因土地轉(zhuǎn)手導(dǎo)致的“一區(qū)兩制”解決起來雖然比較麻煩，但只要互相協(xié)商讓步，還是可以營(yíng)造舒適生活空間的。

　　明明處在一個(gè)小區(qū)，但卻用柵欄或樹籬分成兩半；明明有個(gè)出口近在咫尺，但就是不能通行而要繞個(gè)大圈出門……由于種種原因，現(xiàn)在一些居住小區(qū)被人為地分成兩半，公共設(shè)施和物管服務(wù)各有一套系統(tǒng)，不相往來，“一區(qū)兩制”導(dǎo)致有的小區(qū)鬧起了糾紛。這不僅產(chǎn)生重復(fù)建設(shè)和資源浪費(fèi)的問題，更重要的是給業(yè)主的生活帶來了很大不便。為此，記者走訪了有關(guān)小區(qū)，了解具體情況，揭開糾葛謎團(tuán)，探討解決辦法。

　　麻煩借個(gè)路

　　白天可以晚上沒門

　　較近，××國(guó)際公寓的業(yè)主有些煩，因?yàn)樾^(qū)與旁邊的×××花園就“是否能‘借用’道路和花園”鬧得不可開交?，F(xiàn)在，××國(guó)際公寓的小區(qū)出路主要依靠華南快速干線下的平云路，但若要前往珠江新城和黃埔大道，則只有借道×××花園的凱旋南路，就是在這里出現(xiàn)了問題。

　　××國(guó)際公寓是發(fā)展商購(gòu)購(gòu)了×××花園剩余的土地開發(fā)的，為高端公寓型住宅。××國(guó)際公寓與×××花園連在一起，直到現(xiàn)在××國(guó)際公寓的預(yù)售證還標(biāo)示為“×××花園B、C、D棟”。售樓時(shí)，××國(guó)際公寓是通過凱旋南街從譚村路進(jìn)出的，但現(xiàn)在×××花園只在白天開放凱旋南路，晚上關(guān)閉，這給××國(guó)際公寓的業(yè)主帶來了很大的不便。

　　我家花園美

　　與你共享如何

　　朱小姐今年5月購(gòu)了海珠區(qū)工業(yè)大道××花園的房子。這一段時(shí)間臨近收樓了，她才聽說該盤是開發(fā)商收購(gòu)其他樓盤的爛尾地項(xiàng)目，該盤的西南面是原開發(fā)商早年開發(fā)的樓盤××雅苑。較近朱小姐常去工地現(xiàn)場(chǎng)，她發(fā)現(xiàn)自己小區(qū)和××雅苑之間的圍墻要拆除，兩個(gè)小區(qū)可能以后要合并。

　　朱小姐告訴記者，她對(duì)此又喜又憂。喜的是花園面積可以擴(kuò)大點(diǎn)，以后生活空間大了；憂的是她對(duì)××雅苑很不熟悉，而且兩個(gè)樓盤的開發(fā)商不同，未來如果小區(qū)真的要合并，花園及物管都要共享，不知會(huì)不會(huì)對(duì)以后的生活造成什么不便?，F(xiàn)在，他們小區(qū)的某些準(zhǔn)業(yè)主已經(jīng)給開發(fā)商就兩個(gè)小區(qū)合并的問題提了意見，但開發(fā)商對(duì)此還未作出回應(yīng)。

　　上手糾紛

　　憑啥找新發(fā)展商

　　較近，××花園三期的業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近正打算建一個(gè)垃圾壓縮站，于是群起抗議發(fā)展商違背了當(dāng)初的承諾，因?yàn)樵诋?dāng)初的樓盤宣傳資料及售樓時(shí)均稱“××花園三期北面規(guī)劃是興建小區(qū)會(huì)所或綠化用地”，購(gòu)房合同中也沒有條款列明該區(qū)域?qū)⑴d建垃圾壓縮站。

