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預(yù)售資金監(jiān)管11月1日起施行 海量房源能否被消化
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 683 次
不過與此同時(shí),另一股熱潮,卻是暗流涌動(dòng)。在客戶觀望氣氛濃厚,成交并不是很好的大背景下,眾多樓盤卻紛紛逆勢扎堆申領(lǐng)預(yù)售證,大量新房源上市,市場供應(yīng)量急遽增加。
這一反常的舉動(dòng),是因?yàn)?1月1日開始實(shí)施的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》。根據(jù)規(guī)定,11月1日之后批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤,預(yù)售資金將納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管,而施行之前已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目不適用本辦法。這讓不少開發(fā)商紛紛鉚足了勁,要趕在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前,將預(yù)售證盡可能領(lǐng)出來。
一方面,成交低迷,另一方面,供應(yīng)量大幅度增加,市場供求關(guān)系會(huì)否發(fā)生逆轉(zhuǎn),讓人期待。值得一提的是,調(diào)控政策還在繼續(xù)。頭套房利率取消7折優(yōu)惠等消息,在整個(gè)市場投下了重重陰影。
A
5天16個(gè)批次
樓盤扎堆申領(lǐng)預(yù)售證
10月下旬,剛結(jié)束4天房博會(huì)的許多開發(fā)商,卻沒有空閑。很多人頻頻奔走于房產(chǎn)部門之間,只為趕上11月1日前,較后那撥申領(lǐng)預(yù)售證的末班車。
10月25日,藍(lán)色錢江,27套,可售面積4837平方米;10月26日,麗園、江語海申領(lǐng)出預(yù)售證;10月27日,西溪誠園、湖左岸、武林府等5個(gè)樓盤申領(lǐng)出預(yù)售證,可售房源1885套;10月28日,集中上市房源1000多套,光君尚大廈一個(gè)樓盤就達(dá)到549套;10月29日,龍湖滟瀾山、大都文苑風(fēng)情近7萬平方米房源具備預(yù)售資格……
短短5天時(shí)間里,有13個(gè)主城區(qū)的樓盤、16個(gè)批次的房源領(lǐng)出了預(yù)售證,上市房源近5000套。這還僅僅是10月較后幾天的申領(lǐng)情況。事實(shí)上,因?yàn)橹皞餮再Y金監(jiān)管條例10月1日起就要執(zhí)行,所以其實(shí)9月份這撥搶領(lǐng)預(yù)售證的風(fēng)潮就已存在,并一直延續(xù)到10月底。據(jù)杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示,10月主城區(qū)申領(lǐng)出預(yù)售證的樓盤是38個(gè)批次,而9月是23個(gè),也就是說,兩個(gè)月則總共達(dá)到了61次。這相當(dāng)于今年1-8月預(yù)售證申領(lǐng)總批次的57%。
而這其中,一些樓盤更是頻繁推盤。某樓盤兩個(gè)月內(nèi)申領(lǐng)預(yù)售證達(dá)到5次,而一次性申領(lǐng)開盤房源四五百套甚至以上的樓盤,也不在少數(shù)。而這在平常,實(shí)屬少見。
同樣的情況也出現(xiàn)在余杭區(qū)。據(jù)余杭透明售房網(wǎng)顯示,9、10兩個(gè)月領(lǐng)出預(yù)售證的批次也達(dá)到了56次,絲毫不遜色于主城區(qū)。西溪玫瑰、擎天半島、愛丁郡公寓、錦昌年華、貝利棲溪閣、海派風(fēng)景、金岸提香等樓盤,都申領(lǐng)了至少2次預(yù)售證。
B
房子越賣越多
可售房源量急遽增加
“肯定是能領(lǐng)就領(lǐng),為了以防萬一”,雖然業(yè)界對于預(yù)售資金監(jiān)管條例的具體實(shí)施細(xì)則還不是很清楚,不過很多開發(fā)商都表示,如果工程進(jìn)度達(dá)到了預(yù)售條件,自然要去把它申領(lǐng)出來。
而大量樓盤集中上市,帶來的是樓市可售房源的急遽增加。杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,8月31日,杭州主城區(qū)的可售房源還僅16492套,其中住宅7837套,到了10月31日,這一數(shù)據(jù)分別變成24687套和15511套,分別增加了8195套和7674套,也就是說,短短兩個(gè)月,杭州主城區(qū)的房源銷售數(shù)量,遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上推出的數(shù)量,“購得沒有賣得快”,供過于求的狀況至少在這兩個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示,杭州主城區(qū)9、10月份的成交量分別是5960套和3007套,共8967套,加上兩個(gè)月增加的可售房源8195套,也就是說,杭州主城區(qū)這兩個(gè)月的新增供應(yīng)量為17162套。而今年的整個(gè)1-8月,主城區(qū)的成交量為17219套,也就是說,今年前8個(gè)月消化掉的房源量,后面2個(gè)月就迅速地填補(bǔ)上了。
C
開發(fā)商不約而同說低調(diào)
有多少是“名義”房源?
