核心提示：如果評選房價波動的城市，深圳會在這個名單的較前列。深圳今年平均成交價翻翻，從國有大行到股份制銀行的劇增個貸是推手之一。

一邊是深圳開發(fā)商收獲得盤滿缽滿的開心笑容，一邊是投資者面對畸高房價的愁苦面孔。2009年，深圳房地產(chǎn)市場說不清，理還亂。

深圳市國土部門下屬的深圳市房地產(chǎn)研究較新公布了分析報告，1～11月，全市新建商品住宅銷售面積618.93萬平方米，同比增加99.35%。同樣翻番的是房價。年初新建住房均價為每平方米11000元左右，10月、11月兩月已上升到21661元和19413元，上升速度已經(jīng)讓購房者眼暈。

伴隨著房價的飆升，曲高必然和寡。今年前7個月，商品住宅成交面積較去年增長較大，但8月份以后，新建商品房銷售水平明顯下降。

在房價暴漲的多因素中，銀行信貸被認為是“元兇”之一。深圳房地產(chǎn)研究副主任王峰直指，部分商業(yè)銀行放貸較為寬松，在促進了自住與改善型住房消費的同時，也導致投資需求重新抬頭，推動了房價上漲。

深圳地區(qū)銀行同業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月末，深圳中長期個貸（主要是房貸）余額3700億元，前11月新增1124億元，增幅驚人，達43%。

分拆看各銀行業(yè)績，除民生、平安兩家銀行負增長外，其他銀行呈現(xiàn)集體擴張局面。但上下半年的增長路徑各有不同。

國有行領跑

在深圳某大型按揭中介公司負責人吳林（化名）看來，在今年深圳各銀行的個貸賽跑中，國有行一開始就跑在了前面。

截至2009年11月末，工行個貸余額605億元，比年初新增174億元。其中，1-6月份新增75億元，7-11月新增99億元。

“工行的個貸政策比較穩(wěn)定，貼近市場，沒有出現(xiàn)大起大落的波動。”與工行合作較多的吳林對記者稱。

與工行一樣政策平穩(wěn)的還有中行。截至11月末，中行個貸余額622億元，比年初新增185億元。其中，1-6月份新增95億元，7-11月新增90億元。

建行是另一條增長線路。前11個月，建行個貸余額604億元，比年初新增153億元。不過，建行只是在上半年沖量很猛，新增量達108億元，居深圳位。到了下半年，建行迫于額度壓力，收縮了個貸業(yè)務，7-11月僅新增45億元。

“建行上半年審批貸款比較快，下半年就有意延長了審批時間，在條件審核上也摳得嚴了。”吳林說，正是受到這樣的諸多限制，他將不少客戶都轉(zhuǎn)介到其他銀行了。

排在國有行之末的農(nóng)行，2009年深圳地區(qū)前11個月的個貸余額為310億元，在排名榜中居于第五位。不過，農(nóng)行前11月增量為161億元，在增量排名上居第三位，高于建行。

股份行分化

在網(wǎng)點和資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢之下，國有行將絕大多數(shù)股份行壓制。只在部分國有行喘息之余，股份行才能多分食一些市場份額。

但總部在深圳的招行是一個例外。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月末，招行個貸余額451億元，居深圳同業(yè)第四位，比年初新增101億元。

不過，招行的個貸戰(zhàn)略在今年下半年已經(jīng)凸顯出一些變異。1-6月份，招行新增個貸85億元，7-11月這5個月收縮到16億元。業(yè)內(nèi)揣測，這可能與招行提出“二次轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略有關(guān)。

招行深圳分行個貸部人士對記者稱，招行不單純追求擴量，而房貸作為綜合業(yè)務來經(jīng)營，提高房貸客戶的綜合貢獻度。據(jù)招行的測算，貸款量在100萬-800萬的房貸客戶，其貸款派生率在50%左右。

興業(yè)銀行在今年的表現(xiàn)亦可圈可點。其內(nèi)部人士透露，興業(yè)從今年6月份開始發(fā)力個貸，此后穩(wěn)步增長，截至11月末，個貸余額157億元，其中11月當月新增個貸11億元，高于招行的新增量10億元?！懊髂旯烙嫹抠J新增量會減少，目前初步定出的計劃是增長到230億-240億元。”

股份行之中，民生銀行、平安銀行負增長顯得意外打眼。

11月份，民生銀行個貸新增量是“-2億元”，截至11月該行個貸余額是65億元。有業(yè)內(nèi)人士透露，民生銀行在去年底今年初還是興業(yè)銀行的競爭對手，個貸余額曾超過100億元，現(xiàn)在遠遠落到了后面。

平安銀行今年交出的個貸成績單也不佳。截至2009年11月末，該行個貸余額為163億元，相比年初下降了8億元。

平安銀行總行個貸部許增武對記者坦陳，在多次降息情況下，銀行的利差已經(jīng)很少了，盈利性不強，相比之下，平安更愿意去從事一些高收益業(yè)務。據(jù)透露，今年平安銀行加大了短期（1年內(nèi)）貸款業(yè)務的拓展，業(yè)內(nèi)估計其短貸業(yè)務增長今年高達40億元左右。

擴張難持續(xù)

2009年深圳銀行業(yè)個貸呈現(xiàn)的非典型集體擴張，在2010年很可能不可持續(xù)。

12月7日，深圳市規(guī)劃國土委員會在網(wǎng)站上公示了《深圳市住房建設規(guī)劃2010年度實施計劃》（征求意見稿）。其中提出，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，抑制投資和投機性購房，擬制定差異化的住房金融與稅收政策。

深圳一銀行個貸人士對記者稱，據(jù)其了解，監(jiān)管部門正在調(diào)研今年銀行的個貸情況，估計不久可能就會出房貸方面的新政策，比如頭付成數(shù)、二套房界定乃至利率的調(diào)整等。

另一重要方面，二手房交易和二手個貸在銀行個貸中占據(jù)相當大的份額。2009年1-11月，深圳市二手住房成交面積為1024.11萬平方米，同比增加230.71%；二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65∶1，二手房交易規(guī)模明顯高于新房銷售規(guī)模。由此，二手房貸的爭奪及戰(zhàn)略謀劃，對各銀行的意義重大。

然而，由于今年10月1日起《深圳市國內(nèi)銀行業(yè)二手房按揭貸款業(yè)務自律公約》的正式實施，各行希望明年繼續(xù)通過“房貸返點費”的潛規(guī)則爭奪業(yè)務的路徑將面臨考驗。銀行人士透露，23日下午，深圳國內(nèi)銀行同業(yè)公會召集了深圳各中資銀行機構(gòu)開會，重申向房產(chǎn)中介拒付房貸返點費事宜，并透露這將成為明年銀監(jiān)部門的檢查內(nèi)容。

在多方調(diào)控制約下，銀行業(yè)人士已普遍對明年個貸市場持保守態(tài)度。“樓市如果好，我們就多做個貸，如果不好，我們就轉(zhuǎn)向多做消費貸和經(jīng)營貸，尋求新的利潤增長點?！币还煞菪猩钲诜中袀€貸人士說。

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