中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)兩年的走向如何？"地產(chǎn)三劍客"曹建海、時(shí)寒冰、牛刀日前在深圳書(shū)城舉行《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》新書(shū)發(fā)布會(huì)暨民生論壇上，"號(hào)脈"中國(guó)房地產(chǎn)。他們認(rèn)為，2010年樓市會(huì)回調(diào)，但幅度或許不會(huì)太大，3月份將是敏感的時(shí)間點(diǎn)。

□人物簡(jiǎn)介

曹建海：

《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》著者?，F(xiàn)任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授。"中國(guó)房地產(chǎn)三劍客"的核心人物。

時(shí)寒冰：

中國(guó)財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特邀觀察員，《上海證券報(bào)》評(píng)論版主編。

牛刀：

中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)派，中國(guó)博客營(yíng)銷理論頭創(chuàng)者，自創(chuàng)牛刀工作室，現(xiàn)居住深圳。

談樓市趨勢(shì)

房?jī)r(jià)今年將回落10%

晶報(bào)：去年，在一系列救市政策的刺激下，中國(guó)樓市經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈并創(chuàng)新高，被定義為樓市"漲價(jià)年"，這讓不少購(gòu)房者在房?jī)r(jià)的飆升中感到迷茫，2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)該如何看？

曹建海：一線城市房?jī)r(jià)將會(huì)回落，但幅度不會(huì)太大，因?yàn)檎{(diào)控手段不夠，全年跌幅大概在10%左右。時(shí)間節(jié)點(diǎn)方面，在春節(jié)過(guò)后，前期政策有了一定的累積效應(yīng)，過(guò)了觀望期，因此3月份會(huì)是比較敏感的時(shí)期。這方面可以參照2008年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，3、4月份是個(gè)拐點(diǎn)。而在二三線城市中，不排除有些地方會(huì)大漲。特別是受地區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，去年批的幾大區(qū)域發(fā)展規(guī)劃所涉及的城市房?jī)r(jià)可能不跌。

時(shí)寒冰：2010年房?jī)r(jià)可能會(huì)回調(diào)，但幅度不會(huì)很大。當(dāng)房?jī)r(jià)與地方政府和房產(chǎn)商的利益聯(lián)系緊密時(shí)，房?jī)r(jià)必漲；反之，則房?jī)r(jià)必調(diào)整。2007年10月份房?jī)r(jià)為什么調(diào)整？因?yàn)橹暗胤秸疵u(mài)地、開(kāi)發(fā)商也拼命賣(mài)房子，這時(shí)樓價(jià)下跌痛的只是炒樓的；而現(xiàn)在和2007年的情況差不多，2009年全國(guó)賣(mài)地收入1.5萬(wàn)億元，地方政府地都賣(mài)得差不多了，開(kāi)發(fā)商手中也基本沒(méi)房子可賣(mài)。這時(shí)候房?jī)r(jià)很可能調(diào)整，走出一波下跌。

談深圳房?jī)r(jià)

不是個(gè)下跌的城市

晶報(bào)：2009年深圳新房成交量和價(jià)格均創(chuàng)歷史新高，相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，與2009年2月低點(diǎn)相比，2009年12月均價(jià)達(dá)到每平方米2萬(wàn)多元，漲幅翻了一番。您認(rèn)為2010年深圳樓市會(huì)頭先調(diào)整嗎？

牛刀：2007年11月深圳房產(chǎn)中介中天置業(yè)破產(chǎn)倒閉，此事件宣告那一輪房?jī)r(jià)泡沫破滅。那輪房?jī)r(jià)調(diào)整自深圳開(kāi)始。而這輪房?jī)r(jià)調(diào)整過(guò)程也將出現(xiàn)一個(gè)信號(hào)，就是央行回收流動(dòng)性帶來(lái)的市場(chǎng)投機(jī)炒樓弱化。

在深圳炒房有幾股資金，其中較兇猛的是國(guó)際熱錢(qián)在香港過(guò)境流向深圳樓市。2009年四季度，一部分熱錢(qián)在深圳惡炒后海房?jī)r(jià)，把深圳后海的房?jī)r(jià)炒到每平米4萬(wàn)多。去年12月份我預(yù)期熱錢(qián)3～6個(gè)月會(huì)撤退，只要熱錢(qián)一撤退，資金面對(duì)這塊房?jī)r(jià)的影響就很大。

但在這一輪宏觀調(diào)控下，深圳不會(huì)是房?jī)r(jià)較先下降的城市，房?jī)r(jià)個(gè)下跌的應(yīng)是上海。其主要原因是外資投行在上海樓市全線撤退，去年先是拋掉了別墅、住宅和公寓，現(xiàn)在是退出商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓。

相比較而言，深圳熱錢(qián)比例小很多，但深圳本地購(gòu)購(gòu)力無(wú)法支撐目前的房?jī)r(jià)。深圳房?jī)r(jià)下調(diào)應(yīng)在今年央行次加息后，整體房?jī)r(jià)將回調(diào)。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還在空轉(zhuǎn)，沒(méi)有什么成交量，價(jià)格也沒(méi)有降。目前還有一些接盤(pán)的人，相信房?jī)r(jià)"只漲不跌"。其實(shí)，去年房?jī)r(jià)翻了一番，但其中可能有30%-40%貨幣貶值的因素，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上就是上漲。

晶報(bào)：今年房?jī)r(jià)下降的時(shí)間拐點(diǎn)？

牛刀：央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)是個(gè)信號(hào)，下一步要加息。我的判斷是中國(guó)加息將在美聯(lián)儲(chǔ)前面，時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能會(huì)在一季度數(shù)據(jù)出來(lái)前，即3月底4月初。一旦加息，一線城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)就會(huì)出現(xiàn)。

談購(gòu)房抗通脹

是非常危險(xiǎn)的舉動(dòng)

晶報(bào)：隨著調(diào)控政策出臺(tái)，樓市降溫的呼聲也日益高漲，不少人認(rèn)為房產(chǎn)是抵御通貨膨脹一大選擇？很多人關(guān)心購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇？

曹建海：用價(jià)格虛高的住房來(lái)抵御通脹，是非常危險(xiǎn)的舉動(dòng)。我相信，中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)大幅回落。購(gòu)一套房，會(huì)吞噬掉一個(gè)中等家庭幾十年的全部收入，不僅透支了未來(lái)的消費(fèi)能力，居高不下的房?jī)r(jià)也將使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)加大。過(guò)高的房?jī)r(jià)透支了未來(lái)，2010年，房?jī)r(jià)將會(huì)小跌。我認(rèn)為，只要不出現(xiàn)特別意外的因素，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將在2～3年內(nèi)回落40%～50%。

時(shí)寒冰：低房?jī)r(jià)比高房?jī)r(jià)更能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。比如，五個(gè)人能購(gòu)五套房，比五個(gè)人合起來(lái)只能購(gòu)一套房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更大。我目前在上海租房住，每月租金6000元，房東每月向銀行還貸1.2萬(wàn)元，這套房子購(gòu)下來(lái)本金和利息各占一半。相當(dāng)于房東每月補(bǔ)貼6000元讓我住那套房。 (作者：易少齡)

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