1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)11條”）。其中五方面、十一條款的內(nèi)容，全部指向調(diào)控房?jī)r(jià)。

1月11日，多位大型銀行、股份制銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人均對(duì)本報(bào)記者表示，“國(guó)11條”的規(guī)定并無(wú)太多新意，關(guān)于二套房貸的頭付成數(shù)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，與央行、銀監(jiān)會(huì)2007年359、452號(hào)文基本一致；但發(fā)文部門(mén)從央行、銀監(jiān)會(huì)等部委升格為國(guó)務(wù)院，“本身就帶有信號(hào)意義”。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，就在2009年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議精神被市場(chǎng)理解為“國(guó)4條”。隨之，國(guó)務(wù)院又以政府文件形式發(fā)布了“國(guó)11條”。兩個(gè)文件內(nèi)容不盡相同，相比“國(guó)4條”，“國(guó)11條”沒(méi)有提“改善性需求”，而是將二套房貸問(wèn)題直接以是否頭次置業(yè)來(lái)界定。

陳國(guó)強(qiáng)表示，“國(guó)11條”將成為2010年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從促消費(fèi)轉(zhuǎn)向了調(diào)房?jī)r(jià)。

銀行個(gè)貸人士坦言，從“二套房貸”相關(guān)規(guī)定前后沒(méi)有變化，而“國(guó)11條”再度重申，由此表明，商業(yè)銀行此前確實(shí)存在執(zhí)行不力的情況。

此番，“國(guó)11條”對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)定也與各行自身要求一致，但市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商的信貸融資門(mén)檻正在提高。

“現(xiàn)在感覺(jué)開(kāi)發(fā)貸的利率有所上浮，這實(shí)際上提高了開(kāi)發(fā)商的融資成本?！?月11日，某股份制銀行相關(guān)人士透露，春節(jié)前，各行的放貸較為兇猛；“但估計(jì)到2月份，銀行議價(jià)能力進(jìn)一步提升，開(kāi)發(fā)貸的利率還將上行，很多資質(zhì)不好的項(xiàng)目將很難拿到開(kāi)發(fā)貸款”。

防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國(guó)市場(chǎng)成為“國(guó)11條”中新規(guī)。一位知情人士透露，外資已通過(guò)諸如“外保內(nèi)貸”等方式，進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅可以分享房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的增值，而且人民幣匯率升值也帶來(lái)不菲的收益；“僅匯率升值部分就基本可以覆蓋融資成本”。

力促地方政府調(diào)控在政策和房?jī)r(jià)的博弈中，政策的壓力逐漸呈現(xiàn)。北京大岳咨詢(xún)公司總經(jīng)理金永祥說(shuō)，越來(lái)越多的購(gòu)房者受政策預(yù)期影響，持幣待購(gòu)，開(kāi)發(fā)商手中的房子也停止了漲價(jià)，甚至有的樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)。

金永祥說(shuō)，“國(guó)11條”對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度超過(guò)了以往任何一次政策。而且，該政策以國(guó)務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布，效力很高。預(yù)計(jì)今年一季度將是“國(guó)11條”政策效果顯現(xiàn)的主要時(shí)期，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)會(huì)受到這個(gè)政策的調(diào)控壓力。

中國(guó)社科院研究員曹建海1月10日在“向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)”論壇上對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，2009年的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已經(jīng)引起了國(guó)務(wù)院的高度重視。

曹建海說(shuō)，2010年將是房?jī)r(jià)上漲壓力大的一年，全年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲。而且，2009年全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)中，含有水分已經(jīng)很多。2010年將是擠水分的一年。

陳國(guó)強(qiáng)介紹說(shuō)，“國(guó)11條”中提出了增加普通商品房有效供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)的基本策略。而且，“國(guó)11條”中提出了地方政府必須編制政策性住房的三年規(guī)劃。

上海易居房地產(chǎn)研究員綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，“國(guó)11條”中提出了商品房開(kāi)盤(pán)的較低面積和控制土地出讓規(guī)模等政策，是住建部2009年年度工作會(huì)議上提到的系列措施。

楊紅旭指出，與“國(guó)4條”所不同的是，“國(guó)11條”中國(guó)4條“中規(guī)定”繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。也就是說(shuō)繼續(xù)執(zhí)行2008年“131號(hào)文”中的優(yōu)惠政策：改善需求可以按頭套享受較低二成頭付，利率七折的優(yōu)惠。但“國(guó)11條”卻將其調(diào)整為：“對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！?/P>

很明顯，房貸政策已退回到“131號(hào)文”出臺(tái)之前，也即2007年12月“二套房貸政策”的“補(bǔ)丁文件”出臺(tái)后的嚴(yán)格程度：所有二套及以上都嚴(yán)格化，且以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)。不足一月時(shí)間，在這么一條重大的政策上，國(guó)家政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)，筆者只能猜測(cè)相關(guān)決策部門(mén)在這短暫的時(shí)間內(nèi)，收到某些人（或機(jī)構(gòu)）的強(qiáng)烈建議，以及“國(guó)4條”出臺(tái)后的某些質(zhì)疑性的輿論反應(yīng)。

楊紅旭認(rèn)為，這一轉(zhuǎn)變意味著在高房?jī)r(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購(gòu)房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見(jiàn)國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心。這對(duì)市場(chǎng)的利空性，明顯大于“國(guó)4條”。

