核心提示：“只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商拿地都能完成開(kāi)發(fā)的時(shí)候，土地供應(yīng)才是有效的，才能起到增加房屋供應(yīng)的效果，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！?/P>

2月2日，國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林展示了“土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”，通過(guò)這個(gè)在線監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，全國(guó)105個(gè)主要城市的每宗土地的出讓、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等均能被國(guó)土資源部實(shí)時(shí)掌握。

廖永林表示，新土地出讓合同全面推行以后，以合同管地將成為土地利用管理的主要思路。此前，國(guó)土資源部向社會(huì)通報(bào)了18宗房地產(chǎn)閑置土地，今后將加大對(duì)閑置土地處置力度。

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源是各地上報(bào)的土地出讓合同，國(guó)土資源部依據(jù)合同規(guī)定，界定土地是否閑置。在2010年的土地合同管理中，保障房用地劃撥協(xié)議書(shū)中也要寫入保障房開(kāi)竣工時(shí)間，在此基礎(chǔ)上，約定交房時(shí)間。

“合同化”管理合同管理土地頭當(dāng)其沖的就是商品房用地的合同管理，土地出讓合同中規(guī)定了開(kāi)竣工時(shí)間，房屋規(guī)劃和容積率等。如果開(kāi)發(fā)商不能按合同完成，就會(huì)受到相應(yīng)處罰或者收回土地。

而國(guó)土資源部在2009年底推出“批、供、用、補(bǔ)、查”一張圖管理后，105個(gè)主要城市的每宗土地出讓情況，都要錄入國(guó)土資源部的這個(gè)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。

在國(guó)土資源部這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中，每宗土地進(jìn)度都以不同顏色來(lái)提示：紅色、藍(lán)色、橙色分別代表宗地開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)情況。

如果一宗土地拿地1年后，開(kāi)發(fā)商仍沒(méi)有來(lái)辦理開(kāi)工手續(xù)，則被視為閑置土地，系統(tǒng)會(huì)提示國(guó)土部門對(duì)該地塊進(jìn)行關(guān)注。國(guó)土部門會(huì)聯(lián)對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行跟蹤處理。

國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)冷宏志說(shuō)，國(guó)土資源部在國(guó)有土地出讓合同當(dāng)中，提出了開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向國(guó)土部門報(bào)告土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況。尤其是土地出讓滿1年或2年后，進(jìn)入界定是否閑置土地的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的時(shí)候。開(kāi)發(fā)商要主動(dòng)找國(guó)土部門說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)展和原因。否則有相應(yīng)處罰措施。

廖永林說(shuō)，一旦發(fā)生意外情況，開(kāi)發(fā)商不僅享受自己的預(yù)期收益，更要承擔(dān)逾期責(zé)任。

近日，國(guó)土資源部查處了一批閑置土地，而北京等城市也掛牌查辦了一批房地產(chǎn)閑置土地。

中國(guó)社科院學(xué)部委員陳棟生在“北京南擴(kuò)：固安發(fā)展新機(jī)遇”論壇上指出，新城發(fā)展往往伴隨囤地、圈地情況發(fā)生。以北京南擴(kuò)為例，帶來(lái)了河北固安房?jī)r(jià)上漲，而在北京和固安交界處，就會(huì)發(fā)生開(kāi)發(fā)商圈地的情況。

而上市房地產(chǎn)公司大量購(gòu)入土地，作為上市再融資或者抵押貸款的資源，也是土地管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。

國(guó)土資源部有關(guān)人士透露說(shuō)，2009年，國(guó)土資源部和銀監(jiān)會(huì)在全國(guó)少數(shù)城市進(jìn)行了土地抵押貸款的土地情況查詢合作。銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的抵押土地資料情況，可以到各地的土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)區(qū)查詢?cè)摰貕K是否合法，是否處于閑置狀況等。避免銀行貸款給違法開(kāi)發(fā)商，加大金融風(fēng)險(xiǎn)。2010年，這一試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大到全國(guó)。

約定交房日期廖永林介紹說(shuō)，2009年全國(guó)土地出讓總額1.59萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)63.4%。其中，招拍掛出讓價(jià)款1.5萬(wàn)億元，同比增加66.5%。其中，房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款1.34萬(wàn)億元，占出讓總價(jià)款的84.2%。

2009年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增幅較大，中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅用地減少。房地產(chǎn)用地供應(yīng)10.3萬(wàn)公頃，同比增加36.7%。住宅用地供應(yīng)7.6萬(wàn)公頃，同比增加38.8%。在住宅用地中，普通商品住宅用地供應(yīng)6.4萬(wàn)公頃，同比增加36.9%。

從上述數(shù)據(jù)看，以招拍掛形式出讓的房地產(chǎn)用地，對(duì)2009年土地出讓金收入貢獻(xiàn)占大頭。2009年地價(jià)較之2008年略有上漲，但是幅度不大。

為此，2010年的土地調(diào)控管理當(dāng)中，以合同化管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地是調(diào)控部門的個(gè)任務(wù)。只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商拿地都能完成開(kāi)發(fā)的時(shí)候，土地供應(yīng)才是有效的，才能起到增加房屋供應(yīng)的效果，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

冷宏志介紹說(shuō)，2010年國(guó)土資源部為落實(shí)“國(guó)11條”文件精神，將在商品房用地和保障房用地中都加大推行合同化管理的力度。

廖永林說(shuō)，2009年全國(guó)31個(gè)省（區(qū)、市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)2009年的保障性住房用地實(shí)際供應(yīng)1.04萬(wàn)公頃，同比增加30.9%；棚戶區(qū)改造用地實(shí)際供應(yīng)0.3萬(wàn)公頃；農(nóng)村危房改造用地實(shí)際供應(yīng)0.9萬(wàn)公頃。

國(guó)土資源部2010年將督促各地政府合理制定2010年保障性住房用地計(jì)劃，及時(shí)向社會(huì)公示。

廖永林指出，保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)國(guó)土資源部門戶網(wǎng)站的中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)等向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。

國(guó)土資源部2010年將進(jìn)一步規(guī)范保障性住房用地管理，落實(shí)保障性住房支持政策。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及城市、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造中符合經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房條件的安置用地，應(yīng)當(dāng)以劃撥方式供地，保障性住房項(xiàng)目中規(guī)劃配建的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地，應(yīng)實(shí)行有償使用，能夠分割成宗地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。

土地供應(yīng)后，不得改變保障性住房用地的性質(zhì)。城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整后需要改變用地性質(zhì)的，應(yīng)由政府收回土地。規(guī)范土地使用合同管理，在合同中嚴(yán)格約定土地使用條件、開(kāi)竣工時(shí)間、違約責(zé)任等約束性條款。

在國(guó)土資源部公布的2010年的保障房用地調(diào)控措施當(dāng)中，還規(guī)定了，以劃撥方式供應(yīng)的保障性住房項(xiàng)目用地，還要在《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》中明確約定取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)依法繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及繳交方式。對(duì)出讓中配套的保障性住房要在明確開(kāi)竣工時(shí)間的基礎(chǔ)上約定交房的時(shí)間。

將保障性住房約定交房時(shí)間，寫入劃撥用地協(xié)議，有利于保證保障房開(kāi)工率。

廖永林說(shuō)，要充分利用土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)，準(zhǔn)確掌握各地保障性住房用地的供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用情況。

國(guó)土資源部每半年將公布一次各地保障性住房用地計(jì)劃的落實(shí)和執(zhí)行情況，保障土地供出后按期形成住房供應(yīng)。

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