上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部

　　住房金融課題研究組組長：回建強　

美國金融風(fēng)暴直接影響我國實體經(jīng)濟發(fā)展，進而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生嚴(yán)重影響，造成悲觀市場預(yù)期。

報告摘要

　　1、住房信貸直接促進了我國住房市場的歷史性突破。研究回顧了我國住房制度改革的歷史，住房市場之所以能夠快速發(fā)展，得益于個人住房信貸的大力支持。同時，住房金融政策對住房信貸產(chǎn)生直接作用，“9.27”政策就是一個明顯的例證。

　　2、三個維度的研究對比表明住房信貸和住房市場存在高度相關(guān)性。該研究通過對美國房地產(chǎn)市場、中國房地產(chǎn)市場以及中國上海市房地產(chǎn)市場住房消費信貸量和住房成交量的對比研究，得出住房信貸與住房市場的發(fā)展存在高度相關(guān)性的結(jié)論。

　　3、美國金融風(fēng)暴直接影響我國實體經(jīng)濟發(fā)展，進而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生嚴(yán)重影響，造成悲觀市場預(yù)期。從風(fēng)險控制的角度分析，指出美國金融風(fēng)暴對我國實體經(jīng)濟也產(chǎn)生重要影響，主要體現(xiàn)在外貿(mào)需求方面。我國實體經(jīng)濟增長減速必然影響到住房消費以及相關(guān)預(yù)期。另外，我國也存在發(fā)生住房信貸風(fēng)險的可能性。在經(jīng)濟減速的情況下，央行通過放松貨幣政策鼓勵居民住房消費，雖然這樣可以拉動住房成交量，但如果控制不好“度”的問題，就有可能造成信貸濫發(fā)，鼓勵窮人賣房，為信貸危機埋下禍根。因此，該研究明確指出，防范住房金融風(fēng)險的主要途徑是把好金融關(guān)。

　　4、房貸新政無法根本改變住宅市場的調(diào)整周期。原因是此次央行新政的執(zhí)行力度并不大，受到銀行風(fēng)險控制等因素的制約，央行新政只能給與頭套自住普通住房和部分屬于改善性質(zhì)的套房給予信貸優(yōu)惠。經(jīng)濟形勢和銀行風(fēng)控因素決定了此次房貸新政只能在短期內(nèi)緩解市場成交量不足的問題，而在中期和長期內(nèi)，其政策效果將逐步減小，并且會面臨更多的不確定性。

　　5、央行與銀監(jiān)會在新政執(zhí)行尺度上存在分歧，反映了增加內(nèi)需與控制金融風(fēng)險之間的矛盾，解決的辦法是尋找兩者的平衡點。值得注意的是，即便在短期內(nèi)，央行新政要想取得更大效果，還需要對“改善型住房”給予明確的標(biāo)準(zhǔn)。央行與銀監(jiān)會在政策執(zhí)行尺度上存在一定差異，這種分歧和差異并不是根本矛盾的，而是“一個硬幣的兩個面”，央行更多地從宏觀經(jīng)濟的角度看待問題，希望房地產(chǎn)消費能夠帶動內(nèi)需增長，銀監(jiān)會則從行業(yè)監(jiān)管的角度要求銀行審慎擴大住房信貸規(guī)模，嚴(yán)防信貸風(fēng)險。因此，整體來看房貸新政的執(zhí)行需要在擴大內(nèi)需與控制風(fēng)險間尋找一個平衡點。

　　6、提出了若干控制住房信貸風(fēng)險的政策建議，包括繼續(xù)放松貨幣政策，建立政策住房金融機構(gòu)等。頭先是繼續(xù)加強房貸風(fēng)險研究，金融系統(tǒng)深入開展風(fēng)險壓力測試；其次是在通脹預(yù)期穩(wěn)定的情況下，繼續(xù)放松貨幣政策，特別是降低利率水平，可以緩解企業(yè)和購房人的財務(wù)負(fù)擔(dān)，降低房貸的系統(tǒng)性成本壓力；再次，我國要建立政策性的住房金融機構(gòu)，住房信貸逐步與商業(yè)銀行信貸區(qū)分，并且在一定程度上弱化央行貨幣政策的變動對住房金融的影響，這樣住房市場的發(fā)展才能更加穩(wěn)定和風(fēng)險可控。

