尚未明確誰來監(jiān)管 　　一房一價(jià)能否終結(jié)房價(jià)操控黑手 　　價(jià)格管理部門為開發(fā)商出了一道難題。 　　從5月1日起，商品房銷售將必須明碼標(biāo)價(jià)，一套一價(jià)。這就意味著，價(jià)格信息將不再是開發(fā)商捂在手中的秘密武器，房價(jià)的隨意上調(diào)將變得更難。 　　3月22日，國家發(fā)改委對外公布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，在一些業(yè)界人士看來，這個(gè)規(guī)定使得開發(fā)商、中介操控房價(jià)不再容易。盡管這項(xiàng)政策尚未正式開始執(zhí)行，但釋放出的信號已引發(fā)業(yè)界諸多討論。 　　開發(fā)商如何給樓盤定價(jià) 　　對開發(fā)商來說，價(jià)格信息一直是商品房銷售的關(guān)鍵所在，一個(gè)樓盤較終能盈利多少，全靠銷售過程中價(jià)格的不斷調(diào)整。 　　一個(gè)商品房項(xiàng)目的價(jià)格如何形成？ 　　頭先，開發(fā)商會(huì)根據(jù)拿地成本、稅費(fèi)成本、建安費(fèi)用，以及各種各樣的公關(guān)費(fèi)用，綜合計(jì)算出一個(gè)總的成本，加上開發(fā)商預(yù)期的利潤，形成這個(gè)項(xiàng)目的底價(jià)。 　　當(dāng)然這個(gè)底價(jià)并不是開發(fā)商較終銷售的價(jià)格。通常，開發(fā)商會(huì)根據(jù)周邊樓盤的售價(jià)，對自己的樓盤價(jià)格進(jìn)行修正。假設(shè)周邊樓盤都賣到了每平方米兩萬元，那么開發(fā)商就不可能將自己的樓盤售價(jià)定在低于每平方米兩萬元，盡管其計(jì)算的底價(jià)可能只有每平方米1.5萬元。 　　比照周邊樓盤價(jià)格進(jìn)行修正之后，開發(fā)商開始打出銷售廣告，公布價(jià)格，但公布的這個(gè)價(jià)格僅僅是均價(jià)，或者是較低價(jià)。由于每套房子所處的樓層不同、朝向不同、戶型不同，價(jià)格肯定都不一樣。但這些價(jià)格差異，開發(fā)商是不會(huì)公開的。購房者經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照開發(fā)商廣告標(biāo)示的價(jià)格來看房，卻找不到對應(yīng)的房子。 　　當(dāng)商品房開始銷售后，價(jià)格也并不是一成不變。開發(fā)商會(huì)根據(jù)供求關(guān)系的變化、銷售節(jié)奏的變化，以及回款要求對價(jià)格不斷進(jìn)行調(diào)整。比如，項(xiàng)目很受歡迎，房源供不應(yīng)求，開發(fā)商肯定會(huì)抬價(jià)。如果開發(fā)商貸款壓力大、資金鏈緊張，需要盡快回款，那么會(huì)相應(yīng)調(diào)低一點(diǎn)價(jià)格。等到整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)回款能夠讓開發(fā)商擺脫資金壓力的時(shí)候，開發(fā)商甚至?xí)和ｄN售，或者再次拉高價(jià)格，因?yàn)橐呀?jīng)不著急賣了，要賣，就要賣個(gè)高價(jià)。 　　對購房人來說，這些信息都無從掌握，只能被開發(fā)商牽著鼻子走。 　　行業(yè)秘密或被迫公開 　　國家發(fā)改委“一房一價(jià)”的新規(guī)定將使得開發(fā)商被迫在開盤時(shí)就公開每一套房子的價(jià)格信息。 　　“一房一價(jià)，一點(diǎn)都不新鮮，開發(fā)商一直就是這么做的。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，開發(fā)商手里有一個(gè)在售項(xiàng)目的銷控表，價(jià)格信息都在上面，只不過這個(gè)信息原來是不公開的。 　　在胡景暉看來，開發(fā)商公開的項(xiàng)目價(jià)格與購房人實(shí)際支付的價(jià)格肯定有差異，原因就在于這些價(jià)格信息不公開，開發(fā)商坐地漲價(jià)的行為非常容易。而且即使?jié)q價(jià)了，購房人也不知道，開發(fā)商會(huì)說，不同的房子價(jià)格本來就不一樣。 　　這么說來，房屋以什么價(jià)格銷售，全憑開發(fā)商一張嘴，說多少就是多少。 　　國家發(fā)改委的新規(guī)定就是想要打破這個(gè)現(xiàn)狀。 　　“國家發(fā)改委的新規(guī)定要求開發(fā)商拿到預(yù)售證就要全部開盤，而且要公開每一套房子的價(jià)格，開發(fā)商的銷售就沒有了秘密?！焙皶熣f，開發(fā)商失去了價(jià)格操控余地，這對遏制其暗箱操作將起到一定的作用。 　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，國家發(fā)改委的這個(gè)新政策并不是要簡單地規(guī)范市場，而是有著強(qiáng)烈的政策信號暗示：提示開發(fā)商要理性定價(jià)。 　　