當(dāng)然,這新增的房源中,到底有多少是開發(fā)商根據(jù)市場需求,正常推出來的,還值得商榷。
對此,雙贏總經(jīng)理章惠芳也表示,浙江省預(yù)售資金監(jiān)管辦法11月1日開始施行,10月份是領(lǐng)預(yù)售證高峰。不過領(lǐng)了預(yù)售證的開發(fā)商分兩種心態(tài):一類是趕緊銷售,回籠資金后再擇時(shí)購地,這批開發(fā)商往往以加強(qiáng)資金回籠而規(guī)模開發(fā)的上市公司居多;還有一類則是看自身資金狀況,短時(shí)間拿不了地資金又不是很缺的,就拿了證慢慢推。事實(shí)也正是如此。
記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象,那就是許多新領(lǐng)了預(yù)售證的開發(fā)商都顯得相當(dāng)冷靜,完全沒有領(lǐng)了證要盡快出貨的意思。西溪一位開發(fā)商表示:我們要低調(diào)點(diǎn)。而下沙某品牌開發(fā)商雖然已經(jīng)申領(lǐng)預(yù)售證,但表示較終開盤時(shí)間還沒定。也就是說,雖然預(yù)售證是領(lǐng)了,但開發(fā)商在正式開盤之前,并不會(huì)大張旗鼓地宣揚(yáng),他們有自己的推盤打算。
那么,是不是開發(fā)商要捂盤呢?對此,轉(zhuǎn)塘一位開發(fā)商表示,在現(xiàn)在這樣一個(gè)行情下,應(yīng)該不會(huì)有開發(fā)商捂盤。低調(diào)的原因無非是三點(diǎn),一是等待客戶。雖然可以銷售了,但是積累的客戶依舊不夠,無法達(dá)到開門紅的效果,而這不利于后期銷售;二是準(zhǔn)備打持久戰(zhàn),這些房源原本是準(zhǔn)備到年底前,或者更長的時(shí)間里慢慢賣的,現(xiàn)在不得已去拿了預(yù)售證,但還是有自己的節(jié)奏。這么多房源,總得一幢幢推吧,當(dāng)然,你一定要購后面的房源,也是可以的,但開發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)引導(dǎo)的。
還有一個(gè)比較值得深究的現(xiàn)象是,這些新推房源的申報(bào)價(jià)格,普遍都有些偏高。比如,下沙某樓盤,其前期的成交價(jià)格約17000多元/平方米,但是它新近領(lǐng)出預(yù)售證的房源,申報(bào)價(jià)格達(dá)到了25000元/平方米,而余杭區(qū)某樓盤的較新申領(lǐng)價(jià)格近14000元/平方米,不過市場價(jià)還僅在12000元/平方米,申報(bào)價(jià)比市場價(jià)高上20%-30%的并不少見。對此,業(yè)內(nèi)人士表示,這里面主要有幾方面原因。
頭先,因?yàn)樯觐I(lǐng)房源比較多,估計(jì)要銷售很長一段時(shí)間,但又不知道后期行情怎么樣,萬一好轉(zhuǎn),那么開發(fā)商也不至于太吃虧;另外,因?yàn)楝F(xiàn)在商品房漲價(jià)要去物價(jià)部門備案,很麻煩,所以不如一次性價(jià)格提上去,反正到時(shí)候可以通過打折優(yōu)惠等活動(dòng),來滿足市場的需求;當(dāng)然,也可以是一種銷控手段,購房者如果一定要購自己中意的房源,而不是開發(fā)商當(dāng)下在引導(dǎo)推出的房源也可以,但是價(jià)格比較高,購房者能夠承受,開發(fā)商自然也不吃虧??芍^是一舉數(shù)得。
所以,雖然9、10月新推的房源量比較多,但不少還是“名義”上的可售房源,到時(shí)候會(huì)否真正面向市場供市場挑選,還是個(gè)未知數(shù)。另外,經(jīng)過這兩個(gè)月的集中供應(yīng),接下來的11、12月,推盤的密集性應(yīng)該會(huì)有所下降,供應(yīng)量也會(huì)相對減少一些。
預(yù)售資金監(jiān)管11月1日起施行
調(diào)控后,海量房源能否被消化?