　　但目前該盤正在銷售的是全新四期，距離三期已有五年的時(shí)間，而且開發(fā)商已經(jīng)更換，新開發(fā)商購(gòu)下的只是四期用地，原開發(fā)商的問題，只能找回原開發(fā)商解決。但是，這談何容易啊。

　　原本同屬一個(gè)小區(qū)，后來由于土地“改嫁”，由不同的開發(fā)商開發(fā)分割開的地塊，造成小區(qū)“分裂”的情況較為常見。

　　A開發(fā)商拿到一片土地，先開發(fā)了一部分，交樓入住，由此形成了一個(gè)生活區(qū)域。但是，因?yàn)橘Y金等各種原因，A開發(fā)商無力或無意再開發(fā)剩余的土地，于是將土地“轉(zhuǎn)嫁”，B開發(fā)商接手開發(fā)。由于公司風(fēng)格、產(chǎn)品定位、客戶群體等完全不同，為了避免不必要的麻煩，兩個(gè)區(qū)域便形成了互不往來的“三八線”，自然而然地形成“一區(qū)兩制”的局面。

　　“分”則兩害

　　雖然是自然“分居”，但是這種模式依然存在很大問題。因?yàn)樵仍谕恋貙徟鷷r(shí)，政府是按照同一地塊進(jìn)行規(guī)劃審批的，如對(duì)綠地、停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等都有明確規(guī)定，現(xiàn)在分開開發(fā)后，后來的開發(fā)商為了吸引客戶，自然是按自己的要求設(shè)計(jì)，比如同樣設(shè)立會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等，改變了這一區(qū)域原定的功能，比如綠地、停車場(chǎng)等。這樣，一個(gè)小區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)域，有的設(shè)施或功能重復(fù)，有的卻不足或完全缺失，生活很不方便。

　　如果雙方在開發(fā)過程中結(jié)怨，比如后來的開發(fā)干擾了原來業(yè)主的生活，問題還會(huì)激化，比如相互堵住對(duì)方的通道，甚至打架斗毆等，業(yè)主不勝其煩。

　　“合”則兩利

　　土地“改嫁”導(dǎo)致的“一區(qū)兩制”，解決起來比較麻煩。因?yàn)榇嬖趦蓚€(gè)開發(fā)商和兩家物業(yè)管理公司，加上不同的產(chǎn)品特性、業(yè)主群體等差異很大，協(xié)調(diào)起來比較麻煩。雙方都有怕被對(duì)方“占便宜”的心理。這樣，雙方相互防范，很難談得攏。

　　但是，共同生活在一個(gè)小區(qū)，一直相互仇視對(duì)壘其實(shí)對(duì)誰都沒有好處。俗話說：退一步海闊天空。要想拓展舒適開闊的生活空間，需要雙方的讓步，“兩園合一處”對(duì)雙方都有好處。當(dāng)然，這其中先開發(fā)的區(qū)域讓步相對(duì)大一些，后開發(fā)的區(qū)域可以多出點(diǎn)力補(bǔ)償一下。具體的解決辦法還是需要雙方協(xié)商。但政府也可以發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，特別是在問題久拖不決的時(shí)候，有了政府的協(xié)調(diào)，可能事情就能比較順利地得到解決了

　　“盤中盤” 讓業(yè)主心里不爽
　　
　　不少豪宅盤，因?yàn)楫a(chǎn)品分為豪華和普通兩種類型，為了拉開產(chǎn)品檔次，實(shí)行差異營(yíng)銷，開發(fā)商將別墅部分完全獨(dú)立出來，成為一個(gè)“盤中盤”，實(shí)行封閉式管理。這樣，不僅小區(qū)居民出行需要繞道而行，而且建在別墅區(qū)的一些主要景觀和設(shè)施，其他業(yè)主也無緣參觀或使用，但別墅區(qū)的業(yè)主卻可以隨便使用整個(gè)小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)施。在樓盤銷售洋房的時(shí)候，別墅區(qū)內(nèi)的景觀和設(shè)施是承諾作為整個(gè)小區(qū)的配套設(shè)施的，這就讓非別墅區(qū)的業(yè)主感到很不公平。

