1月10日，國務院發(fā)出《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“國11條”）。其中五方面、十一條款的內容，全部指向調控房價。

1月11日，多位大型銀行、股份制銀行個貸負責人均對本報記者表示，“國11條”的規(guī)定并無太多新意，關于二套房貸的頭付成數、認定標準等問題，與央行、銀監(jiān)會2007年359、452號文基本一致；但發(fā)文部門從央行、銀監(jiān)會等部委升格為國務院，“本身就帶有信號意義”。

北京大學房地產研究所所長陳國強對本報記者表示，就在2009年底，國務院常務工作會議精神被市場理解為“國4條”。隨之，國務院又以政府文件形式發(fā)布了“國11條”。兩個文件內容不盡相同，相比“國4條”，“國11條”沒有提“改善性需求”，而是將二套房貸問題直接以是否頭次置業(yè)來界定。

陳國強表示，“國11條”將成為2010年房地產調控的基調，這意味著中國房地產調控已經從促消費轉向了調房價。

銀行個貸人士坦言，從“二套房貸”相關規(guī)定前后沒有變化，而“國11條”再度重申，由此表明，商業(yè)銀行此前確實存在執(zhí)行不力的情況。

此番，“國11條”對于房地產開發(fā)貸款的規(guī)定也與各行自身要求一致，但市場上，開發(fā)商的信貸融資門檻正在提高。

“現在感覺開發(fā)貸的利率有所上浮，這實際上提高了開發(fā)商的融資成本?！?月11日，某股份制銀行相關人士透露，春節(jié)前，各行的放貸較為兇猛；“但估計到2月份，銀行議價能力進一步提升，開發(fā)貸的利率還將上行，很多資質不好的項目將很難拿到開發(fā)貸款”。

防止境外“熱錢”沖擊我國市場成為“國11條”中新規(guī)。一位知情人士透露，外資已通過諸如“外保內貸”等方式，進軍內地房地產市場，不僅可以分享房價上漲帶來的增值，而且人民幣匯率升值也帶來不菲的收益；“僅匯率升值部分就基本可以覆蓋融資成本”。

力促地方政府調控在政策和房價的博弈中，政策的壓力逐漸呈現。北京大岳咨詢公司總經理金永祥說，越來越多的購房者受政策預期影響，持幣待購，開發(fā)商手中的房子也停止了漲價，甚至有的樓盤開始降價。

金永祥說，“國11條”對房價的調控力度超過了以往任何一次政策。而且，該政策以國務院辦公廳的名義發(fā)布，效力很高。預計今年一季度將是“國11條”政策效果顯現的主要時期，全國主要城市房價會受到這個政策的調控壓力。

中國社科院研究員曹建海1月10日在“向高房價宣戰(zhàn)”論壇上對本報記者說，2009年的房價過快上漲，已經引起了國務院的高度重視。

曹建海說，2010年將是房價上漲壓力大的一年，全年房價不會出現大幅度上漲。而且，2009年全國主要城市的房價中，含有水分已經很多。2010年將是擠水分的一年。

陳國強介紹說，“國11條”中提出了增加普通商品房有效供給來抑制房價的基本策略。而且，“國11條”中提出了地方政府必須編制政策性住房的三年規(guī)劃。

上海易居房地產研究員綜合研究部部長楊紅旭說，“國11條”中提出了商品房開盤的較低面積和控制土地出讓規(guī)模等政策，是住建部2009年年度工作會議上提到的系列措施。

楊紅旭指出，與“國4條”所不同的是，“國11條”中國4條“中規(guī)定”繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。也就是說繼續(xù)執(zhí)行2008年“131號文”中的優(yōu)惠政策：改善需求可以按頭套享受較低二成頭付，利率七折的優(yōu)惠。但“國11條”卻將其調整為：“對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價?！?/P>

很明顯，房貸政策已退回到“131號文”出臺之前，也即2007年12月“二套房貸政策”的“補丁文件”出臺后的嚴格程度：所有二套及以上都嚴格化，且以家庭為界定標準。不足一月時間，在這么一條重大的政策上，國家政策發(fā)生逆轉，筆者只能猜測相關決策部門在這短暫的時間內，收到某些人（或機構）的強烈建議，以及“國4條”出臺后的某些質疑性的輿論反應。

楊紅旭認為，這一轉變意味著在高房價不能有效緩解之前，包括改善需求在內的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見國家抑制高房價的決心。這對市場的利空性，明顯大于“國4條”。

