商業(yè)項(xiàng)目郊區(qū)化明顯

無(wú)論商鋪還是寫(xiě)字樓，郊區(qū)化的態(tài)勢(shì)在2010年日益凸顯。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來(lái)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，有46%的項(xiàng)目分布在北京城六區(qū)范圍內(nèi)，剩下的54%項(xiàng)目均分布在北京11個(gè)新城范圍內(nèi)。而中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年北京城區(qū)新增的8個(gè)大型購(gòu)物中，7個(gè)在三環(huán)內(nèi)，2010年新增8個(gè)大型購(gòu)物只有3個(gè)在三環(huán)內(nèi)。

商業(yè)項(xiàng)目分布郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看好北京新城地區(qū)的廣大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛前往新城地區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

新型商圈正在崛起

與郊區(qū)化的同時(shí)，新興住宅區(qū)域形成的新興商圈正在崛起。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，隨著城市的發(fā)展，迅速涌現(xiàn)多個(gè)新興住宅區(qū)域，由此興起的新興商圈成為了商家拓展開(kāi)店的。這些區(qū)域以其較低的租金和巨大的潛在市場(chǎng)帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)吸引著眾多商家。據(jù)蔡宇翔統(tǒng)計(jì)，昌平、通州這兩個(gè)區(qū)的商業(yè)需求面積已經(jīng)超越了供應(yīng)面積，說(shuō)明大部分商家對(duì)兩區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Ρ硎究春谩?p>

商業(yè)年供應(yīng)達(dá)百萬(wàn)

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2009年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)132.73萬(wàn)平方米，新增商鋪7905套。2010年1-11月份商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)僅為94.6萬(wàn)平方米，新增商鋪9393套，預(yù)計(jì)2010年全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將達(dá)100萬(wàn)平米。

2010年北京商業(yè)用房供應(yīng)量仍以朝陽(yáng)區(qū)為較多，供應(yīng)面積27.4萬(wàn)平方米，占整個(gè)北京總供應(yīng)量的37.5%；其次為通州區(qū)，供應(yīng)面積為17.9萬(wàn)平米，占比為24.4%；東城區(qū)位列第三，供應(yīng)面積為8.8萬(wàn)平方米，占比為12.1%。

中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2010年全年將延續(xù)這一供應(yīng)態(tài)勢(shì)。

寫(xiě)字樓供應(yīng)超140萬(wàn)

自2005年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到峰值后，供應(yīng)量逐漸回落。2009年盡管樓市火爆，但由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)能呈現(xiàn)類似住宅市場(chǎng)的繁榮。全年總供應(yīng)量同2008年基本持平，達(dá)到167萬(wàn)平米。

2010年隨著全球經(jīng)濟(jì)逐漸走出衰退，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)回暖現(xiàn)象明顯。2010年下半年開(kāi)始放量形成供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)量將超過(guò)140萬(wàn)平米，其中將近半數(shù)為自用為主的寫(xiě)字樓。

小商鋪是投資主流

在2008年下半年金融海嘯影響下，商業(yè)市場(chǎng)存量較大，伴隨著2009年樓市整體轉(zhuǎn)暖，商業(yè)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)反彈。進(jìn)入2010年，1-11月份商業(yè)市場(chǎng)期房成交達(dá)到了95.3萬(wàn)平米。按這一趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2010年全年商業(yè)市場(chǎng)需求有望突破100萬(wàn)平米。

進(jìn)入2010年，截止到2010年11月份，月度平均交易商鋪面積仍然集中在80-130平米，單鋪普遍總價(jià)在200萬(wàn)元-350萬(wàn)元之間。2010年商鋪市場(chǎng)中投資客群的投資心態(tài)越來(lái)越積極，因商鋪市場(chǎng)受樓市調(diào)控政策的影響較小，因此受到了一些投資者的關(guān)注。

專家評(píng)論

轉(zhuǎn)眼之間，北京已伴隨著寒風(fēng)進(jìn)入了一年的尾聲，回顧一年來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，感慨良多。

商業(yè)地產(chǎn)黃金十年將來(lái)臨

從發(fā)布《北京市2005-2009商業(yè)地產(chǎn)白皮書(shū)》時(shí)，我就預(yù)測(cè)隨著樓市政策的不斷出臺(tái)，住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間將被大大壓縮，而商業(yè)地產(chǎn)將接過(guò)住宅的接力棒，延續(xù)下一個(gè)“黃金十年”。