一、研究說明及研究結(jié)論

　　研究說明

　　本次研究主要研究目的是通過對定量和定性的方法，分析我國住宅市場與個人住房貸款之間的相關(guān)性。為了盡可能提高研究的可信性，在數(shù)據(jù)方面，主要通過中國人民銀行總行、央行上?？偛?、上海銀監(jiān)局、國家統(tǒng)計局等權(quán)威機構(gòu)，整理全國及區(qū)域性數(shù)據(jù)。

　　由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較短，在很多方面還需要參考國際市場的做法和經(jīng)驗。因此，在研究住房市場和個人房貸之間的關(guān)系時，對于美國等市場的住房和信貸之間的關(guān)系也做一定分析，通過國內(nèi)國際等不同層面的研究比較，得出個人住房貸款和住房市場發(fā)展之間的互動關(guān)系。

　　本次研究的兩個設(shè)定：，對比分析時，住房貸款余額年度增長量或住房貸款余額月度環(huán)比增長完全量作為住房消費信貸市場的衡量指標(biāo)，商品住宅成交量是住宅市場的衡量指標(biāo)；，上海的住宅市場和住房金融市場在全國范圍內(nèi)發(fā)展比較早，也比較成熟，因此在具體分析時，以上海的個人住房貸款和商品住房成交量作為重要的指標(biāo)來分析兩者的相互影響關(guān)系。

　　研究結(jié)論：

　　一、住房消費信貸量與住房成交量總體存在正相關(guān)關(guān)系

　　二、金融政策直接影響住房消費信貸量

　　三、市場走勢及消費預(yù)期也同樣影響住房消費信貸量

　　四、住房消費信貸是住房市場發(fā)展的必要條件而非充要條件

　　五、住房市場健康發(fā)展需要住房消費信貸支持，更需要市場自身的建設(shè)

　　六、我國存在發(fā)生住房消費信貸危機的可能

　　七、有必要建立政策性住房金融機構(gòu)

　　八、房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)著眼于制度性建設(shè)

　　二、定性分析住房消費信貸與住宅市場的關(guān)系

　　1、住房消費信貸直接促進了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　住房是人們生活的基本需求之一，在“吃穿住行”中排第三位，這足以表明住房的重要性。我國城市住房制度的發(fā)展經(jīng)過了一個相對曲折的過程。在福利分房時代，城市居民獲得住房的主要途徑就是分房。住房由政府出資興建，職工通過論資排輩、排隊獲得公有住房的租賃權(quán)。在這種制度下，城市居民的住房結(jié)構(gòu)單一、住房需求個性化受到極大壓抑；政府資源有限，不能滿足居民日益增長的住房需求；分配制度存在巨大漏洞，住房分配不公現(xiàn)象不能避免等。

　　實踐表明，福利分房制度在解放初期能夠統(tǒng)籌資源，兼顧公平地解決居民住房問題，但不能長期適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展要求。1998年，福利分房制度被終結(jié)了，取而代之的是貨幣化商品房制度。當(dāng)然，在住房制度發(fā)展與改革的過程中，發(fā)布了一系列的政策文件，逐步完善了各項住房制度。既強調(diào)市場對住房制度的有利作用，又兼顧了低收入者解決住房問題過程中存在的困難，提出了以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房、經(jīng)濟租賃房等多種形式的住房保障措施。

　　縱觀住房制度改革的二十年，推動住房市場發(fā)展的主要因素是改革開放基本國策的確立，也是住房市場改革方面不斷解放思想的結(jié)果。在具體施行方面，金融系統(tǒng)全面支持個人購房，提供個人住房抵押按揭貸款使居民獲得購房有了足夠的支付手段，也直接推動了較近十年房地產(chǎn)市場大發(fā)展。

　　在福利分房時代，建房資金基本上是政府財政撥款。城市職工工資收入非常低，只能夠維持基本的生活水準(zhǔn)，那時根本沒有購購商品房的基礎(chǔ)。并且，銀行的業(yè)務(wù)主要是面向企業(yè)，特別是支持國企的發(fā)展。銀行沒有針對私人的消費貸款。房改后，我國房地產(chǎn)金融體系逐步確立和完善，銀行開始大力支持個人住房消費貸款，有力促進了普通居民的住房消費，推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

