樓市調控的高壓不但沒有放松，而且還在持續(xù)加碼——

8月13日和8月21日，國務院副總理 8天內在兩地重復強調：要繼續(xù)落實房地產調控政策，堅決抑制投機炒作行為。新華社前天刊文稱，“這給敏感時期的樓市猶如注入了一針‘清醒劑’。 ”

眾多開發(fā)商都把市場回暖的希望寄托在了“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季身上。是否真是如此，開發(fā)商們會否如愿？記者昨天對上海樓市展開了一番調查后發(fā)現，這一美好的愿望注定要泡湯。

成交量大跌，價格跌得不明顯

　 房地產市場較近真的很“忙”——

繼央行、住建部、統(tǒng)計局、國土部等部門紛紛出來表示不會輕易放松房地產調控后，8月，銀監(jiān)會也加入進來，要求商業(yè)銀行對房價過快上漲地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸；銀監(jiān)會還要求銀行做房價下跌60%的壓力測試；隨后國土部公布了閑置土地名單和處置情況，刮起又一輪調控風暴。在上海，公積金第三套房貸和裝修貸款被全面叫停，意味著從到地方的地產銀根全面收緊；而在北京、西安等地，政府推出了商品房預售款監(jiān)管制度，使得開發(fā)商的資金更加緊張。

更重要的，來自較高管理層的“敲打”，令近期成交量不斷回升的樓市看似即將由陰轉晴的美好愿望化為一池泡影——短短8天之內， 副總理在不同場合兩次重申，堅決抑制房地產投機炒作，鞏固調控的初步成果。

分析人士指出， 的這一表態(tài)沿續(xù)了前段時間國家的相關口徑，即繼續(xù)從嚴執(zhí)行4月17日出臺的“新國十條”。

就在此之前，以“樓市應該不會再有更嚴厲的調控了”為代表性觀點的“調控終結論”、“見底論”籠罩在業(yè)內的上空，一定程度上影響著部分人對未來調控的走向及房價走勢的預期。

所謂“調控終結論”，其核心內容就是“政策松動論”，其主要觀點是宣稱，此輪房地產調控將一如以往的多次調控一樣再次中途“夭折”，房地產調控政策將松動。后來，由于銀監(jiān)會、住建部等機構公開避謠，相繼表示調控政策不會松動，將堅定不移地將調控進行到底，于是，“調控終結論”便偃旗息鼓。而隨后，便是“見底論”開始浮出水面。

房地產評論人士陳真誠認為，所謂“見底”，一種是“房價見底”，主要是指市場成交量下降進而房價下降已經“見底”，其后將出現報復性返彈。另一種是“政策見底”，其主要觀點是此輪調控及地方政府的政策已經 “見底”，將不會繼續(xù)出臺或不應繼續(xù)出臺調控政策。在陳看來，二者釋放的信號是一樣的——即此輪房地產市場調整步入了階段性底部。

“當前，全國和上海樓市就像一潭死水?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“全國市場低迷，上海更為慘淡。 ”

由楊紅旭提供的一份數據顯示，從成交量上分析，“新國十條”4月中旬出臺，5月開始，一手商品住宅市場成交量就變得很難看了。5-7月，上海商品住宅(剔除拆遷安置房)成交面積分別為30、42、43萬平方米——處于近幾年來的歷史低谷。 2008年較低迷的9-10月，還尚有近50萬平方米的成交量。

另據中國指數研究院統(tǒng)計，在4月17日“新國十條”出臺后的一周，即4月19日至4月25日，在該機構監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價格并沒有明顯下跌。

樓盤打折熱銷致折扣減少

正是在這樣的一種“量跌價不跌”的制衡狀態(tài)中，8月，部分一線城市卻意外出現了成交量復蘇的跡象。

昨天，中國房產信息集團公布的較新數據顯示，上周(8月16日-8月22日)，上海全市商品住宅的成交量達到16.49萬平方米，創(chuàng)下 “新國十條”新政頒布17周以來的較高水平；受到成交量持續(xù)大幅回升的帶動，開發(fā)商也增加了供應，上周共有11個樓盤推出23.3萬平方米，是前周4.7萬平方米供應量的近5倍。上周成交面積前10名的樓盤中也未見大幅降價的樓盤。

佑威房地產研究副主任陸騎麟還透露，上周，上海市商品住宅成交均價為20095元/平方米，環(huán)比微漲1%，再度突破兩萬元，這也是上海市連續(xù)三周出現的量漲價穩(wěn)情況。

同為一線城市的北京和廣州，也延續(xù)著相同的軌跡。據廣州房管部門統(tǒng)計數據顯示，8月1日-8月16日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為32.5萬平方米，已達到7月46.3萬平方米的70%，成交套數為3177套，更達到7月3690套的86%，以此計算，8月份廣州成交極有可能重上50萬平方米水平，成交出現明顯回暖。而一手住宅成交均價為11102元/平方米，與7月份成交均價相比大幅反彈近8%。

近期的量漲價穩(wěn)的現象，被外界認為是部分開發(fā)商降價所致。然而數據則顯示，部分降價樓盤獲得市場追捧，基本上沒有出現三成這樣的顯著優(yōu)惠，一般是10%-20%的優(yōu)惠就會引起熱銷。這還是相對于4月前后的預推價格，若與2009年底的實際銷售價格相比，基本上沒有任何優(yōu)惠。而在2008年下半年降價潮中，很多舊盤新推房源價格，較前期出現三成下跌的大有盤在。