　　上述這種情況在大盤中比較常見。一般是開發(fā)商拿到一大片地，為了應(yīng)對(duì)不同客戶群的需要，將整個(gè)區(qū)域分成幾個(gè)組團(tuán)，開發(fā)特色不同的產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)位把小區(qū)人為分割，提供不同的服務(wù)，實(shí)施不同的管理。

　　由此帶來的問題是，雖然居住在同一小區(qū)內(nèi)，但業(yè)主所享受到的服務(wù)卻十分不同。表面上看是出價(jià)高就享受較優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和設(shè)施，實(shí)際上整個(gè)區(qū)域是統(tǒng)一審批的，綠地等公共設(shè)施應(yīng)是全體業(yè)主共享的，一部分人多占了肯定是損害了另外一部分人的利益，使他們無法享受整個(gè)社區(qū)的資源。這種分隔一旦對(duì)其他業(yè)主造成的影響較大，比如通道被阻、休閑設(shè)施被占等，就很容易引起小區(qū)居民之間的糾紛。

　　業(yè)主有理由要求資源共享

　　“區(qū)別對(duì)待”所造成的小區(qū)分裂，是開發(fā)商人為造成的。因?yàn)槭峭患议_發(fā)商的行為，所以解決起來相對(duì)也容易一些。感覺不平的部分業(yè)主，可以選出業(yè)主代表與開發(fā)商交涉，協(xié)商一個(gè)解決辦法，比如分時(shí)段開放，或者要求不分區(qū)管理，實(shí)行設(shè)施和資源共享等。開發(fā)商需要給予特殊區(qū)域的業(yè)主特殊服務(wù)的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，不應(yīng)占用整個(gè)小區(qū)的資源。

　　如果解決不了，還可以求助政府，在政府的協(xié)調(diào)和監(jiān)督下維護(hù)自己的權(quán)益。

　　事先預(yù)防勝于事后維權(quán)

　　廣州南國(guó)德賽律師事務(wù)所主任律師彭清正表示，“一區(qū)兩制”生活確實(shí)帶來許多尷尬局面。

　　業(yè)主較關(guān)心的問題在于：小區(qū)的某些規(guī)劃發(fā)生變化時(shí)如何維護(hù)知情權(quán)？公共設(shè)施及公共環(huán)境的享有權(quán)問題，到底是新業(yè)主還是舊業(yè)主能享有？

　　彭律師表示，如果新開發(fā)商以參股形式入主原項(xiàng)目公司，那么該公司的法律主體并沒有改變，只是經(jīng)營(yíng)主體變化了。業(yè)主應(yīng)找回原項(xiàng)目公司。如果是項(xiàng)目已完全過戶，那么法律主體已發(fā)生了變更，由原開發(fā)商變成了新的開發(fā)商。

　　但是，大部分購(gòu)家都是購(gòu)了房之后才知道自己小區(qū)的規(guī)劃。如果在銷售或預(yù)售時(shí)，開發(fā)商由于沒有公開相關(guān)信息，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房意向有重大影響的時(shí)候，那么購(gòu)家可向相關(guān)部門申請(qǐng)撤銷購(gòu)賣合同，較重要的是證據(jù)和取證的問題。但在現(xiàn)實(shí)情況下，購(gòu)家和開發(fā)商始終處于信息不對(duì)稱的兩端，購(gòu)家處于劣勢(shì)地位，要達(dá)成這樣的結(jié)果似乎很難。而且大部分購(gòu)家較終目的不在退房，只是對(duì)規(guī)劃提出異議，實(shí)際上還是想購(gòu)房的。

　　彭律師認(rèn)為，事后維權(quán)不如事先預(yù)防。購(gòu)家可求助于相關(guān)專業(yè)人士獲取意向購(gòu)購(gòu)房屋的規(guī)劃信息，再作購(gòu)房決定，較為穩(wěn)妥。　

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