按照規(guī)定，商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外后，開發(fā)商可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。 　　“一房一價(jià)的規(guī)定雖然沒有說開發(fā)商在銷售中不可以漲價(jià)，但卻規(guī)定了漲價(jià)的程序，這個(gè)程序是相對復(fù)雜的，就是告訴開發(fā)商，不要漲價(jià)?！标悋鴱?qiáng)說，在這個(gè)背景下，開發(fā)商可能會(huì)規(guī)避，比如開盤的時(shí)候，把價(jià)格定得高一些。但現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控這么嚴(yán)厲，樓市觀望情緒濃重，入市價(jià)高就意味著銷售困難，開發(fā)商會(huì)面臨賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。 　　在各地紛紛出臺(tái)限購令的形勢下，房地產(chǎn)市場的格局正在慢慢發(fā)生變化，一些城市正在出現(xiàn)賣方市場轉(zhuǎn)向購方市場的趨勢。在北京，市場交易量下跌了一半，有個(gè)別樓盤開始打折銷售，還引發(fā)了項(xiàng)目前期業(yè)主的不滿抗議。由于交易量的急劇下跌，開發(fā)商的資金鏈也在逐漸拉緊。 　　在國家發(fā)改委一房一價(jià)規(guī)定出臺(tái)前兩天，在清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，全國房價(jià)在2011年肯定會(huì)下降，因?yàn)榻衲陮⒂写笈谋Ｕ戏咳胧小? 　　這也就意味著，在樓市總體形勢不看好的前提下，一房一價(jià)的新規(guī)定將在很大程度上逼迫開發(fā)商低價(jià)入市。 　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，對長期信息不對稱的購房人來說，這個(gè)規(guī)定將會(huì)從信息公開上有效地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。 誰來監(jiān)管一房一價(jià) 　　實(shí)際上，早在幾年前，一房一價(jià)的政策就已經(jīng)在部分城市開始執(zhí)行。 　　2007年，南京市就開始實(shí)行一房一價(jià)的售樓政策，這個(gè)做法一度引發(fā)全國關(guān)注。然而，事情的進(jìn)展并未像預(yù)定方向發(fā)展，開發(fā)商想出了各種方法來規(guī)避政策，比如在精裝修上動(dòng)腦筋，將原本只值每平方米1000元的精裝修拉高至3000元。僅僅一年之后，一房一價(jià)的政策就在南京退出。 　　2010年4月，住建部也曾下發(fā)通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。 　　之后，北京、杭州、蘇州、濟(jì)南等城市相繼出臺(tái)具體方案。 　　上海市也在去年出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對外銷售，銷售價(jià)格超出申報(bào)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)房管部門備案。 　　然而，這些城市政策執(zhí)行的效果，似乎并不理想。在上海、北京、杭州等城市，盡管有著一房一價(jià)的政策限制，但在各個(gè)售樓處，消費(fèi)者依然難以看到每一套商品房的具體價(jià)格信息。 　　有媒體報(bào)道說，愛房網(wǎng)全國總編輯相國良曾介紹，在上海實(shí)行“一房一價(jià)”后，愛房網(wǎng)曾主動(dòng)聯(lián)絡(luò)開發(fā)商公布每一套房的售價(jià)，但絕大部分開發(fā)商表示不愿意。愛房網(wǎng)也曾安排自己的銷售人員和調(diào)查人員到樓盤現(xiàn)場，尋找開發(fā)商公布的具體信息。跑了多處樓盤，卻很少看到有開發(fā)商將每一套房源的價(jià)格信息公示。 　　“商品房的銷售牽扯很多部門，比如發(fā)改委、住建部、工商局等等，現(xiàn)在實(shí)行一房一價(jià)新政策，由誰來監(jiān)管執(zhí)行？”陳國強(qiáng)告訴記者，從目前發(fā)布的政策看，這一點(diǎn)很不明確，沒有人知道該由哪個(gè)部門監(jiān)管。 　　在陳國強(qiáng)看來，不僅有監(jiān)管部門不明確的問題，還有監(jiān)管部門是否有監(jiān)管意愿和監(jiān)管能力的問題。這些問題如果得不到很好的解決，一房一價(jià)的落實(shí)將很可能成為泡影。 　　就在國家發(fā)改委公布一房一價(jià)規(guī)定的當(dāng)天，任志強(qiáng)就在微博上發(fā)出質(zhì)疑：商品房市場銷售管理規(guī)則是住建部文件有效？還是發(fā)改委說了算？兩者矛盾，以誰為準(zhǔn)？ 　　在任志強(qiáng)看來，根據(jù)相關(guān)法律，房價(jià)的解釋和執(zhí)行的機(jī)構(gòu)，不包括發(fā)改委。