兩極放量擠開產(chǎn)品梯次

盡管不少區(qū)域2008年的地產(chǎn)投資漲幅有所下調(diào)，但2009年新入市產(chǎn)品仍不是個(gè)小數(shù)目，加之去年存量，扎堆競(jìng)爭(zhēng)難以避免。統(tǒng)計(jì)顯示，上海今年預(yù)期上市的新建住宅樓盤達(dá)165個(gè)，計(jì)2237萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出去年1230萬平方米的新推樓盤，波高峰將在3月份到來。而對(duì)于近鄰的杭州，今年將新增住宅481.86萬平方米，加上存量住宅410萬平方米，2009年杭州主城區(qū)商品住宅總體供應(yīng)量是去年的近1.5倍。深圳、成都、杭州等地商品住宅供應(yīng)同樣豐富。

另外，經(jīng)過一段建設(shè)周期，各地保障房的供應(yīng)今年也將迎來高峰。北京2008、2009年相繼開工800、850萬平米的保障性住房已經(jīng)在去年三季度開始陸續(xù)供應(yīng)，今年北京計(jì)劃新建住房為2830萬平方米，其中保障性住房所占比例為43%；上海全年新增廉租家庭也高達(dá)2萬戶。有消息透露，繼去年第四季度1000億元新增投資后，政府已悄然啟動(dòng)新的1300億元投資計(jì)劃，其中分配給保障性住房建設(shè)的是280億元，確保未來政策房的占有總量。可以預(yù)見，2009年保障房供對(duì)周邊商品房形成了沖擊將越來越大，事實(shí)上，2008年北京樓市在不少時(shí)間段上，保障房的成交都占據(jù)半壁江山以上。分析人士表示，在產(chǎn)品扎堆競(jìng)爭(zhēng)的大局下，銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，2009年開發(fā)商必須在產(chǎn)品創(chuàng)新上做足功夫，包括建筑品質(zhì)、科技含量、市場(chǎng)定位及其服務(wù)力度等，既要在商品房競(jìng)爭(zhēng)中形成一定差異，又要避免與政策房出現(xiàn)顯著"重疊"。

09懸疑

等級(jí)消費(fèi)何時(shí)形成？

2008年，善變的樓市讓曾經(jīng)光彩照人的"限價(jià)房"尷尬不已，價(jià)格杠桿分流市場(chǎng)需求。2009年迫于市場(chǎng)存量、增量以及保障房的競(jìng)爭(zhēng)壓力，樓市產(chǎn)品必將深刻分化，在品質(zhì)、科技含量、服務(wù)水平等多方面，商品房與政策房、商品房的同種和異種產(chǎn)品類型之間有望快速形成梯度分布。而對(duì)于消費(fèi)者來說，是否按照樓市產(chǎn)品的梯次分布形成等級(jí)消費(fèi)格局則完全取決于地產(chǎn)商們的營銷策略。

毫無疑問的是樓價(jià)回歸的幅度肯定與產(chǎn)品類型相關(guān)聯(lián)，并且也呈現(xiàn)差級(jí)現(xiàn)象，開發(fā)商能否找到與其他產(chǎn)品尤其是政策房保持合理距離的價(jià)格回歸終點(diǎn)，以打消諸多置業(yè)者對(duì)他們的觀望等待，是樓市等級(jí)消費(fèi)能否成熟的關(guān)鍵所在。

購方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為殘酷

中國指數(shù)研究院日前公布的報(bào)告指出，1998年以來我國土地購置未開發(fā)面積達(dá)11.9億平方米，以前三年平均銷售面積來粗略估計(jì)，這些土地需要三年半的時(shí)間才能全部消化。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)張化學(xué)日前也具體透露，去年前11個(gè)月施工面積達(dá)25.5億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近4倍，因此盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。以北京為例，2008北京商品房銷售面積比上年下降38.6%，銷售商品住宅面積同比下降40.4%，僅一千多萬平方米，這個(gè)基數(shù)與今年新建的2830萬平方米住房和522.7萬平方米住宅空置面積(截止去年12月末)相比，可謂差距懸殊。上海的情況也不容樂觀，2008年1-11月，全市商品住宅供求比1：0.71，而前一年同期為1：1.62，2009年預(yù)計(jì)供大于求的形勢(shì)將更為嚴(yán)峻，購方市場(chǎng)格局難改。

