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2008年太原地產(chǎn)回顧及2009年市場展望
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 814 次
即將過去的2008年太原房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌、變相叢生。本文僅就市場競爭層面做粗淺探討。
2008年的太原房地產(chǎn)市場較為顯著的特點是:市場競爭正式展開。這種競爭表現(xiàn)為本地房企項目與外地房企項目之間的競爭。
2007年初,以上海綠地集團(tuán)為開端,外來品牌開發(fā)企業(yè)切入太原市場,從高端產(chǎn)品(別墅+花園洋房)入手,由于當(dāng)時并沒有其他匹配的競爭項目,綠地•半山國際花園以較高的產(chǎn)品定位與較優(yōu)的工程質(zhì)量,配以上海綠地的品牌號召力,在較高價位上順利銷售,獲得了市場的認(rèn)可。
這成為刺激本地供給市場在價格層面上漲的一個信號。2007年下半年,市內(nèi)繁華地段樓盤平米單價飆升至7000元,甚至出現(xiàn)萬元單價的項目。部分樓盤開始捂盤惜售,單方提價,試圖以銷售控制手段制造市場供給短缺心理,營造“需求恐慌”,以支持其提價行為。
市場在一片利好聲中進(jìn)入2008年。經(jīng)時代精奇房地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示,2008年上半年太原市新增項目(含城中村)近50個, 4、5月份為增長高峰。其中僅有9項目具備預(yù)售許可證。80%的項目處于前期宣傳積累客戶階段。商品住宅新增供應(yīng)面積約為364萬平米,加上07年存量面積。2008年上半年太原市房地產(chǎn)商品住宅規(guī)劃總供應(yīng)面積已達(dá)到444萬平方米。
據(jù)調(diào)查,上半年項目遍布城市各個區(qū)域,市與繁華地帶平米單價均6500元左右,總價在80萬上下;城區(qū)周邊項目均以4500-5000元左右每平米進(jìn)行價格試探。根據(jù)來自各個銷售的數(shù)據(jù)顯示,包含交納定金與網(wǎng)簽,總體認(rèn)籌比例約為52%。市場表現(xiàn)出量價齊升的現(xiàn)象。
但進(jìn)入5、6月份,各個銷售來人明顯減少。時代精奇市場研究部對房地局5、6月成交數(shù)據(jù)的整理,2008年5月在售成交登記1229套,成交面積12.5萬平方米;6月成交954套,環(huán)比下降22.4%,成交面積10.7萬平方米,環(huán)比下降14.4%。
從房地局統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析來看,整體市場成交量開始出現(xiàn)萎縮,2007年同期商品住房供需比例為0.58:1,08年供需比例為2.04:1,從數(shù)據(jù)上來看已開始顯現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,說明市場的有效需求不足,人們對市場的觀望程度越來越濃。各個項目也陷入迷茫當(dāng)中。
量價齊升卻沒有找到接盤購單的需求市場!這成為2008年太原房地產(chǎn)市場一個轉(zhuǎn)折期。
下半年,太原房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大變化。
頭先是國家房地產(chǎn)規(guī)范化經(jīng)營政策逐漸落實并主導(dǎo)了輿論,銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)趨于謹(jǐn)慎、土地購購及開發(fā)門檻提高、以及快速提高報價造成的銷售變緩……幾大層面直接打擊了開發(fā)企業(yè)的命脈??現(xiàn)金流!在太原,無論是外來大型開發(fā)企業(yè)還是本地中小企業(yè),都受到強(qiáng)烈的沖擊。
太原地產(chǎn)在炎熱的夏天感受到漸冷的秋意。競爭,在日漸嚴(yán)酷的環(huán)境中展開了。
下半年的一大標(biāo)志事件是富力城與恒大綠洲的開盤。
位于北城區(qū)的富力城頭先以精裝修產(chǎn)品入市,盡管位于北城區(qū)交通現(xiàn)狀不很理想地段,但仍取得了較好的銷售業(yè)績。富力城精裝修產(chǎn)品成交價約5300元/m2。客戶對于大型企業(yè)的品牌號召力、開發(fā)能力、產(chǎn)品質(zhì)量等軟硬實力進(jìn)行綜合評估之后,決定下訂。
接下來是9月的恒大綠洲項目,已接近現(xiàn)房的工程狀態(tài)開盤面市。在以3860元每平米作為廣告價炸開區(qū)域市場以后,以接近小店鎮(zhèn)區(qū)域毛坯房均價的價格銷售精裝修產(chǎn)品。其價格策略直接導(dǎo)致該區(qū)域其他項目銷售受阻。
