⊙華林證券研究副主任 胡宇

　　當(dāng)前業(yè)內(nèi)有一種觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)復(fù)蘇是推動本輪經(jīng)濟復(fù)蘇的主要力量，因此，針對房地產(chǎn)泡沫采取的調(diào)整政策并不可取。然而在筆者看來，這樣的觀點實在是缺乏戰(zhàn)略思考和長遠(yuǎn)打算，寄托于房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟的短期拉動其實是一種飲鴆止渴的想法。

　　從目前宏觀經(jīng)濟的發(fā)展前景來看，經(jīng)濟的復(fù)蘇仍存在諸多不確定性。盡管近幾個月PMI、發(fā)電量及部分產(chǎn)業(yè)下半年開局復(fù)蘇較為明顯，但民間投資及居民消費能力仍未有明顯復(fù)蘇的表現(xiàn)。與此同時，隨著資源品價格的改革進程的加大，PPI有負(fù)轉(zhuǎn)正的機會也在加大。然而，推動本輪經(jīng)濟復(fù)蘇的主要推動力還是歸根于投資的拉動。依靠投資創(chuàng)造的87%的貢獻(xiàn)，上半年GDP增長7.9%；下半年經(jīng)濟增長要想保8，在出口及外需沒有太多保障的情況下，調(diào)動內(nèi)需仍然是主要手段。而內(nèi)需的調(diào)動無非是通過投資和消費拉動，當(dāng)前消費能力的表現(xiàn)更多的體現(xiàn)在房子和車子等大宗商品的消費上。因此，房價的上漲與消費回升之間也存在相關(guān)性。

　　同樣，房地產(chǎn)開發(fā)與基建項目的投資拉動對GDP增速的支持也非常明顯。從相關(guān)數(shù)據(jù)可知，截至2009年6月底，房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到四分之一，對經(jīng)濟增長拉動作用與基建投資相近，而與房地產(chǎn)和基建有關(guān)的建筑安裝工程在整個固定資產(chǎn)投資所占比例達(dá)到62.22%。因此，下半年經(jīng)濟增長能否保持復(fù)蘇態(tài)勢，與房地產(chǎn)開發(fā)能否維持增長密切相關(guān)。

　　其次，目前全球貨幣寬松的背景下，投資者對未來通脹的發(fā)生仍有較大的預(yù)期。因此，在實體經(jīng)濟缺乏有效的盈利項目和投資渠道之時，房產(chǎn)作為流動性較高的投資品讓許多資金充滿著熱情和幻想。從歷史的經(jīng)驗來看，投資房地產(chǎn)確實能夠跑贏通貨膨脹。由相關(guān)分析數(shù)據(jù)可知，以住房私有化改革的1999年為起點，到2009年上半年，就每個季度同比漲幅的簡單算術(shù)平均值而言，國家統(tǒng)計局公布的房屋價格指數(shù)為4.6%，而同期CPI每季上漲1.8%。按照國家統(tǒng)計局公布的住房銷售累計平均價格計算，在2000年-2008年間，平均每年上漲8.2%。考慮到一些城市房價實際上漲的速度，過去十年房價漲幅遠(yuǎn)超出上述平均水平。顯然，從歷史的數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)投資是中國較好的通脹防御性投資之一。

　　毋庸置疑，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在明顯的投資或投機的需求因素，但由此帶來的房價泡沫也理應(yīng)得到重視。隨著各地房地產(chǎn)價格的不斷上漲并接近歷史新高，房價上漲壓力已明顯抑制了普通消費者的消費能力。隨著城市化進程的加快，仍將有越來越多的低收入進入大城市生活，但購購一套價值一、兩百萬的房子對他們或許只是終身的奢望。一套房的價值或許代表著許多人一輩子的收入。房價的高不可攀與老百姓追求“居者有其屋”的生活理想的鮮明對比是當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展的主要矛盾之一。如何解決這一供求矛盾不僅僅當(dāng)前中國亟須解決的經(jīng)濟問題，更是一個有關(guān)民生福祉的社會問題。

　　從市場價值的角度而言，無論是從房價收入比還是房價租金比來看，中國各大城市的房價都不便宜。各大城市的房價已經(jīng)脫離了居民收入的正常承受范圍，正在朝著“ 品”的價位邁進。而在資金驅(qū)動與通脹預(yù)期的刺激下，房地產(chǎn)市場注定是富人的游戲。然而，我們認(rèn)為任何事物都有其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，任何商品都有其內(nèi)在的合理價值，脫離了內(nèi)在價值的商品價格，遲早會有回歸的。

　　現(xiàn)在寄托于房地產(chǎn)價漲量升來推動經(jīng)濟的增長，只會將泡沫破滅的風(fēng)險進一步延后，由此，帶來的風(fēng)險積累將會對未來經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來破壞性影響，借鑒美國次貸危機的案例，我們可以深刻體會房地產(chǎn)價格對金融安全及經(jīng)濟發(fā)展的破壞作用。風(fēng)物長宜放眼量，當(dāng)前包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)能過剩等經(jīng)濟發(fā)展的深層次問題絕不是靠維持貨幣供應(yīng)與制造經(jīng)濟的虛假繁榮等短期行為能夠徹底解決的，只要靜下心來，深刻研究經(jīng)濟發(fā)展的根本性及客觀性問題，才能做出適合經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。隨著銀監(jiān)會對二套房政策的調(diào)整，我們或許看到了政策調(diào)控的曙光，但房價泡沫何時破滅恐怕仍有待時間來驗證。

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