商業(yè)項(xiàng)目郊區(qū)化明顯

無論商鋪還是寫字樓，郊區(qū)化的態(tài)勢在2010年日益凸顯。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來預(yù)計(jì)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，有46%的項(xiàng)目分布在北京城六區(qū)范圍內(nèi)，剩下的54%項(xiàng)目均分布在北京11個(gè)新城范圍內(nèi)。而中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年北京城區(qū)新增的8個(gè)大型購物中，7個(gè)在三環(huán)內(nèi)，2010年新增8個(gè)大型購物只有3個(gè)在三環(huán)內(nèi)。

商業(yè)項(xiàng)目分布郊區(qū)化趨勢明顯，有越來越多的開發(fā)商開始看好北京新城地區(qū)的廣大商業(yè)地產(chǎn)市場，紛紛前往新城地區(qū)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

新型商圈正在崛起

與郊區(qū)化的同時(shí)，新興住宅區(qū)域形成的新興商圈正在崛起。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，隨著城市的發(fā)展，迅速涌現(xiàn)多個(gè)新興住宅區(qū)域，由此興起的新興商圈成為了商家拓展開店的。這些區(qū)域以其較低的租金和巨大的潛在市場帶來的豐厚利潤吸引著眾多商家。據(jù)蔡宇翔統(tǒng)計(jì)，昌平、通州這兩個(gè)區(qū)的商業(yè)需求面積已經(jīng)超越了供應(yīng)面積，說明大部分商家對(duì)兩區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿Ρ硎究春谩?p>

商業(yè)年供應(yīng)達(dá)百萬

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2009年商業(yè)地產(chǎn)市場新增供應(yīng)達(dá)132.73萬平方米，新增商鋪7905套。2010年1-11月份商業(yè)地產(chǎn)市場新增供應(yīng)僅為94.6萬平方米，新增商鋪9393套，預(yù)計(jì)2010年全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將達(dá)100萬平米。

2010年北京商業(yè)用房供應(yīng)量仍以朝陽區(qū)為較多，供應(yīng)面積27.4萬平方米，占整個(gè)北京總供應(yīng)量的37.5%；其次為通州區(qū)，供應(yīng)面積為17.9萬平米，占比為24.4%；東城區(qū)位列第三，供應(yīng)面積為8.8萬平方米，占比為12.1%。

中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2010年全年將延續(xù)這一供應(yīng)態(tài)勢。

寫字樓供應(yīng)超140萬

自2005年北京寫字樓市場供應(yīng)達(dá)到峰值后，供應(yīng)量逐漸回落。2009年盡管樓市火爆，但由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，寫字樓市場并沒能呈現(xiàn)類似住宅市場的繁榮。全年總供應(yīng)量同2008年基本持平，達(dá)到167萬平米。

2010年隨著全球經(jīng)濟(jì)逐漸走出衰退，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，北京寫字樓市場回暖現(xiàn)象明顯。2010年下半年開始放量形成供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)量將超過140萬平米，其中將近半數(shù)為自用為主的寫字樓。

小商鋪是投資主流

在2008年下半年金融海嘯影響下，商業(yè)市場存量較大，伴隨著2009年樓市整體轉(zhuǎn)暖，商業(yè)市場需求呈現(xiàn)反彈。進(jìn)入2010年，1-11月份商業(yè)市場期房成交達(dá)到了95.3萬平米。按這一趨勢預(yù)測，2010年全年商業(yè)市場需求有望突破100萬平米。

進(jìn)入2010年，截止到2010年11月份，月度平均交易商鋪面積仍然集中在80-130平米，單鋪普遍總價(jià)在200萬元-350萬元之間。2010年商鋪市場中投資客群的投資心態(tài)越來越積極，因商鋪市場受樓市調(diào)控政策的影響較小，因此受到了一些投資者的關(guān)注。

專家評(píng)論

轉(zhuǎn)眼之間，北京已伴隨著寒風(fēng)進(jìn)入了一年的尾聲，回顧一年來北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，感慨良多。

商業(yè)地產(chǎn)黃金十年將來臨

從發(fā)布《北京市2005-2009商業(yè)地產(chǎn)白皮書》時(shí)，我就預(yù)測隨著樓市政策的不斷出臺(tái)，住宅市場的發(fā)展空間將被大大壓縮，而商業(yè)地產(chǎn)將接過住宅的接力棒，延續(xù)下一個(gè)“黃金十年”。