金永祥說(shuō)，“國(guó)11條”的出臺(tái)，還將引起各地政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整。因?yàn)?，此前“?guó)4條”提出后，很多地方政府忙著落實(shí)“國(guó)4條”精神。但是，仔細(xì)觀察地方落實(shí)精神內(nèi)容就可以發(fā)現(xiàn)，地方政府還是寧愿增加政策性住房供應(yīng)，而不愿意調(diào)控當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

例如，上海積極的趕在去年底出臺(tái)“滬四條”，其中規(guī)定：對(duì)已貸款購(gòu)購(gòu)一套住房，再申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調(diào)整前可比照頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房，享受7折貸款利率和較低頭付20%的優(yōu)惠政策；調(diào)整后必須符合購(gòu)房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和較低頭付比例的優(yōu)惠政策。

而“國(guó)11條”出臺(tái)后，改善性需求購(gòu)房的利率優(yōu)惠問(wèn)題暫時(shí)被擱置一旁，政府的主要責(zé)任是控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。諸如“滬四條”這樣的地方政策都將面臨調(diào)整。

陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“國(guó)11條”中從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明責(zé)任”方面對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲提出了針對(duì)性的措施。例如，除了二套房貸收緊等政策外，還重申了土地出讓金支付問(wèn)題、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)必須公示和設(shè)定較低開(kāi)盤(pán)面積、控制央企涉入房地產(chǎn)等。

“外保內(nèi)貸”肥了誰(shuí)“國(guó)11條”當(dāng)中提出，有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，嚴(yán)防境外“熱錢(qián)”沖擊國(guó)內(nèi)樓市市場(chǎng)。這是2008年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策中次重提“熱錢(qián)”問(wèn)題。

以上海這一先導(dǎo)城市來(lái)看，隨著房市復(fù)蘇回暖，2009年第三季度，境外人士住房貸款增量占比呈不斷攀升之勢(shì)。

2009年7-9月份，滬上境外人士住房貸款增量占比分別為3%、6%和8%。按照當(dāng)季上海中資銀行個(gè)人住房貸款增量來(lái)測(cè)算，7-9月份，滬上境外人士住房貸款增量分別為3.4億元、10.2億元和11.1億元。

同樣，在2009年三季度，滬上外資銀行個(gè)人住房貸款增量也不斷攀升。7-9月份，外資銀行個(gè)人住房貸款增量分別為2.5億元、3.0億元和4.9億元，分別同比多增0.7億元、1.2億元和2.7億元。

而值得注意的是，“很多外資、‘熱錢(qián)’進(jìn)入房地產(chǎn)，都是通過(guò)個(gè)人購(gòu)房的形式?！鼻笆龉煞葜沏y行個(gè)貸負(fù)責(zé)人直言。

避險(xiǎn)和增值是熱錢(qián)游走于全球、追逐資產(chǎn)的兩大目標(biāo)。而人民幣升值和房地產(chǎn)價(jià)格上漲，成為熱錢(qián)頻繁光顧中國(guó)樓市的兩大誘因。

而一種“外保內(nèi)貸”的模式，已引起銀行業(yè)人士的關(guān)注。

據(jù)一位知情人士透露，境外資金通過(guò)“外保內(nèi)貸”進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，路徑并不復(fù)雜。步，客戶(hù)在境外的銀行存入一定金額的資金，如拿出1億美元存入香港某銀行；步，這家銀行的香港分行以這1億美元存款作為保證金，指定位于境內(nèi)的分行，如上海分行，向客戶(hù)貸款8000萬(wàn)美元或等值的人民幣；第三步，客戶(hù)就可以在上海購(gòu)房。

對(duì)這家銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)可控，一方面境內(nèi)有房地產(chǎn)作抵押，另外，境外有存款作為保證金。境外客戶(hù)可以享受的則是房?jī)r(jià)上漲和匯率升值雙重收益。

前述知情人士稱(chēng)，如果境外人士在2006年、2007年購(gòu)房，目前房?jī)r(jià)至少翻倍；而匯率升值部分也基本可以覆蓋貸款融資的成本；“即便房?jī)r(jià)下挫，他們可以選擇拋售，如同莊家先吸籌，吸引散戶(hù)后拋出”。據(jù)其介紹，自人民幣匯改以來(lái)，“外保內(nèi)貸”模式時(shí)常被外資采用，2008年底、2009年也有發(fā)生。

“去年我們?cè)从尺^(guò)此類(lèi)問(wèn)題，尤其是一些中小銀行，包括外資銀行，這種情況比較多?！鄙鲜鲋槿耸坷m(xù)稱(chēng)，采用“外保內(nèi)貸”的不僅是個(gè)人客戶(hù)，還可以是個(gè)人客戶(hù)積聚起來(lái)，“再就是像大筆外資購(gòu)樓那樣，都是一幢一幢的購(gòu)”。

“熱錢(qián)”的另一個(gè)流入渠道是換匯。以香港某外資銀行的規(guī)定為例，個(gè)人客戶(hù)每日可兌換人民幣的上限為2萬(wàn)元（注：電匯方式）。上述知情人士直言，正是有了這樣的規(guī)定，有些境外人士每天都在換人民幣，外幣變?yōu)槿嗣駧藕?，投資于境內(nèi)資產(chǎn)。

不僅是個(gè)貸，銀行業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，從2009年二季度來(lái)，一些以“地王價(jià)”拿地的開(kāi)發(fā)商背后也有外資身影；一些跨國(guó)投行開(kāi)始募集針對(duì)中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金。這些現(xiàn)象及其背后可能隱藏的問(wèn)題，將考驗(yàn)相關(guān)部門(mén)的管理智慧。

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