鑒于對(duì)供求形勢(shì)的擔(dān)憂及出臺(tái)大力度的后續(xù)政策信號(hào)不強(qiáng)，曾經(jīng)猶豫過的地產(chǎn)商紛紛走出觀望，不斷加大優(yōu)惠幅度，業(yè)屆預(yù)測(cè)，各地樓市在三、四月份將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)高峰，價(jià)格戰(zhàn)更為激烈。在屆"張培剛發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)杰出成果獎(jiǎng)暨中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇"上，中科院數(shù)學(xué)與系統(tǒng)科學(xué)研究院研究員陳錫康更是給出具體數(shù)字：今年房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)為低速下降走勢(shì)，全國平均下降8%到10%，而部分大城市可能下降15%到20%。與陳錫康觀點(diǎn)一致的是，投資銀行高盛發(fā)布的研究報(bào)告也認(rèn)為，今年樓價(jià)將由原來下跌5%到10%提高至下跌10%到15%。事實(shí)上，以萬科為頭的"快售派"始終在堅(jiān)持著"現(xiàn)金為王"的營銷戰(zhàn)略，不久前，王石再度表態(tài)，"根據(jù)宏觀調(diào)控，堅(jiān)決去調(diào)價(jià)。"這被業(yè)內(nèi)人士看作是萬科今年降價(jià)的伏筆。

09懸疑

誰的價(jià)格將較堅(jiān)挺？

2008年，各大城市外郊等區(qū)域樓盤依靠一定程度的價(jià)格下調(diào)成為"成交大戶"，而城區(qū)的小戶型，則在穩(wěn)定且不菲的租金收益支撐下，價(jià)格保持相對(duì)堅(jiān)挺。種種跡象表明，2009年，城區(qū)小戶"堅(jiān)挺王"的地位將受到改善性住房的極大挑戰(zhàn)。

去年12月發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》給予了改善性住房更多關(guān)注，明確了國家鼓勵(lì)改善型購房的導(dǎo)向。中國指數(shù)研究院的預(yù)測(cè)：2009年國家將進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)改善型購房的政策，多方位滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為今年樓市的生力軍。在此背景下，2009年樓市消費(fèi)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯變化，進(jìn)而會(huì)影響各種產(chǎn)品類型的價(jià)格走勢(shì)。假若牛年樓市新格局成型，中高端樓盤價(jià)格可望相對(duì)企穩(wěn)。

成交上揚(yáng)更具價(jià)格彈性

雖然春節(jié)黃金周的成交數(shù)據(jù)猶如各地媒體所報(bào)道的那樣并未"牛氣沖天"，但更多業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于將其歸因于成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)滯后。節(jié)后，大部分城市成交迅速恢復(fù)甚至超過節(jié)前水平，以近幾日為例，上海8日、9日和10日的商品房成交分別為279套、486套、586套，呈明顯的上升趨勢(shì)；北京這三日簽約的住宅期房和現(xiàn)房總套數(shù)分別為225套、191套、285套，與2007年北京住宅的337套日均成交逐步接近。成交的穩(wěn)步回暖說明在新政的刺激下，樓市對(duì)價(jià)格變動(dòng)已經(jīng)步入"敏感區(qū)域"，成交的價(jià)格彈性較大。

事實(shí)上，從去年下半年國家購房利率新政出臺(tái)以來，大部分區(qū)域樓市成交隨價(jià)格的下探開始出現(xiàn)恢復(fù)性上升。借此"出貨良機(jī)"，各大地產(chǎn)企業(yè)紛紛加強(qiáng)促銷攻勢(shì)。萬科2月9日公布的1月銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科1月實(shí)現(xiàn)銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)24.2%和18.6%。萬科方面表示，1月份銷售結(jié)果仍然體現(xiàn)出以自住需求為主的特征。包括萬科、富力、世茂在內(nèi)的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，都紛紛宣布今年的銷售目標(biāo)將會(huì)高于去年。其中富力地產(chǎn)的銷售目標(biāo)增幅較為顯著，從220億元的金額增加到160億元，除了上述已公布銷售計(jì)劃的房企外，其余大多數(shù)房企暫時(shí)仍然沒有明確今年的銷售任務(wù)和指標(biāo)，但是都明確表示今年的銷售量將會(huì)較去年增加不少，并且不再通過提高樓盤售價(jià)來增加銷售業(yè)績(jī)，而是通過提高銷售量實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2009年樓市的總體形勢(shì)要好過2008年2009年樓市總體成交增幅將超5%，尤其是城郊區(qū)域，仍將保持活躍態(tài)勢(shì)。