D
10月成交不旺
購房市場表現(xiàn)分化
雖然真正的供應(yīng)量目前還不是很肯定,不過需求量減少,卻已經(jīng)是個(gè)不爭的事實(shí)。
剛剛過去的10月,雖然有房博會(huì)這場盛宴,但行情依舊不理想。杭州主城區(qū)共成交商品房3007套,同比去年下跌了47.4%,列今年月成交第四名;環(huán)比9月份降了49.5%,日均成交97套;“銀十”的成色不足。此外,預(yù)定979套,是今年的月預(yù)定倒數(shù)第三,同比去年跌了75%,環(huán)比9月下降71.5%。而從單日的成績來看,僅有的預(yù)定量超過了100套,也同樣只有的成交量超過了200套。至此,9月以來的火爆行情,戛然而止。
購房者的心態(tài),確實(shí)是的坦然。一位下沙的開發(fā)商郁悶地告訴記者,之前樓盤的客戶積累相當(dāng)不錯(cuò),消化掉將推的房源一點(diǎn)問題都沒有,但是新政一出,客戶都表示不急了,真正要下單的客戶有多少,他們心里也沒底,所以開盤時(shí)間也遲遲定不下來。
另一位城西的開發(fā)商則表示,現(xiàn)在客戶接到銷售人員的電話,聽到要開盤了,也不怎么激動(dòng),就說,那看吧,你們價(jià)格多少?即使是東邊套這樣之前要搶的房子,他們也不急。
“關(guān)鍵就是價(jià)格,購房者要先看你的價(jià)格,到底是不是很吸引人。因?yàn)楝F(xiàn)在漲價(jià)明擺著是不可能的,你實(shí)際的成交價(jià)格,也不會(huì)比網(wǎng)上申報(bào)的價(jià)格更高,所以心態(tài)很放松。”這位開發(fā)商說。
事實(shí)上,在10月下旬的省17屆房博會(huì)上,購房者的需求調(diào)查,就很能說明問題。調(diào)查結(jié)果顯示,受新政影響,目前意向購房者的購房積極性依然處于較低水平,一年之內(nèi)明確購房的比例占54.5%,明顯低于2009年10月的69.8%。
值得一提的是,這些明確要購房的購房者,因?yàn)槭芟拶徚钕拗?,只能新購一套房,所以心態(tài)分化也比較明顯。
E
幾乎每個(gè)樓盤有優(yōu)惠
開發(fā)商加速回籠資金
2010年的杭州樓市行情,跌宕起伏得厲害,成交較差的2月僅534套,而原本的旺季5月,也僅有1010套,不過,成交較好的9月和4月,也分別達(dá)到了5960套和4842套,另外8月和10月的成交量,也都超過了3000套。據(jù)此,有業(yè)內(nèi)人士表示,一些對市場比較敏感的開發(fā)商,已經(jīng)捕捉到了這幾撥行情,所以短時(shí)間內(nèi)的資金還不是很緊張,相對來說,那些錯(cuò)過了行情的開發(fā)商,心頭會(huì)比較急。
盡管如此,在重重調(diào)控之下,開發(fā)商加快出貨,盡快回籠資金的心情是迫切的。
11月1日起實(shí)施的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》,規(guī)定開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶,預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理,銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明,分批次向開發(fā)商支付資金。這種??顚S玫姆绞?,使得之前開發(fā)商各個(gè)項(xiàng)目資金“四兩撥千斤”的資本騰挪術(shù)完全失效,也讓資金的“杠桿效應(yīng)”大大降低,這不僅可能影響到單個(gè)項(xiàng)目,還有可能影響整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營。所以對于開發(fā)商特別是對于那些滾動(dòng)多項(xiàng)目開發(fā)、而且自有資金不高的公司來說,自然是要利用不受新政限制的這批房源,盡快回籠現(xiàn)金。
另外,對于一些想要謀求長期發(fā)展的公司來說,調(diào)控背景下土地市場上存在的大把機(jī)會(huì),也讓他們垂涎。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候,許多開發(fā)商不敢輕舉妄動(dòng),競爭對手比較少,所以土地價(jià)格相對比較便宜,而政府為了吸引開發(fā)商,推出好地的概率也更高一些。比如10月底,下沙大學(xué)城北頭度推出三塊宅地,均直接成交,宋都房產(chǎn)和保利地產(chǎn)得以輕松撿漏。
而在接下來的11月,杭州主城區(qū)將迎來本年度土地出讓的大月,共有12宗616畝土地即將出讓,其中還不乏一些好地。比如市的稀缺低容積率地塊楊家牌樓地塊,還有一些土地位于西溪、田園、申花路等區(qū)域,開發(fā)商若手中有錢,還是大有可為的。
正因?yàn)槿绱?,采訪過程中,開發(fā)商紛紛表示,目前刻意捂盤已經(jīng)不現(xiàn)實(shí),重要的還是要想辦法“早銷、快銷、多銷”。為此,各個(gè)樓盤之間的明爭暗斗,已經(jīng)開始。之江某開發(fā)商表示,為吸引客戶,目前市場上
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