兩大項目的指標(biāo)性意義在于:頭先將精裝修產(chǎn)品帶到太原市場,實現(xiàn)了產(chǎn)品層面的升級,并為需求面樹立起高質(zhì)量產(chǎn)品的概念與標(biāo)準(zhǔn);其次是兩大項目由于08年放量并不是很大,因此形成了南北劃界而望的局面。
富力城地處北城,與周邊項目的產(chǎn)品差異化比較明顯,且同一時段競爭項目少,做到了有效區(qū)隔;相對富力城來說,位于太原南端的恒大綠洲,周邊項目布局較為密集、價格已經(jīng)標(biāo)高、產(chǎn)品均為毛坯房、每個項目的開發(fā)體量都不大、環(huán)境與產(chǎn)品也皆非高端定位,再加上銷售行為長期不夠規(guī)范、開發(fā)企業(yè)資歷較淺且在開發(fā)與營銷過程中不重視對客戶信用的建設(shè)與維護(hù),致使競爭來臨之時暴露出較差的抗壓能力。而這種競爭不僅僅是產(chǎn)品層面,從規(guī)劃設(shè)計層面、融資能力以及經(jīng)營思路等各個層面都開始了直接的對碰。
但這也只是剛剛開始。
造成競爭的另一個標(biāo)志性事件是全球爆發(fā)的金融危機(jī)。在美國,以房地產(chǎn)次級貸款危機(jī)為導(dǎo)火索,造成了信用破產(chǎn),透過股票市場、資本投資市場以及對外貿(mào)易等金融危機(jī)的形式蔓延到中國。在中國的房地產(chǎn)行業(yè),則表現(xiàn)為前一階段大量囤積土地、大規(guī)模擴(kuò)張的大型企業(yè)融資困難、現(xiàn)金流緊張。
由此而決定了這類企業(yè)必將改變經(jīng)營戰(zhàn)略,一切向現(xiàn)金流看齊!太原本地中小開發(fā)企業(yè)面臨同樣的問題。但大企業(yè)大的資金壓力迫使其必然采取更加徹底的競爭方式,范圍內(nèi)占有流通環(huán)節(jié)。為此,他們與中小企業(yè)的競爭必然是慘烈的。
2008年下半年截止11月,太原市共新增項目43個,多出現(xiàn)在城市周邊區(qū)域。除富力城與恒大綠洲等少數(shù)幾個項目,其他項目的單個開發(fā)體量大多在十萬平米左右。罕見大戶型,多以兩居以及小三居主打市場。顯示出供給面已經(jīng)開始順從總價要求而進(jìn)行了產(chǎn)品調(diào)整。其中,整體住宅備案成交均價為5000元/平米。同時期,有不少項目開始打折促銷,試圖以優(yōu)惠低價奪取部分市場。但總體來說,效果不彰。大量項目出現(xiàn)了銷售停滯。
2009年,太原市房地產(chǎn)格局將產(chǎn)生新的變化。除了一南一北兩大項目繼續(xù)推盤爭奪市場,市地區(qū)的昌盛•雙喜城與合生創(chuàng)展御龍城項目、以及龍?zhí)逗筮B萬達(dá)廣場項目,將組成太原市內(nèi)高價樓盤陣營;另外一個崛起的區(qū)域是長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)。
位于河西的長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)經(jīng)過幾年規(guī)劃與招商,將于2009年開始加入市場競爭行列。已知的外來開發(fā)企業(yè)的項目包括了富力現(xiàn)代廣場、海爾十二院城、綠地•長風(fēng)世紀(jì)城等,萬國MOMA等項目也早早展開宣傳,伺機(jī)而動。而2008年,該區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)出全面開發(fā)的局面。以西岸為代表的數(shù)個大小項目先期入市,基本定價了區(qū)域市場。2009年,該區(qū)域的競爭將在資金鏈的壓力下迅速白熱化。
2009年的競爭,將體現(xiàn)在新開項目的大型開發(fā)企業(yè)與中小企業(yè)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計以及價格等層面的競爭;更進(jìn)一步的競爭將體現(xiàn)在交房階段的服務(wù)層面。軟力量較終將主導(dǎo)企業(yè)與項目的生存。
2009年的太原市場也存在一定變數(shù)。資金壓力或許會成為大企業(yè)暫緩開拓太原市場的主因,本地開發(fā)企業(yè)要高舉“時間就是生命”的大旗,盡量多出存貨,回收現(xiàn)金;同時要對新增供應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度,要清醒認(rèn)識到競爭已經(jīng)全方位開始了,產(chǎn)品過得硬才是較終生存之道。同樣,面對融資困局,中小開發(fā)企業(yè)或許會“船小掉頭”,退出競爭。
時代精奇市場研究部對2009年需求層面的基本判斷是:性價比成為需求方考察因素。我們更愿意看到性能杠桿起主導(dǎo)調(diào)節(jié)作用,而不要總是依靠價格作為較終的競爭手段。
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