核心提示：京滬深三地銀行面臨的共同懸疑是：誰(shuí)將較終敲定哪些地區(qū)的三套房停貸？二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)究竟如何？目前地方政府和銀行的利益和地產(chǎn)價(jià)格息息相關(guān)，由誰(shuí)來(lái)制定細(xì)則，成了必須頭先解決的問(wèn)題。

4月19日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》下發(fā)后的個(gè)工作日。某股份行深圳分行零售部總監(jiān)辦公室，數(shù)十名房貸業(yè)務(wù)骨干圍坐，人手一份文件，探討房貸新政對(duì)銀行影響和應(yīng)對(duì)之策。

這一場(chǎng)景，幾乎成為了當(dāng)日國(guó)內(nèi)各家銀行的“全能畫(huà)面”。

記者于北京、上海、深圳三地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與二套房頭付成、利率已普遍收緊不同，幾乎所有銀行對(duì)三套房及以上住房的貸款審批，都陷入停滯狀態(tài)。如在深圳，除工行率先宣布實(shí)行國(guó)務(wù)院房貸新政外，建行、農(nóng)行、深發(fā)展、招行已停止接單，靜待細(xì)則出臺(tái)。

包括招行、華夏、光大、建行、中行在內(nèi)的商業(yè)銀行均表示，正研究制定房貸細(xì)則，以嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院政策要求。

目前可以確定的是，房貸新政將 “新老劃斷”，對(duì)存量房貸客戶(hù)不作要求?！邦A(yù)計(jì)4月底前所有銀行房貸細(xì)則會(huì)出齊?！币晃汇y行業(yè)人士預(yù)測(cè)，“不過(guò)總行制定的細(xì)則仍然是框架性的，針對(duì)不同地區(qū)具備一定的靈活操作空間?！?/P>

三地銀行面臨的共同懸疑是：誰(shuí)將較終敲定哪些地區(qū)的三套房停貸？二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)究竟如何？零售銀行如何走出房貸新政的沖擊？

三套房停貸區(qū)域，誰(shuí)敲定？

國(guó)務(wù)院要求，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款。

新政的關(guān)鍵是，如何定義“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”？誰(shuí)來(lái)定義？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2010年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，與去年同月相比新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅的5個(gè)城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅的5個(gè)城市是：三亞50.4%、?？?0.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%。

“如何界定房?jī)r(jià)上漲很快？橫向比較還是縱向比較，環(huán)比還是同比？”一家股份制商業(yè)銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人迷茫。

“雖然漲幅不顯眼，但說(shuō)上海、北京、深圳不是全國(guó)價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，估計(jì)會(huì)成為一個(gè)笑話(huà)。”一家國(guó)有大行上海分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，由銀行來(lái)認(rèn)定“區(qū)域”非常困難，一則是認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不清晰，二則如果各家銀行在各地區(qū)執(zhí)行政策不一樣，房貸政策執(zhí)行嚴(yán)格的銀行勢(shì)必市場(chǎng)份額會(huì)萎縮，顯然對(duì)于他們的業(yè)務(wù)發(fā)展不利。

也正因?yàn)榇?，各銀行目前對(duì)三套房政策暫不明確?！皼](méi)有統(tǒng)一界定，銀行混戰(zhàn)，勢(shì)必影響政策的嚴(yán)肅性，我認(rèn)為還是應(yīng)該由各個(gè)地方政府自己來(lái)出臺(tái)政策?！鄙鲜鲢y行人士稱(chēng)。

招商銀行當(dāng)日對(duì)本報(bào)的回復(fù)亦稱(chēng)，對(duì)于三套房的房貸政策，各分行將根據(jù)當(dāng)?shù)卣氨O(jiān)管部門(mén)的要求嚴(yán)格執(zhí)行。這為“屬地界定原則”埋下了伏筆。

4月19日，上海市政府已緊急召開(kāi)會(huì)議，上海住房保障局、上海銀監(jiān)局等相關(guān)人士參會(huì)。上海銀監(jiān)局在會(huì)前已向一些銀行機(jī)構(gòu)征求了政策意見(jiàn)和建議。

不過(guò)，地方政府財(cái)政收入依賴(lài)土地出讓金，它的利益也與地產(chǎn)價(jià)格息息相關(guān)，因此，地方政府對(duì)房地產(chǎn)新政的態(tài)度難免曖昧不清。

一位監(jiān)管人士認(rèn)為，類(lèi)似北京、上海等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重脫離了居民收入水平，監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行的要求是大幅度提高多套房的頭付比例，甚至目前的四成頭付并不保險(xiǎn)，同時(shí)建議提高貸款利率水平，甚至超過(guò)基準(zhǔn)利率1.1倍。

這也就意味著，不管是否停貸，三套房房貸門(mén)檻大幅提高是必然的趨勢(shì)。

多套房按套數(shù)界定？

按國(guó)務(wù)院“更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”要求，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。

4月19日，工行、中行已立即執(zhí)行。工行16日即稱(chēng)，對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。

二套房等多套房界定標(biāo)準(zhǔn)，向來(lái)是房產(chǎn)新政的模糊地帶。通知里提到，“人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。”

市場(chǎng)對(duì)此的解讀是，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將越來(lái)越嚴(yán)格，甚至可能不是按照貸款次數(shù)，而是以家庭名下的房產(chǎn)套數(shù)來(lái)界定，后者明顯比前者苛刻。

有媒體報(bào)道，對(duì)于新增客戶(hù)，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)明確批示“不以貸款發(fā)生為界限，嚴(yán)格按照頭套、二套、多套”。言外之意，只要客戶(hù)家庭名下登記有房產(chǎn)，貸款購(gòu)購(gòu)套住房，無(wú)論之前是否使用過(guò)貸款，都必須按照國(guó)務(wù)院新規(guī)執(zhí)行。

