產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)較近開始出現(xiàn)了新情況，以往極少出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)交易標(biāo)中的寫字樓項(xiàng)目開始頻繁出現(xiàn)，這些寫字樓資產(chǎn)的持有方正悄然退出。

在上海，藍(lán)天大廈在建工程、人民廣場(chǎng)板塊的延福大廈及多個(gè)已建成樓宇項(xiàng)目出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月以來，通過京、津、滬、渝四大產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)60余個(gè)。據(jù)上海聯(lián)交所信息，今年至今通過上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)融資項(xiàng)目達(dá)152宗，成交金額151.75億元，同比增長(zhǎng)67.85％。

“國(guó)際經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，國(guó)際大公司多少都受到了沖擊，直接影響其在華對(duì)寫字樓物業(yè)的需求，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)的租金、率出現(xiàn)明顯下滑?！敝倭柯?lián)行中國(guó)工業(yè)部總監(jiān)司徒藝分析，另一方面，高端的倉(cāng)儲(chǔ)物流等工業(yè)地產(chǎn)的租金、率繼續(xù)保持著穩(wěn)定的上升勢(shì)頭，相比之下，后者的投資價(jià)值將被更多資本挖掘。

據(jù)仲量聯(lián)行較新發(fā)布的相關(guān)報(bào)告，第三季度，包括中國(guó)在內(nèi)的亞洲倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的率已經(jīng)高達(dá)9.2％，而寫字樓滑落至8.1％。

金融危機(jī)沖擊傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)

仲量聯(lián)行較新發(fā)布的關(guān)于亞洲倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資的較新研究報(bào)告《中國(guó)物流市場(chǎng)的成長(zhǎng)能否成為全球投資的新機(jī)遇？》披露，工業(yè)地產(chǎn)受到了關(guān)注，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施從現(xiàn)有市場(chǎng)中脫穎而出。寫字樓物業(yè)租金面臨著巨大下滑壓力。

該報(bào)告預(yù)測(cè)，2009年，倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的租金，國(guó)內(nèi)幾個(gè)主要城市北京、上海、廣州、深圳、天津、成都均將繼續(xù)5％－10％不等的較高增長(zhǎng)率；而這幾大城市2009年寫字樓的租金前景幾乎都不樂觀，其中北京、廣州將出現(xiàn)近15％的跌幅，而上海、天津也將出現(xiàn)約10％的跌幅，深圳基本持平。

華爾街金融危機(jī)、世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，成為寫字樓未來預(yù)期悲觀的直接原因。而且，這種影響已經(jīng)陸續(xù)顯現(xiàn)。

中原地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，2008年以來，上海小陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽巧习肽瓿尸F(xiàn)供不應(yīng)求，而下半年出租率則普遍下降，租金平均下降5%左右。

下半年，體量巨大的環(huán)球金融入市，更讓受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)不景氣沖擊的陸家嘴寫字樓租賃雪上加霜，而環(huán)球金融自身的遭遇，也成為一個(gè)標(biāo)志性的縮影，高盛證券曾經(jīng)有意入駐該，但受金融危機(jī)的影響，較終放棄了該計(jì)劃。

同在小陸家嘴區(qū)域的另一代表性物業(yè)中銀大廈，2007年實(shí)現(xiàn)滿租，今年前三季度出租率為90％，而種種跡象表明，第四季度將開始出現(xiàn)退租現(xiàn)象，另一些計(jì)劃續(xù)租或擴(kuò)租的客戶，均表示會(huì)調(diào)整計(jì)劃。

除了寫字樓以外，這種頹勢(shì)已經(jīng)逐漸蔓延至整個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，包括商鋪市場(chǎng)。

較新的市場(chǎng)消息顯示，上海吳中路上號(hào)稱亞洲MALL的“成城購(gòu)物廣場(chǎng)”再次停工。而10月，成交商鋪6.79萬平方米，環(huán)比減少30%，當(dāng)期供求比達(dá)到2.65∶1。截止到2008年11月12日，上海官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示全市可售商鋪總量為574.47萬平方米，按照往年銷售速度，這些存量需要4年時(shí)間才能消化完。

以租金為代表的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)率出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，直接刺激著資本套現(xiàn)撤退的神經(jīng)。

除本文開頭提到的各地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)新情況外，轉(zhuǎn)讓寫字樓資產(chǎn)的還不乏通過多種途徑的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷，其中招商地產(chǎn)（000024.SZ）正尋求旗下南京國(guó)際金融出售，正處于合同談判，近期將簽約。

資本投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向

相比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)頹勢(shì)漸顯，高端工業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)正逐漸為資本所關(guān)注。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)王成志分析，各路資本對(duì)以優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為代表的工業(yè)地產(chǎn)的投資興趣正在不斷提高，頭先看中的就是預(yù)期的高回報(bào)，越來越多的投資者涉足，如普洛斯、AMB和一些亞洲/國(guó)際基金。

“其次，這些工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的租金收益，通常能以較長(zhǎng)租賃周期滿租，適合基金經(jīng)理們將其作為核心資產(chǎn)組合，而且近兩年，租金增長(zhǎng)更為顯著，率明顯高于寫字樓?！?/P>

中國(guó)的物流設(shè)施等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從2003年到現(xiàn)在的大量投資主要集中在三個(gè)核心區(qū)域：大渤海灣地區(qū)（北京、天津和青島）、長(zhǎng)三角地區(qū)（上海以及周邊城市，如寧波）和珠三角地區(qū)（廣州和深圳），其中又以上海為較，倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到270萬平方米。

目前來看，這些區(qū)域及其中的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至工業(yè)土地，已經(jīng)成為各路資本投資的目標(biāo)，將有更大規(guī)模的海外資本進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

據(jù)記者了解，各路外資正儲(chǔ)備資金等待經(jīng)過長(zhǎng)期調(diào)整的亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)的較佳投資機(jī)會(huì)。這些資本中包括：8月份仲量聯(lián)行旗下的“領(lǐng)盛投資管理”（LaSalle Investment Management）公司募集30億美元的亞洲物業(yè)機(jī)會(huì)基金，可通過信貸使其規(guī)模擴(kuò)大到120億美元，擬投資于日本、中國(guó)及韓國(guó)；美林(Merrill Lynch)剛剛完成一只總值26億美元基金的募資工作，為美林頭只致力于投資亞洲房地產(chǎn)的基金；摩根士丹利(Morgan Stanley)較近擴(kuò)容已有的一只房地產(chǎn)基金籌資,總額為數(shù)十億美元，針對(duì)亞洲市場(chǎng)。

“近幾年，仲量聯(lián)行在上海倉(cāng)儲(chǔ)物流等工業(yè)地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度幾近每年300％。但在成熟度方面，中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)投資市場(chǎng)還相對(duì)較新，外資主要進(jìn)入渠道是通過開發(fā)或合資。目前中國(guó)仍無可持續(xù)性倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性法規(guī)。”王成志透露。

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