提要：大規(guī)模的股權合作以及代建項目要保證綠城的產(chǎn)品和品牌質(zhì)量，這是綠城面臨的主要風險。而種情況是，當稅后利潤超過人民幣1.53億元但少于或等于人民幣3億元時，筆人民幣1.53億元金額將按照種情況全數(shù)分配給海爾，而利潤余額將分配給綠城。
　　
大規(guī)模的股權合作以及代建項目要保證綠城的產(chǎn)品和品牌質(zhì)量，這是綠城面臨的主要風險。

　　與青島海爾地產(chǎn)合作的全運村取得熱銷后，綠城再次牽手海爾，施展“以小博大”的財技，借助對方在資金方面的優(yōu)勢，聯(lián)合投資位于濟南的項目。

　　借雞生蛋

　　10月11日，綠城發(fā)布公告稱，擬與海爾合作開發(fā)濟南市歷下區(qū)項目，該項目地塊總用地面積約25.6萬平方米，地上總建筑面積不超過約48.7萬平方米，計劃發(fā)展為住宅物業(yè)。

　　目前，該地塊的持有人為山東東城置業(yè)，東城置業(yè)的實際控制人原為濟南海信。在今年4月初，綠城與濟南海信簽訂了協(xié)議，綠城透過旗下杭州綠城置業(yè)投資，向濟南海信購入山東東城置業(yè)全部100%股權，代價約12.4億元人民幣。

　　雖然綠城對該項目覬覦已久，但自上半年調(diào)控以來，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售并不理想，并且面臨著信貸收緊的趨勢，綠城也不例外?？嘤诟咂蟮呢搨?，綠城采用了“借雞生蛋”的方式。

　　根據(jù)公告顯示，綠城出資9800萬元，而青島海爾將以貸款的方式向綠城提供11.62億，總計12.82億元，作為綠城向海信收購山東東城置業(yè)100%股權的資金。在收購事項完成后30日內(nèi)，綠城須以代價人民幣301,068,300元向青島海爾轉(zhuǎn)讓其于山東東城置業(yè)的51%股權。

　　在收購完成后，兩家公司將按照股份比例向東城置業(yè)注資，將其注冊資本由10,000,000元至人民幣200,000,000元，其中人民幣98,000,000元由杭州綠城置業(yè)投資出資，而人民幣102,000,000元由青島海爾出資。

　　根據(jù)協(xié)議，青島海爾提供的11.62億元貸款，一部分作為收購項目的股權的代價，而另一部分將作為股東貸款投入到項目，貸款利率為10%。

　　針對此項交易，綠城副主席羅釗明在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，實際上，整個交易并沒有占用綠城的資金。大多數(shù)的資金是對方出的。

　　在這樣的合作方式下，綠城與海爾的利潤分成方式也有所不同。公告顯示，本次收購股權溢價為人民幣5.8億元，除卻了上述溢價，當除稅后利潤少于人民幣1.53億元時，全數(shù)利潤將分配給青島海爾。

　　而種情況是，當稅后利潤超過人民幣1.53億元但少于或等于人民幣3億元時，筆人民幣1.53億元金額將按照種情況全數(shù)分配給海爾，而利潤余額將分配給綠城。

　　第三種情況則是，當稅后利潤超過人民幣3億元但少于或等于人民幣6億元時，筆人民幣3億元將按照種情況分配，而利潤余額將分別按20%及80%之比例分配予青島海爾及綠城。

　　稅后利潤超過人民幣6億元時，筆人民幣6億元，將按第三種情況相應分配，而利潤余額將分別按10%及90%之比例分配予青島海爾及綠城。

　　同時，項目公司除稅后利潤超過人民幣3億元時，項目公司將按銷售收入的2%，向綠城房地產(chǎn)支付項目管理費用。若支付該費用后會導致項目公司稅后利潤少于人民幣3億元，則項目管理費用將會調(diào)低，使得山東東城稅后利潤不會少于人民幣3億元。

　　另類代建

　　“此前，我們在濟南全運村的項目上與海爾合作也是采用同樣的方式?！绷_釗明表示，東城置業(yè)合作上采取的并不是綠城之前提出的代建模式，而是股權合作。

　　“實際上，海爾和我們的合作，類似于財務投資的方式。”羅釗明指出。

　　但不能否認的是，綠城與海爾的合作與代建模式相似，即借助對方在資金以及土地方面的優(yōu)勢，突破自己資源瓶頸。而對方亦借助綠城這塊“金字招牌”，在房地產(chǎn)行業(yè)分一杯羹。

　　不過，綠城總裁壽柏年曾坦承，大規(guī)模的股權合作以及代建項目要保證綠城的產(chǎn)品和品牌質(zhì)量，這是綠城面臨的主要風險。

　　有業(yè)內(nèi)知名開發(fā)商對綠城的合作方式評價指出：綠城的模式極有可能出現(xiàn)兩種意料不到的結果：一種是由于合作方的對于質(zhì)量的嚴格的要求，產(chǎn)品質(zhì)量可能要比自建的好；另一方面，也有可能因為合作方錯誤的堅持，或者綠城團隊執(zhí)行方面的誤差，導致質(zhì)量水平低于綠城自建項目的情況。

　　同時還要注意，綠城并不對合作開發(fā)的項目盈虧負責，而在房地產(chǎn)價格下行的時候，合作方的資金將存在風險。

　　不過，一位與綠城簽訂了代建協(xié)議的開發(fā)商對觀點地產(chǎn)新媒體表示：“我們和綠城合作并不會擔憂這些，房地產(chǎn)下行的風險是客觀存在的，即使我們自己單獨開發(fā)項目也是有很大的風險，而與綠城合作的風險還會小一些?！?

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