不出所料，隨著政府針對(duì)住宅市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象出臺(tái)一系列調(diào)控政策，涉及信貸、稅收、拿地監(jiān)察等多個(gè)方面，嚴(yán)厲的政策讓眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上頗為掣肘，銷售價(jià)格及速度難以達(dá)到預(yù)期水平，回款困難，因而紛紛轉(zhuǎn)身投入了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的浪潮之中。由于貸款及購(gòu)購(gòu)套數(shù)方面的限制，大多數(shù)原本還處于觀望狀態(tài)的投資者正大批量地退出住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上保監(jiān)會(huì)對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)投資方面的放松，大量資金的涌入又為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展打了一針強(qiáng)心劑。

我們有理由相信，在未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度將會(huì)進(jìn)一步提升。之前由于住宅地產(chǎn)過(guò)熱，北京部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了商住倒掛的現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值被嚴(yán)重低估。也正因?yàn)槿绱?，在多種因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值被重新評(píng)估，原本住宅商業(yè)冰火兩重天的發(fā)展態(tài)勢(shì)將逐漸扭轉(zhuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)已與住宅站在了同一起跑線上。

除之前提到過(guò)的保險(xiǎn)資金投入，貨幣金融市場(chǎng)上的變化也悄然影響著投資者們的投資方向。

由美國(guó)發(fā)起的貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)直指中國(guó)，人民幣被迫升值，通貨膨脹預(yù)期越來(lái)越高。將人民幣放置于銀行中無(wú)異于隱形貶值，因此，越來(lái)越多的人考慮如何利用手中的錢，創(chuàng)造更多的價(jià)值。目前中國(guó)的投資渠道相對(duì)較少，股市長(zhǎng)期處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，影響因素眾多。之前有不少投資者都將目光聚集到了住宅市場(chǎng)上，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，無(wú)論是從頭付、利率還是率等方面考慮，投資商業(yè)地產(chǎn)都明顯優(yōu)于投資商品住宅。因此更多的投資者會(huì)將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益回報(bào)。

另外，人民幣升值預(yù)期也帶動(dòng)了大量外部資金流入國(guó)內(nèi)，也就是所謂的“熱錢”。國(guó)際投資市場(chǎng)一直處于不甚樂(lè)觀的情形，而中國(guó)的蓬勃發(fā)展則吸引了眾多出逃的熱錢，房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為了這部分資金選擇的。在樓市新一輪調(diào)控背景下，目前國(guó)際熱錢投資特點(diǎn)是：產(chǎn)權(quán)型投資為主，開(kāi)發(fā)型投資為輔；二、三線城市為主，一線城市為輔；商業(yè)地產(chǎn)投資成為新興投資熱點(diǎn)。由此看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)可借助目前資本市場(chǎng)的力量，得到進(jìn)一步的發(fā)展。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了今年下半年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。從這些商業(yè)項(xiàng)目的行政區(qū)分布上看，有46%的項(xiàng)目分布在北京城六區(qū)范圍內(nèi)，剩下的54%的項(xiàng)目均分布在北京11個(gè)新城范圍內(nèi)。商業(yè)項(xiàng)目分布郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看好北京新城地區(qū)的廣大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛前往新城地區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

從體量上分析，5000平米以上的商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)占有量很大。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為成熟的階段，小體量、業(yè)態(tài)單一的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)不足以滿足消費(fèi)者日漸提高的消費(fèi)水平和日趨理性的消費(fèi)習(xí)慣，因此，越來(lái)越多的航母級(jí)體量的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

另外，從商業(yè)形態(tài)上分析，社區(qū)商業(yè)以及購(gòu)物類業(yè)態(tài)所占比重較大。受上半年內(nèi)密集出臺(tái)的穩(wěn)定住宅地產(chǎn)市場(chǎng)新政影響，原本不被看好的住宅配套底商類產(chǎn)品的價(jià)值逐漸被開(kāi)發(fā)商所重視。借住宅新政之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商紛紛重新包裝住宅底商。伴隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)于檔次高、業(yè)態(tài)豐富的綜合購(gòu)物類項(xiàng)目的需求也日益增長(zhǎng)。因此，各大購(gòu)物類項(xiàng)目紛紛入市。

隨著北京周邊非傳統(tǒng)商圈地區(qū)發(fā)展提速，開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商戶均將目光放在了拓展新興地區(qū)市場(chǎng)上，購(gòu)物類型商業(yè)也受到了追捧，商戶和開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到了購(gòu)物類商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。如能根據(jù)市場(chǎng)情況，尋找消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)商戶及開(kāi)發(fā)商的契合點(diǎn)，進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)營(yíng)操作，將會(huì)有越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，為目前的商業(yè)市場(chǎng)添磚加瓦。

總的來(lái)說(shuō)，有了今年良好的開(kāi)端，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)幾年內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)將蓬勃發(fā)展，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”即將來(lái)臨。蔡宇翔

(作者：魯歡)