2006年3月13日，來自中國社會調(diào)查所的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理公司侵占業(yè)主權(quán)益的情況普遍存在。以北京為例，北京大約有4000個居住小區(qū)，其中90%的小區(qū)都存在著物業(yè)管理公司利用小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備牟取私利的情況。

　　據(jù)《北京青年報》報道，長期以來，把拖欠物業(yè)費的業(yè)主告上法庭，通過法院判決和執(zhí)行拿回物業(yè)費已經(jīng)成了眾多物業(yè)公司制服欠費業(yè)主的“殺手锏”，而今后物業(yè)公司的這招兒可能就不會那么好使了。

　　記者28日獲悉，北京昌平法院回龍觀法庭對今年1月到4月受理的百余件物業(yè)糾紛案提出在立案前“五審查”的要求，不具備“五審查”條件的物業(yè)公司告業(yè)主案，都將在立案時受阻或者難以立案。

　　據(jù)了解，過去物業(yè)公司告業(yè)主，基本上是一起訴就立案，法院審理的物業(yè)費糾紛案被告業(yè)主也幾乎100%敗訴被判還錢。但是由于業(yè)主拖欠物業(yè)費有很多復(fù)雜的原因，僅憑法院的一紙判決和一次執(zhí)行難以從根本上解決矛盾。

　　回龍觀法庭通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，業(yè)主拖欠物業(yè)費有五大原因：一是房地產(chǎn)商下來的一些房屋質(zhì)量問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾；二是物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主以不交物業(yè)費相對抗；三是一部分業(yè)主購房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費；四是物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間有矛盾，致使物業(yè)費用難以收取；五是一些業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費。

　　針對拖欠物業(yè)費的五大原因，回龍觀法庭提出“五審查”的內(nèi)容包括：一是立案前審查物業(yè)管理公司是否具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)，對于無資質(zhì)的物業(yè)公司告業(yè)主案不予立案。

　　二是審查雙方有無物業(yè)服務(wù)合同。

　　三是審查物業(yè)管理公司是否履行了起訴前對欠費業(yè)主的告知義務(wù)，對于物業(yè)公司沒有盡告知義務(wù)的案件將要求物業(yè)公司先履行告知義務(wù)。

　　四是根據(jù)《物業(yè)管理條例》第67條“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”提出：在業(yè)委會沒有對欠費業(yè)主進(jìn)行過催繳的情況下，要審查物業(yè)管理公司是否履行了催繳的義務(wù)，物業(yè)公司沒有在起訴前向欠費業(yè)主催繳物業(yè)費的，法院將要求物業(yè)公司先行催繳。

　　五是審查物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。該項審查是提醒物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主前應(yīng)先審查自身的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量是否到位。 <李罡>

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