09懸疑

成交能否超過2007？

2009年樓市成交將較去年有所改善已被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同，特別值得指出的是，節(jié)后城市日成交套數(shù)穩(wěn)步上揚(yáng)，許多區(qū)域已經(jīng)接近2007年日均水平，由此，有地產(chǎn)商甚至樂觀地認(rèn)為2009年樓市總體成交將創(chuàng)2006年以來新高。

不可否認(rèn)的是，在當(dāng)前格局下，若開發(fā)商進(jìn)一步調(diào)底價(jià)格門檻，成交有望繼續(xù)顯著上升，創(chuàng)造新的記錄，甚至超過2007年水平。但其中一個(gè)不確定的因素也在隨時(shí)充當(dāng)"逆反角色"。金融風(fēng)暴對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)有多大影響？進(jìn)而降低可支配收入；價(jià)格、信貸成本等入市門檻還有多少下調(diào)的空間？這不是2007年所面臨的局勢(shì)，也不是一個(gè)短期就能見分曉的命題，但兩者的"同減"特點(diǎn)讓未來的置業(yè)成本有了更多的相對(duì)性，換句話說，未來樓市成交能否持續(xù)隨價(jià)格的下探而躍至新高，不光由開發(fā)商營銷策略和銷售目標(biāo)所左右，還得看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境所作用的購購力，存在諸多不確定性。

投資超銷售加速行業(yè)兼并

2008年前三季度從緊的貨幣政策讓大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒有資金，而是銷售收入無法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，行業(yè)資金循環(huán)受阻。中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2008年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285億元。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷售收回投資，2007年1-11月銷售額高于投資額2371億元，2006年1-12月銷售額超過投資額1127億元。近期滬深兩市公布的40家房地產(chǎn)上市公司2008年業(yè)績(jī)預(yù)告也應(yīng)證了這一點(diǎn)，"報(bào)憂"公司逾四成，預(yù)增公司中多數(shù)增幅趨緩。其中萬科累計(jì)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷售目標(biāo)相比，僅實(shí)現(xiàn)了68%。金地集團(tuán)銷售金額114.03億元，僅實(shí)現(xiàn)年初銷售目標(biāo)的63%。業(yè)內(nèi)人士指出，受結(jié)算制度影響，房地產(chǎn)行業(yè)2008年年報(bào)業(yè)績(jī)依然有保障，但增幅放緩已成定局；銷售下降、資金緊張以及高價(jià)存貨將使行業(yè)今后業(yè)績(jī)"亮起紅燈"。

"盡管樓市近期成交隨價(jià)格的下調(diào)而回升明顯，但總的大勢(shì)仍然沒有得到根本性改變，一個(gè)總結(jié)的規(guī)律是：以前正常的現(xiàn)金回返速度計(jì)算，樓市也必須等待半年后才會(huì)出現(xiàn)資金改善。這說明在2009年內(nèi)，資金困局依然會(huì)伴隨房企，激烈淘汰必將上演。"有分析人士直言。SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹則將行業(yè)洗牌與樓市見底相聯(lián)系，他認(rèn)為2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)比較低迷，資金問題仍將困擾房地產(chǎn)企業(yè)。"一批在過去幾年犯了錯(cuò)的房地產(chǎn)商兼并和重組，將是樓市'見底'的標(biāo)志，也是讓房地產(chǎn)回到正確發(fā)展道路上的標(biāo)志。"潘石屹說。

09懸疑

誰能在洗禮中崛起？

去年1-11月地產(chǎn)開發(fā)投資的自籌資金同比增長(zhǎng)了30.9%，這與企業(yè)債的大量發(fā)行密不可分。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉日前就透露，富力擬5月前發(fā)行60億內(nèi)地公司債，同時(shí)坊間盛傳富力將再度拿地。與之相反的是，中新地產(chǎn)日前曝出1.5億票息違約，頭現(xiàn)上市房企資金鏈斷裂。同為上市房企，卻面臨著完全不同的生存環(huán)境和命運(yùn)。

有業(yè)內(nèi)人士分析："2009年將遭遇淘汰的房企不以大小而論，大房企引以為傲的規(guī)模優(yōu)勢(shì)可能意味著更長(zhǎng)的戰(zhàn)線，更多的資金需求；其次，面臨洗牌的地產(chǎn)商也不能單以資金渠道寬窄來判斷，因?yàn)橄惹叭舸罅扛邇r(jià)囤地透支，龐大的開工量和土地儲(chǔ)備是誰也"承受"不起來的。"從上述觀點(diǎn)來看，判斷誰的資金鏈條更岌岌可危很難歸結(jié)于單一標(biāo)準(zhǔn)，換句話說，誰崛起、誰退場(chǎng)都不應(yīng)感到意外。

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