而據記者的調查，市場實際情況是，部分樓盤打折后賣得相當不錯，甚至重新出現排隊購房現象，這就使企業(yè)不愿意增加促銷力度，有些樓盤價格折扣呈減小態(tài)勢。

“去年，(上海樓市)幾乎每個月都是供不應求，而今年每個月都是供大于求。 ”楊紅旭分析指出，近三個月開發(fā)商不敢輕易開盤，如果照常推盤，則供大于求的情況會更為突出。當然，在這一總體不景氣的情況下，少數樓盤和產品賣得還不錯，主要是開發(fā)商賣力促銷的緣故。

有關數據顯示，今4-5月，商品住宅成交均價曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分樓盤價格確有下跌外，主要與高端樓盤在成交結構中所占比重下滑有關。市場上，綠地、萬科、保利等企業(yè)的部分樓盤進行降價促銷，幅度在5%-20%之間，也有個別樓盤的降幅達到近三成。

但值得關注的是，很多樓盤降價即出現熱銷，機敏的開發(fā)商再推房源時就適當提高了一點價格，如此反復試探購房者的承受能力，部分剛性需求開始有點被動了?？稍谡{控政策依然“緊咬牙關”的情況下，今年下半年房價注定難以顯著反彈，正所謂“進退兩難”。

開發(fā)商“從良”卻暫緩降價

無疑，下一階段的房地產調控，向左還是向右，陷入了一種被楊紅旭稱之為“糾結”的狀態(tài)。

正當樓市成交量在如此 “糾結”中不斷萎縮之時，樓市新政卻在進一步細化——消除原來存在的灰色空間，使得政策越來越清晰化，而開發(fā)商們也在政策的高壓下，拋出了“從良”論，但是對于降價、降幅之說，卻依舊閃爍其詞。

作為“從良”論的創(chuàng)造者，華遠集團總裁任志強在8月19日商界名家午餐會對于房價下跌給予了這樣的評價：“就像運動員似的，很吃力地舉杠鈴，能輕輕放嗎？不能。一下就掉下來了。我們現在北京市財政收入因為房地產，下滑的幅度是非常大的，去年我們15%是靠房地產，今年下降到12%。沒有一個政府能受得了，所以到時候我說，房價如果跌20%、30%，政府比我們急。指望開發(fā)商沒錢了，指望大跌的門兒都沒有。 ”

而市人大代表、上海望源房地產公司董事長季寶紅也贊同此觀點。他表示，目前房價出現大幅下跌的可能性幾乎沒有。 “現在的新開樓盤，根據目前的市場進行定價，雖然有可能比早前預期有所下調，但是你說他是降價了，他說只是一次合理的定價。 ”對于一些老樓盤推新房源是否會降價的情況，他也指出，這種降價的風險性很大，如降價的話，對之前購房的業(yè)主將如何交代。 “這會造成一些問題，給后期銷售帶來很多不利的影響。 ”

對于目前外界評論較多的開發(fā)商資金鏈壓力大的問題。季寶紅笑言，這個已經被夸大了，其實開發(fā)商目前并不存在資金壓力大的情況，就算是一些中小房企，季寶紅也表示，這些房企實際上的資金足夠支撐一段時間的。 “在2009年樓市火爆期間，這些中小房企爭不過大房企，基本上沒有什么拿地的情況，使得各自的資金鏈保持了一個健康的狀態(tài)。而大型房企更是在2009年收益頗豐，足夠支撐過今年?！奔緦毤t如是說。

據記者采訪獲悉，目前雖然即將進入9月，面對“較后一季度”銷售期，眾多開發(fā)商卻并不急于推出降價促銷活動，而部分在8月獲得不錯成績的樓盤已經醞釀提價計劃。一位開發(fā)商的銷售經理向記者道出了其中原因：“現在剛需似乎要出動了，我們就占著主動了，等著看量出價嘍。 ”

房地產調控三次“糾結”

次“糾結”是去年12月啟動調控后，今年3月地價房價卻重新反彈，政策是否應進一步緊縮擺在了決策層的面前，后來新華社連發(fā)六篇評論反映了這一動態(tài)。其結果是，4月展開了新一輪更為嚴厲的調控。

次“糾結”出現在7月上旬。5、6兩個月部分城市商品房成交量極度低迷，6月70個城市房價指數出現環(huán)比下跌，于是業(yè)界有種聲音，認為房地產調控效果顯現。而部分商業(yè)銀行個人房貸持續(xù)下滑，也想增加一些業(yè)務量，還有部分地方政府不愿嚴格落實政策，于是輿論面和實操面皆出現政策放松的動向。在這一背景下，住建部、銀監(jiān)會、國資委等出面重申，調控政策不能放松，還得嚴格落實“國十條”。

第三次“糾結”就發(fā)生在當下。當前的情況比前兩次更加復雜。從外部環(huán)境分析，二季度GDP增幅回落至10.3%，三四季度還將繼續(xù)回落，提出要處理好經濟平穩(wěn)較快增長、調整經濟結構和管理通脹預期三者的關系，下半年繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這就意味著，宏觀經濟政策將保持相對寬松的格局，已與一季度情況明顯不同。

“金九銀十”注定成色不足

“與傳統(tǒng)‘金九銀十’相比，今年注定成色不足。 ”上海中原研究咨詢部經理龔敏認為，由于8月基數太低，9月供應量一定會穩(wěn)步釋放，而快速釋放的可能基本沒有。這主要是由于，從實際供應層面到房企心態(tài)兩個方面都不具備供求迅速反彈的條件。自2008年以來由于受到金融危機影響，房企放慢了開發(fā)速度，使得商品住宅供應節(jié)奏出現放緩的跡象，2008年竣工

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