　　2、住房消費信貸為居民購房提供了支付能力

　　近幾年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積有了顯著改善，2007年達到了28平方米/人，相對2002年，人均住房建筑面積增長了22.8%。雖然我國目前人均住房建筑面積還遠沒有達到西方發(fā)達國家的水平，但我國目前住房市場發(fā)展較迅速，人均住房建筑面積預(yù)計以每年1平米的速度上漲，在2010年有望達到32平方米。

　　城市居民人均住房面積的增長情況 單位：平方米

　　城鎮(zhèn)居民可支配收入歷年增長情況

　　住房市場的發(fā)展與市場購購力直接相關(guān)。購購力由兩部分組成，一是家庭儲蓄購購力，二是銀行借貸能力。從城鎮(zhèn)居民近六年的可支配收入增長情況看，可支配收入的完全額一直穩(wěn)步增長，增長率呈現(xiàn)V字型。2007年相對2002年，城鎮(zhèn)居民可以支配收入增長了79%，扣除物價因素，實際增長57.2%。

　　同期，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄余額增長速度緩慢下降。2007年相對2002年增長了98%。近三年來，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄增長率則屢創(chuàng)新低。這表明，在經(jīng)濟不斷發(fā)展，人均可支配收入不斷增長的情況下，城市居民把收入更多的用于投資和消費，其中購購住房是主要的用途。

城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄余額及增長情況

　　而全國個人住房貸款余額的走勢，2007年相對2002年，個人貸款余額增長了263%。增長幅度遠遠高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度。這表明了個人住房貸款對居民住房消費提供了強大的購購力。

　　3、住房消費貸款與住房市場之間是相互作用的

　　一般認(rèn)為，住房市場受到住房消費信貸影響非常大，即住房消費信貸支持力度大的時候，住房市場發(fā)展較快，住房消費信貸支持較小的時候，住房市場發(fā)展就慢。這是總體的一個規(guī)律，但并沒有把兩者的關(guān)系完全說清楚。

　　實際上，在房價比較高的時候，消費者預(yù)期將對市場產(chǎn)生極大的作用。當(dāng)國家宏觀調(diào)控比較緊的時候，消費者預(yù)期未來住宅市場將普遍下跌，并且相當(dāng)部分的消費者購購力出現(xiàn)問題，即自身儲蓄加銀行貸款也很難購購到滿意的住房。在這樣的情況下，消費者會出現(xiàn)觀望的心態(tài)，市場成交量大幅度下降，市場調(diào)整。即便銀行本身可以提供大量的住房消費信貸，但潛在消費者卻并不會繼續(xù)入市，因此，銀行信貸就會大量閑置，貸不出去，出現(xiàn)一方面市場普遍低迷，另一方面銀行信貸無用武之地的現(xiàn)象。這是市場對銀行信貸的反向影響。

　　目前，上海、深圳等地住宅市場出現(xiàn)了這種情況。據(jù)央行上?？偛康臄?shù)據(jù)，近幾個月來上海市房地產(chǎn)市場交易持續(xù)萎縮，房貸市場也變得陰晴不定。2008年8月份，中資商業(yè)銀行個人住房貸款僅增加2.9億元，較上月少增25.1億元。

　　其中，新建房貸款減少6.2億元，二手房貸款增加9.1億元。同時，8月份，上海市場人民幣存款環(huán)比增加較多，自2007年底開始的存款定期化趨勢仍在繼續(xù)。當(dāng)月新增的人民幣企業(yè)和儲蓄存款中，定期存款增加509.4億元(其中僅1/4為通知存款)，同比多增205.7億元，占比高達78.8%。存款的增加和住房貸款的減少顯示居民對購購住房的熱情正在降低。

　　從這個角度看，可以得出這樣的結(jié)論：住房市場的發(fā)展受到多方因素影響，住房消費信貸量的多少并不是住房市場發(fā)展的充要條件，而是必要條件。

　　4、金融政策直接影響銀行住房貸款

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