金永祥說，“國11條”的出臺，還將引起各地政府房地產調控政策的調整。因為，此前“國4條”提出后，很多地方政府忙著落實“國4條”精神。但是，仔細觀察地方落實精神內容就可以發(fā)現，地方政府還是寧愿增加政策性住房供應，而不愿意調控當地房價。

例如，上海積極的趕在去年底出臺“滬四條”，其中規(guī)定：對已貸款購購一套住房，再申請貸款購購套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調整前可比照頭次購購普通自住房，享受7折貸款利率和較低頭付20%的優(yōu)惠政策；調整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和較低頭付比例的優(yōu)惠政策。

而“國11條”出臺后，改善性需求購房的利率優(yōu)惠問題暫時被擱置一旁，政府的主要責任是控制過快上漲的房價。諸如“滬四條”這樣的地方政策都將面臨調整。

陳國強說，“國11條”中從“調結構、抑投機、控風險、明責任”方面對抑制房價過快上漲提出了針對性的措施。例如，除了二套房貸收緊等政策外，還重申了土地出讓金支付問題、樓盤開盤必須公示和設定較低開盤面積、控制央企涉入房地產等。

“外保內貸”肥了誰“國11條”當中提出，有關部門要加強對跨境投融資活動的監(jiān)控，嚴防境外“熱錢”沖擊國內樓市市場。這是2008年以來，房地產調控政策中次重提“熱錢”問題。

以上海這一先導城市來看，隨著房市復蘇回暖，2009年第三季度，境外人士住房貸款增量占比呈不斷攀升之勢。

2009年7-9月份，滬上境外人士住房貸款增量占比分別為3%、6%和8%。按照當季上海中資銀行個人住房貸款增量來測算，7-9月份，滬上境外人士住房貸款增量分別為3.4億元、10.2億元和11.1億元。

同樣，在2009年三季度，滬上外資銀行個人住房貸款增量也不斷攀升。7-9月份，外資銀行個人住房貸款增量分別為2.5億元、3.0億元和4.9億元，分別同比多增0.7億元、1.2億元和2.7億元。

而值得注意的是，“很多外資、‘熱錢’進入房地產，都是通過個人購房的形式。”前述股份制銀行個貸負責人直言。

避險和增值是熱錢游走于全球、追逐資產的兩大目標。而人民幣升值和房地產價格上漲，成為熱錢頻繁光顧中國樓市的兩大誘因。

而一種“外保內貸”的模式，已引起銀行業(yè)人士的關注。

據一位知情人士透露，境外資金通過“外保內貸”進軍中國內地房地產市場，路徑并不復雜。步，客戶在境外的銀行存入一定金額的資金，如拿出1億美元存入香港某銀行；步，這家銀行的香港分行以這1億美元存款作為保證金，指定位于境內的分行，如上海分行，向客戶貸款8000萬美元或等值的人民幣；第三步，客戶就可以在上海購房。

對這家銀行而言，風險可控，一方面境內有房地產作抵押，另外，境外有存款作為保證金。境外客戶可以享受的則是房價上漲和匯率升值雙重收益。

前述知情人士稱，如果境外人士在2006年、2007年購房，目前房價至少翻倍；而匯率升值部分也基本可以覆蓋貸款融資的成本；“即便房價下挫，他們可以選擇拋售，如同莊家先吸籌，吸引散戶后拋出”。據其介紹，自人民幣匯改以來，“外保內貸”模式時常被外資采用，2008年底、2009年也有發(fā)生。

“去年我們曾反映過此類問題，尤其是一些中小銀行，包括外資銀行，這種情況比較多?！鄙鲜鲋槿耸坷m(xù)稱，采用“外保內貸”的不僅是個人客戶，還可以是個人客戶積聚起來，“再就是像大筆外資購樓那樣，都是一幢一幢的購”。

“熱錢”的另一個流入渠道是換匯。以香港某外資銀行的規(guī)定為例，個人客戶每日可兌換人民幣的上限為2萬元（注：電匯方式）。上述知情人士直言，正是有了這樣的規(guī)定，有些境外人士每天都在換人民幣，外幣變?yōu)槿嗣駧藕螅顿Y于境內資產。

不僅是個貸，銀行業(yè)內人士稱，從2009年二季度來，一些以“地王價”拿地的開發(fā)商背后也有外資身影；一些跨國投行開始募集針對中國境內房地產市場的基金。這些現象及其背后可能隱藏的問題，將考驗相關部門的管理智慧。

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