過去房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規(guī)項目開發(fā)資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略，誰就將在洗牌中領跑一步，搶占先機受益。

　　中國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式：

　　◎銀行貸款:

　　銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。

　　房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道主要依賴銀行。

太平洋投資管理有限公司（深圳市龍投投資咨詢有限公司）頭席執(zhí)行官CEO 馬永慶 (Mary Ma)

　　◎房地產(chǎn)信托融資:

　　房地產(chǎn)信托是指信托機構 房地產(chǎn)的購賣、租賃、收租、保險等代營業(yè)務以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。2003年6月央行121文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，信托融資方式以“井噴”式速度發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年全國房地產(chǎn)信托融資項目近70個，房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額已超過50億元。但其中主要為“過橋”式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產(chǎn)信托規(guī)定，每份資金信托合同總份數(shù)不超過200份，單份合同的較低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。

　　◎房地產(chǎn)基金:

　　房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為頭創(chuàng)置業(yè)大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產(chǎn)基金與上海復地合作；荷蘭的ING與頭創(chuàng)合作等。由于受到國內(nèi)政策，以及國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發(fā)展前景等。

　　因此，海外地產(chǎn)基金對于國內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)來講，可以說是杯水車薪。國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。

　　◎上市融資:

　　上市融資是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難。據(jù)有關資料，目前我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有七十家左右，并且存在著以下問題，房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)較差，歷史問題嚴重，管理層專業(yè)素質(zhì)差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯(lián)合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發(fā)項目多，盈利能力好，資金周轉(zhuǎn)較快等。

　　◎房地產(chǎn)債券:

　　房地產(chǎn)債券在目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中的比重很小。2002年，房地產(chǎn)債券融資僅為2.24億元，占全部融資額的0.02%。2003年，房地產(chǎn)債券融資進一步下降，僅為0.34億元，占全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發(fā)行債券的主體要求嚴格。根據(jù)《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風險均較大。

　　綜上所述，由于國家政策和企業(yè)自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今后一段時期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。同時，信托融資和基金的形式隨著國家政策的出臺也將會成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式。

　　面對融資困境的房地產(chǎn)業(yè)的主要應對策略

　　◎調(diào)整心態(tài)和思路，面對現(xiàn)實，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略

　　過去房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規(guī)來說，項目開發(fā)資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領跑一步，搶占先機受益。

　　◎購殼上市:房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)公司上市的良好途徑

　　同樣是進入證券市場，房地產(chǎn)企業(yè)與IPO上市的困難對比，選擇購殼上市的方式的優(yōu)勢在于：避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結構、資產(chǎn)負債結構、贏利能力、重大資產(chǎn)(債務)重組、控股權和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以通過購殼實現(xiàn)上市融資。

　　◎房地產(chǎn)信托——以資金成本降低時間成本的新型融資方式

　　所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計劃可以大大節(jié)省“時間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資案例

　　◎房地產(chǎn)投資信托- REITsReal Estate Investment Trusts

　　在海外，REITs是在交易所上市、專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的投資信托公司或集合信托投資計劃，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了具有穩(wěn)定收入、風險較低的股權類投資產(chǎn)品。目前在美國全境已有300余家REITs公司的股票在證交所掛牌交易，市值達3000多億美元。

　　美國的房地產(chǎn)投資信托上市公司股票REIT Stocks, P/E, Mkt Cap, in USA

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