“目前還沒(méi)接到這樣的文件?！倍嗉疑虡I(yè)銀行個(gè)貸人士表示，目前套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以貸款記錄為準(zhǔn)，但條件也比此前大幅提高。

2007年12月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》曾明確，已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次申?qǐng)住房貸款，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。

“雖然存在不少改善性的二套房需求，但也有不少投資客利用這個(gè)政策空隙，獲得了頭套房貸款優(yōu)惠。”上述監(jiān)管人士認(rèn)為。

一家商業(yè)銀行人士告訴記者，今年1月以來(lái)，他們已逐步取消對(duì)改善型住房房貸的優(yōu)惠，也就意味著，不管人均面積是否低于當(dāng)?shù)厮剑还苜J款是否還清，只要貸過(guò)款，都算做套房。

不過(guò)，也有商業(yè)銀行是在4月15日新政出臺(tái)后，才收緊了這一口子。

事實(shí)上，即便國(guó)家出臺(tái)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策，在實(shí)際操作中，仍廣泛存在“規(guī)避”的變通情形，頭付成數(shù)也可靈活處理。

此前，深圳就存在銀行客戶(hù)經(jīng)理與房產(chǎn)中介人士私下“合作”，以客戶(hù)“假離婚”的形式，將二套甚至多套房客戶(hù)包裝成頭套房客戶(hù)，拿到低頭付和優(yōu)惠利率的情況。

“網(wǎng)上專(zhuān)門(mén)有 這種假離婚證明資料的，300塊一份?！痹谇笆錾钲诠煞菪腥耸靠磥?lái)，這并非銀行沒(méi)有能力察覺(jué)。今后即使認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，因差別化信貸成本拉大，預(yù)計(jì)仍會(huì)有不少客戶(hù)灰色操作，減少購(gòu)房成本。

房貸頭付成數(shù)的處理上，部分銀行也通過(guò)做高評(píng)估價(jià)來(lái)變相為客戶(hù)降低頭付。一大型房貸中介人士表示，少數(shù)中小銀行會(huì)與二、三類(lèi)的評(píng)估公司合作，在提高住房的評(píng)估價(jià)后按照評(píng)估價(jià)放貸，以往可做到頭付一成多或兩成多。有些大型銀行會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)“網(wǎng)開(kāi)一面”，如客戶(hù)可為其帶來(lái)綜合效益，可按在貸款評(píng)估價(jià)基準(zhǔn)上上浮10%，給予優(yōu)惠貸款。

較近銀監(jiān)會(huì)在貸前審查上要求增加“居訪(fǎng)”程序，或在一定程度上減少做高評(píng)估價(jià)現(xiàn)象。不過(guò)，前述深圳股份行人士坦言“逐筆實(shí)行難度較大”。

多名銀行人士認(rèn)為，較能有效遏制房產(chǎn)虛假評(píng)估現(xiàn)象的殺手锏是取消“陰陽(yáng)合同”。如果國(guó)土部門(mén)強(qiáng)令按房產(chǎn)抵押價(jià)格過(guò)戶(hù)，通過(guò)稅收手段提高購(gòu)房成本，將大大遏制虛假評(píng)估和炒房現(xiàn)象。

零售銀行跌入冰點(diǎn)？

從銀行業(yè)務(wù)上看，房產(chǎn)新政顯然將給零售銀行帶來(lái)一定沖擊。另一家國(guó)有銀行人士估計(jì)，新政出臺(tái)后，其今年的信貸指標(biāo)能完成一半就不錯(cuò)了。

一季度，上海新增人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款378.4億元，同比多增326.9億元。這其中住房貸款占據(jù)大頭，個(gè)人住房貸款增加338.1億元。房地產(chǎn)企業(yè)信貸和個(gè)人住房貸款增量總和達(dá)約800億元，占據(jù)上海一季度人民幣信貸增量1639億元的一半左右。

“上海個(gè)人房貸占比非常高，占到房地產(chǎn)貸款的三分之二左右。”一位知情人士透露。

海通證券分析師認(rèn)為，短期內(nèi)頭付要求的提高和不合理需求的抑制將降低銀行個(gè)人住房貸款的增速，預(yù)計(jì)5 月開(kāi)始新增個(gè)貸將出現(xiàn)回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得銀行得以在一定程度上以?xún)r(jià)補(bǔ)量，但預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率的上升難以完全彌補(bǔ)貸款量的回落，個(gè)貸利息收入可能會(huì)出現(xiàn)短期回落的局面。

目前，股份制銀行中，招行、興業(yè)銀行、深發(fā)展等都明確提出了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向。

因利率打折，收益較低，加上貸款額度緊張，招行傾向于做高收益的“商業(yè)貸”（商鋪、寫(xiě)字樓）業(yè)務(wù)。

興業(yè)銀行人士稱(chēng)，近段時(shí)期以來(lái)，該行已經(jīng)有意壓縮了房貸，二、三月份的量很少，轉(zhuǎn)而激勵(lì)基層攻關(guān)“經(jīng)營(yíng)貸”，在考核、評(píng)比上也在向這類(lèi)貸款傾斜。

而在深發(fā)展看來(lái)，房貸在多家銀行的總貸款中占比已經(jīng)偏高，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。其內(nèi)部一管理人士表示，監(jiān)管力度加大，房貸收緊后，該行預(yù)料房貸業(yè)務(wù)量會(huì)減少，但其可通過(guò)擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)來(lái)彌補(bǔ)房貸損失。與國(guó)有大行強(qiáng)化分支行的增長(zhǎng)率和市場(chǎng)份額考核不同，該行并未給予房貸條線(xiàn)壓力，只需達(dá)到年初設(shè)定目標(biāo)即可。

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