不多的銀行，也在今年上半年調(diào)整了貸款節(jié)奏。比如招商銀行(600036,股吧)，相比去年年末，上半年新增住房按揭貸款1154.16 億元，余額達(dá)6148.71億元。這占到招行上半年新增貸款一半還多，已逼近去年全年新增房貸規(guī)模。

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，新增個(gè)人按揭貸款排在前四位的有農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、建設(shè)銀行(601939,股吧)、招商銀行、興業(yè)銀行(601166,股吧)，它們的新增按揭貸款占比分別為64.01%、62.71%、57.07%和55.30%。

  而7月份的信貸數(shù)據(jù)更是出乎意料。在7月份4636億元新增貸款中，幾乎全部是住房貸款尤其是個(gè)人住房貸款，而非金融企業(yè)貸款減少26億元。對(duì)此，央行表態(tài)，“這主要與不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫有關(guān)，前7個(gè)月平均每月個(gè)人中長(zhǎng)期住房貸款接近4000億元?！?/p>

  為進(jìn)一步提升房貸規(guī)模，各大銀行都盡可能給出了*具誘惑力的利率與優(yōu)惠。

  融360給出的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)首套房平均利率為4.44%，和上月持平。同比去年8月的5.16%下降0.72%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，平均利率*低的為天津（樓盤(pán)）的4.11%。

  而從首套房利率的優(yōu)惠力度來(lái)看，本月全國(guó)533家銀行中，223家銀行提供9折優(yōu)惠利率，156家銀行提供9折以下優(yōu)惠利率，其中有2家銀行出現(xiàn)8折利率。

  在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政治局會(huì)議上明確定調(diào)，要抑制資產(chǎn)泡沫。但從個(gè)人住房貸款增幅看，這顯然與監(jiān)管層所期望的貸款流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)初衷相悖。下半年，預(yù)計(jì)針對(duì)信貸領(lǐng)域的調(diào)控可能會(huì)收緊。

  財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行(601988,股吧)業(yè)研究主任郭田勇也對(duì)媒體表示，房貸爆發(fā)式增長(zhǎng)的背后，暴露出房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱憂。但他預(yù)計(jì)，短期內(nèi)房貸仍將繼續(xù)上升。

  信貸收緊是大概率事件

  毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和房貸市場(chǎng)走勢(shì)有很大關(guān)系。盡管各家銀行把個(gè)人按揭貸款視為“座上賓”，但就宏觀層面而言，信貸政策*終還是要服務(wù)于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。

  易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從信貸政策走向來(lái)看，下半年政策收緊是大概率事件，而且會(huì)在二套首付提高方面有新內(nèi)容，這對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲具有積極意義。

  事實(shí)上，已有城市在信貸方面先行。剛出臺(tái)的武漢限貸政策，便對(duì)按揭貸款做了嚴(yán)格限定。按照限貸要求：在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，貸款*低首付比例為40%。擁有2套及以上住房并已結(jié)清貸款，或還有1套住房貸款未結(jié)清的，再次購(gòu)房的*低首付比例為40%。擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，繼續(xù)暫停發(fā)放貸款。

  在此之前，蘇州（樓盤(pán)）限貸政策提出，居民家庭擁有1套房且貸款未結(jié)清，*低首付款比例，蘇州市區(qū)由40%調(diào)整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。南京（樓盤(pán)）樓市新政提出，提高二套房首付比例，首套房仍按前期政策首付25%不變,對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，*低首付款比例調(diào)整為不低于35%,對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，*低首付款比例調(diào)整為不低于50%。合肥（樓盤(pán)）新政提高二套房首付比例至40%，購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房，*低首付比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款。

  在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2006年以來(lái)四輪房地產(chǎn)周期均由信貸周期推動(dòng)。當(dāng)前利率下行空間已有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎政策已明顯轉(zhuǎn)向，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和未來(lái)收入增長(zhǎng)放緩的預(yù)期也不支持居民部門(mén)繼續(xù)大幅加杠桿。三季度部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市可能將有提首付“降杠桿”類(lèi)的措施出臺(tái)。

  “從目前市場(chǎng)形勢(shì)看，未來(lái)有10多個(gè)其他城市或模仿武漢、蘇州的政策，包括天津、濟(jì)南（樓盤(pán)）、鄭州（樓盤(pán)）等。此類(lèi)城市后續(xù)房?jī)r(jià)上漲壓力較大，或在收緊外地人限購(gòu)政策、收緊二套房購(gòu)房政策、提高銀行信貸利率等政策方面做組合拳。” 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示。

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