如果發(fā)改委要發(fā)有關(guān)房價(jià)的文件，至少應(yīng)和主管部門協(xié)商聯(lián)合發(fā)文，而這次發(fā)布規(guī)定，程序就錯(cuò)了。 　　根據(jù)我國《價(jià)格法》的規(guī)定，商品或服務(wù)的價(jià)格制定主要有三種形式：政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 　　在住房上，慣常的理解是，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房采取政府指導(dǎo)價(jià)，商品房則適用市場調(diào)節(jié)價(jià)。 　　那么，一房一價(jià)的價(jià)格管理規(guī)則，是否算是行政干預(yù)，到底由哪個(gè)部門來監(jiān)督這個(gè)規(guī)定的落實(shí)，是住建部門、工商部門，還是物價(jià)部門？這些問題，至今沒有正式的官方解釋。 　　也許正是這些問題的存在，在先期試水一房一價(jià)政策的城市，效果并不好。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存在接受媒體采訪時(shí)就曾表示，一房一價(jià)的政策，在全國就沒有執(zhí)行成功的先例。 　　至于開發(fā)商的應(yīng)對策略，任志強(qiáng)表示開發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。 尚未明確誰來監(jiān)管 　　一房一價(jià)能否終結(jié)房價(jià)操控黑手 　　價(jià)格管理部門為開發(fā)商出了一道難題。 　　從5月1日起，商品房銷售將必須明碼標(biāo)價(jià)，一套一價(jià)。這就意味著，價(jià)格信息將不再是開發(fā)商捂在手中的秘密武器，房價(jià)的隨意上調(diào)將變得更難。 　　3月22日，國家發(fā)改委對外公布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，在一些業(yè)界人士看來，這個(gè)規(guī)定使得開發(fā)商、中介操控房價(jià)不再容易。盡管這項(xiàng)政策尚未正式開始執(zhí)行，但釋放出的信號已引發(fā)業(yè)界諸多討論。 　　開發(fā)商如何給樓盤定價(jià) 　　對開發(fā)商來說，價(jià)格信息一直是商品房銷售的關(guān)鍵所在，一個(gè)樓盤較終能盈利多少，全靠銷售過程中價(jià)格的不斷調(diào)整。 　　一個(gè)商品房項(xiàng)目的價(jià)格如何形成？ 　　頭先，開發(fā)商會(huì)根據(jù)拿地成本、稅費(fèi)成本、建安費(fèi)用，以及各種各樣的公關(guān)費(fèi)用，綜合計(jì)算出一個(gè)總的成本，加上開發(fā)商預(yù)期的利潤，形成這個(gè)項(xiàng)目的底價(jià)。 　　當(dāng)然這個(gè)底價(jià)并不是開發(fā)商較終銷售的價(jià)格。通常，開發(fā)商會(huì)根據(jù)周邊樓盤的售價(jià)，對自己的樓盤價(jià)格進(jìn)行修正。假設(shè)周邊樓盤都賣到了每平方米兩萬元，那么開發(fā)商就不可能將自己的樓盤售價(jià)定在低于每平方米兩萬元，盡管其計(jì)算的底價(jià)可能只有每平方米1.5萬元。 　　比照周邊樓盤價(jià)格進(jìn)行修正之后，開發(fā)商開始打出銷售廣告，公布價(jià)格，但公布的這個(gè)價(jià)格僅僅是均價(jià)，或者是較低價(jià)。由于每套房子所處的樓層不同、朝向不同、戶型不同，價(jià)格肯定都不一樣。但這些價(jià)格差異，開發(fā)商是不會(huì)公開的。購房者經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，按照開發(fā)商廣告標(biāo)示的價(jià)格來看房，卻找不到對應(yīng)的房子。 　　當(dāng)商品房開始銷售后，價(jià)格也并不是一成不變。開發(fā)商會(huì)根據(jù)供求關(guān)系的變化、銷售節(jié)奏的變化，以及回款要求對價(jià)格不斷進(jìn)行調(diào)整。比如，項(xiàng)目很受歡迎，房源供不應(yīng)求，開發(fā)商肯定會(huì)抬價(jià)。如果開發(fā)商貸款壓力大、資金鏈緊張，需要盡快回款，那么會(huì)相應(yīng)調(diào)低一點(diǎn)價(jià)格。等到整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)回款能夠讓開發(fā)商擺脫資金壓力的時(shí)候，開發(fā)商甚至?xí)和ｄN售，或者再次拉高價(jià)格，因?yàn)橐呀?jīng)不著急賣了，要賣，就要賣個(gè)高價(jià)。 　　對購房人來說，這些信息都無從掌握，只能被開發(fā)商牽著鼻子走。 　　行業(yè)秘密或被迫公開 　　國家發(fā)改委“一

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