較少，空關(guān)的房子比較多，部分原因是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)很迅猛，但配套卻無法跟上。

并非人人討厭“炒房團”

中國人素有“遠(yuǎn)親不如近鄰”之說，以前購房頭先就是挑鄰居，但是如今只購房不住房的“鄰居”越來越多，傳統(tǒng)的鄰里觀念自然也就越來越淡薄了。高女士住進陽光翠庭一年半，卻從來沒見過對面的鄰居，一次家里的衣服被吹到了隔壁的陽臺上，較后只好找物業(yè)才取回了衣服。

“自己的孩子每到放假都悶在家里，找不到同年齡的玩伴，只好讓他們出去讀書?！备吲款H顯無奈。但也并非人人都討厭只炒房不住房的“鄰居”，記者在一些小區(qū)的業(yè)主論壇上看到，有些業(yè)主興奮地發(fā)帖：“××號樓是炒房團的，這下我們小區(qū)的房價可以被炒高了，大家等著賺錢吧?！?

薛建雄認(rèn)為，空置現(xiàn)象固然是上海樓市看不見的泡沫，但從中也反映出這幾年上海人購房觀念的轉(zhuǎn)變。比如他5年前曾遇到一位潘先生，購購了松江的經(jīng)濟型別墅陽光花園，當(dāng)時售價才2800元/平方米，總價50萬元左右。潘先生認(rèn)為房子便宜、環(huán)境好，購下來準(zhǔn)備養(yǎng)老用，退休了就搬到這個房子住，市區(qū)的房子留給兒子住。

但是，薛建雄今天遇到的許多購房者，購房的出發(fā)點卻有了明顯的不同：不是因為房子便宜、環(huán)境好，而是因為房價長期上漲的預(yù)期，讓很多人開始預(yù)備后代的住房，打算退休后自己住到郊區(qū)，所以現(xiàn)在雖然郊區(qū)的空置率很高，但還是賣得很好。

“樓荒”只是假象

對于上海樓市，“空置”是一個老話題，但“樓荒”卻是今年才出現(xiàn)的一個新名詞。

上海市房地局較新一次調(diào)控的主要目標(biāo)，是打擊開發(fā)商的捂盤惜售行為，盡管這些行為在上海樓市中早已是公開的秘密。但“樓荒”真的像政府或媒體所說的，僅僅是不法開發(fā)商制造出的一種假象嗎？

中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，上海市區(qū)域的房產(chǎn)現(xiàn)在是典型的賣方市場，房產(chǎn)中介都苦于缺乏房源，小業(yè)主看到職業(yè)炒房團惜售也跟著“捂一捂”，外環(huán)線內(nèi)的房子行情火爆到掛一套就能售一套，而且房價還在不斷上升，一個月時間就能漲個5％至10％。周邊有新盤即將推出的房源價格飚升更快，有不少客人掛牌后多次撤牌加價，由此上海中原6月的房屋中介傭金收入高達(dá)5300萬元，創(chuàng)下了該公司的記錄。

馬冀指出，由于長期看好上海樓市，加上資金非常充足，投資客都做好了長線捂房的準(zhǔn)備。在松江新城，一家中介公司的工作人員告訴記者，“安信湖畔天地”和“陽光翠庭”只有出租房，而一些有房源出售的樓盤都是地理位置比較差，業(yè)主認(rèn)為升值空間不大才決定脫手。該工作人員說，未來隨著軌道10號線的開通，該區(qū)域的房價估計還會進一步上升，所以即使空房很多，也不會流入市場。

空置率將持續(xù)上升

根據(jù)央行發(fā)布的《2006年上海市金融運行報告》，2006年末，上海商品房空置面積達(dá)到786.2萬平方米，按人均住宅面積33平方米計算，整個上海的空置率僅在1.8％左右，但空置面積同比增長46.8％。

投資客購購力的強勁，也許超出很多人的想象。從事金融投資業(yè)的范總近日向記者講起他的親身經(jīng)歷，前幾天他陪同一個浙江朋友去購房，浙江老板看中了價值2000萬元的物業(yè)，在付款時浙江人掏出一張銀行卡，就將２０００萬全數(shù)付清，如此驚人的現(xiàn)金購購力讓身家數(shù)億的范總也不禁感慨。

“寧捂一套房，不賺一時錢”，抱有這種信念的長期捂房者正在越來越多。炒了10年股的老劉，兩年多前開始有意識投資樓市，將一半資金購入房產(chǎn)。他在浦江、康橋等邊遠(yuǎn)區(qū)域購入了幾套房子，當(dāng)時浦江房價只有3000元/平方米左右，目前已經(jīng)漲到了5000元/平方米。老劉稱，“當(dāng)?shù)貨]什么人住，房子很難租出去，所以就一直空關(guān)著了。由于購房時都是一次付清的，也沒有按揭壓力，所以就一直捂著吧。畢竟和房價的升幅比起來，這點租金可以忽略不計了?！?

專家認(rèn)為，在人民幣升值、流動性過剩的大趨勢下，隨著海內(nèi)外資金不斷涌入上海樓市，房價、租金必將不斷上漲，在利益驅(qū)使下，開發(fā)商、投資客仍會將捂盤囤房進行到底，上海樓市未來的空置率料會繼續(xù)增長。

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