不出所料，隨著政府針對(duì)住宅市場投資過熱、房價(jià)上漲過快等現(xiàn)象出臺(tái)一系列調(diào)控政策，涉及信貸、稅收、拿地監(jiān)察等多個(gè)方面，嚴(yán)厲的政策讓眾多房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅項(xiàng)目開發(fā)上頗為掣肘，銷售價(jià)格及速度難以達(dá)到預(yù)期水平，回款困難，因而紛紛轉(zhuǎn)身投入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的浪潮之中。由于貸款及購購套數(shù)方面的限制，大多數(shù)原本還處于觀望狀態(tài)的投資者正大批量地退出住宅地產(chǎn)市場，再加上保監(jiān)會(huì)對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)投資方面的放松，大量資金的涌入又為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展打了一針強(qiáng)心劑。

我們有理由相信，在未來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度將會(huì)進(jìn)一步提升。之前由于住宅地產(chǎn)過熱，北京部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了商住倒掛的現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值被嚴(yán)重低估。也正因?yàn)槿绱耍诙喾N因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)市場的價(jià)值被重新評(píng)估，原本住宅商業(yè)冰火兩重天的發(fā)展態(tài)勢將逐漸扭轉(zhuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)已與住宅站在了同一起跑線上。

除之前提到過的保險(xiǎn)資金投入，貨幣金融市場上的變化也悄然影響著投資者們的投資方向。

由美國發(fā)起的貨幣戰(zhàn)爭直指中國，人民幣被迫升值，通貨膨脹預(yù)期越來越高。將人民幣放置于銀行中無異于隱形貶值，因此，越來越多的人考慮如何利用手中的錢，創(chuàng)造更多的價(jià)值。目前中國的投資渠道相對(duì)較少，股市長期處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，影響因素眾多。之前有不少投資者都將目光聚集到了住宅市場上，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，無論是從頭付、利率還是率等方面考慮，投資商業(yè)地產(chǎn)都明顯優(yōu)于投資商品住宅。因此更多的投資者會(huì)將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尋求長期穩(wěn)定的收益回報(bào)。

另外，人民幣升值預(yù)期也帶動(dòng)了大量外部資金流入國內(nèi)，也就是所謂的“熱錢”。國際投資市場一直處于不甚樂觀的情形，而中國的蓬勃發(fā)展則吸引了眾多出逃的熱錢，房地產(chǎn)市場也成為了這部分資金選擇的。在樓市新一輪調(diào)控背景下，目前國際熱錢投資特點(diǎn)是：產(chǎn)權(quán)型投資為主，開發(fā)型投資為輔；二、三線城市為主，一線城市為輔；商業(yè)地產(chǎn)投資成為新興投資熱點(diǎn)。由此看來，商業(yè)地產(chǎn)可借助目前資本市場的力量，得到進(jìn)一步的發(fā)展。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了今年下半年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。從這些商業(yè)項(xiàng)目的行政區(qū)分布上看，有46%的項(xiàng)目分布在北京城六區(qū)范圍內(nèi)，剩下的54%的項(xiàng)目均分布在北京11個(gè)新城范圍內(nèi)。商業(yè)項(xiàng)目分布郊區(qū)化趨勢明顯，有越來越多的開發(fā)商開始看好北京新城地區(qū)的廣大商業(yè)地產(chǎn)市場，紛紛前往新城地區(qū)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

從體量上分析，5000平米以上的商業(yè)項(xiàng)目市場占有量很大。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為成熟的階段，小體量、業(yè)態(tài)單一的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)不足以滿足消費(fèi)者日漸提高的消費(fèi)水平和日趨理性的消費(fèi)習(xí)慣，因此，越來越多的航母級(jí)體量的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

另外，從商業(yè)形態(tài)上分析，社區(qū)商業(yè)以及購物類業(yè)態(tài)所占比重較大。受上半年內(nèi)密集出臺(tái)的穩(wěn)定住宅地產(chǎn)市場新政影響，原本不被看好的住宅配套底商類產(chǎn)品的價(jià)值逐漸被開發(fā)商所重視。借住宅新政之勢，開發(fā)商紛紛重新包裝住宅底商。伴隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)于檔次高、業(yè)態(tài)豐富的綜合購物類項(xiàng)目的需求也日益增長。因此，各大購物類項(xiàng)目紛紛入市。

隨著北京周邊非傳統(tǒng)商圈地區(qū)發(fā)展提速，開發(fā)商與經(jīng)營商戶均將目光放在了拓展新興地區(qū)市場上，購物類型商業(yè)也受到了追捧，商戶和開發(fā)商也意識(shí)到了購物類商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢所在。如能根據(jù)市場情況，尋找消費(fèi)者、經(jīng)營商戶及開發(fā)商的契合點(diǎn)，進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)營操作，將會(huì)有越來越多的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，為目前的商業(yè)市場添磚加瓦。

總的來說，有了今年良好的開端，可以預(yù)見未來幾年內(nèi)的商業(yè)市場將蓬勃發(fā)展，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”即將來臨。蔡宇翔

(作者：魯歡)