——地價(jià)趨于平穩(wěn)二三城市表現(xiàn)較“搶眼”

國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的2010年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，三季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2805元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用途地價(jià)分別為5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.76％、2.05％、1.96％、1.41％；同比增長(zhǎng)率分別為8.98％、10.14％、11.74％、5.34％。36個(gè)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平變化趨勢(shì)與全國(guó)105個(gè)城市基本保持一致，且各項(xiàng)指標(biāo)均高于全國(guó)105個(gè)城市平均水平。

統(tǒng)計(jì)顯示，三季度監(jiān)測(cè)城市間居住地價(jià)呈現(xiàn)層次性差異，一線城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，部分二、三線城市上漲明顯。綜合地價(jià)環(huán)比漲幅超過5％的城市由上季度的10個(gè)減少到6個(gè)，依次是石家莊、保定、昆明、宜昌、海口、泰安；綜合地價(jià)同比漲幅超過20％的城市由上一季度的12個(gè)減少到8個(gè)，包括?？凇⒗ッ?、荊州、深圳、九江、中山、上海、北海。石家莊、昆明、南寧、長(zhǎng)春、保定等二、三線城市居住用地價(jià)格環(huán)比增幅均較二季度有明顯上升。

監(jiān)測(cè)報(bào)告分析認(rèn)為，7、8兩個(gè)月一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)變化反應(yīng)較為靈敏的存量房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回落，但9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)有所上升。樓市變化反映在土地市場(chǎng)上，一線城市及熱點(diǎn)城市地價(jià)增幅逐步回落。但另一方面，中國(guó)人民銀行調(diào)查顯示居民對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有所上升，受部分市場(chǎng)主體預(yù)期調(diào)控政策見底和“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的影響，加之地方政府實(shí)施供地的節(jié)奏加快，土地市場(chǎng)初現(xiàn)“回暖”跡象，部分二、三線城市居住地價(jià)漲幅明顯。

一線城市地價(jià)增幅回落，上海是個(gè)典型。比如，10月20日，上海又迎來一次集中性拍地，全天總共出讓12幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中7幅地塊以底價(jià)成交，其余地塊的溢價(jià)率也較低。比如，中元建設(shè)以9200萬元拿下嘉定區(qū)工業(yè)區(qū)匯源路、潮涇之間地塊，折合樓板價(jià)每平方米1564元，溢價(jià)率僅為4％；嘉寶實(shí)業(yè)5400萬元拿下嘉定區(qū)洪德路以南、依瑪路以西地塊（A10-2），折合樓板價(jià)每平方米3750元，溢價(jià)率22.2％。

但不可忽視的是，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊依然受到房企尤其是大開發(fā)商的追捧，創(chuàng)下很高的溢價(jià)率。比如，10月14日，上海市土地交易公開競(jìng)拍的航頭鎮(zhèn)A1儲(chǔ)備地塊吸引18家競(jìng)購人，包括招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等知名房企均參與爭(zhēng)奪。結(jié)果，金地集團(tuán)和天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金合伙企業(yè)的聯(lián)合體以22.86億元摘得該地塊，樓板價(jià)達(dá)10500元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)328％。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地利用處負(fù)責(zé)人介紹，今年4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)以來，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn):一是溢價(jià)率明顯下降，“去年同期一些地塊成交溢價(jià)經(jīng)常超過100％，而今年基本在30％-40％左右”，競(jìng)價(jià)激烈程度明顯趨緩；二是價(jià)格的同比、環(huán)比增幅有所下降，多幅熱門地塊的成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，地價(jià)迅速上漲的勢(shì)頭明顯得到遏制；三是個(gè)別地塊偶有“冒頭”，創(chuàng)下較高的溢價(jià)率和成交價(jià)格。

——供應(yīng)量明顯增加但“18萬公頃”計(jì)劃能否落地存疑

根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，今年除西藏以外的全國(guó)30個(gè)省區(qū)市2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬公頃，與去年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數(shù)倍。土地市場(chǎng)的“開閘”，一度讓樓市“軍心”企穩(wěn)。

中國(guó)指數(shù)研究院新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)105個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地30928.4萬平方米，同比增加59％。從月度分布來看，除今年7月土地市場(chǎng)供應(yīng)量略低于2009年7月之外，其余月份供應(yīng)量均高于去年同期水平。

不過，4月出臺(tái)的“國(guó)十條”使住宅市場(chǎng)迅速降溫，其“涼意”也隨即傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度土地供應(yīng)同比增幅每月均在100％以上，但自4月起，增幅便回落至60％以下。7月以后，則維持在11％以下。9月，全國(guó)105個(gè)城市共推出住宅用地3726.6萬平方米，環(huán)比增加29％，但同比增幅僅11％。土地成交也走出了相似的曲線:今年前9個(gè)月，105個(gè)城市累計(jì)成交住宅用地22989.4萬平方米，同比增加49％。不過，土地成交4月后也明顯降溫，8、9兩月更出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

不過，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一線城市中僅上海和廣州的供應(yīng)量超過去年同期。10個(gè)城市中，一半城市的供應(yīng)量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州供應(yīng)量同比減少更是超過20％。根據(jù)上海市年初發(fā)布的2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年上海計(jì)劃供應(yīng)住宅用地不少于1100公頃，其中保障房用地占70％。截至10月15日，全市累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，已完成住宅用地計(jì)劃的86％；而已供應(yīng)的764公頃保障房用地，占已供應(yīng)住宅用地量的81％。

上海市規(guī)土局副局長(zhǎng)史家明說，今年上海保障房用地供應(yīng)量將超過既定計(jì)劃，在全年新增住宅用地中的比例也將超過70％。他還介紹，為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策、增加保障房用地供應(yīng)，上海有關(guān)部門和區(qū)縣充分做好供地的前期準(zhǔn)備工作，在供地、開工等方面創(chuàng)新機(jī)制、加快節(jié)奏。

一些前期供地量偏少的城市已進(jìn)入了供地沖刺階段。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京在11-12月將集中供應(yīng)45幅住宅地塊，合計(jì)供應(yīng)面積為855萬平方米，遠(yuǎn)超前三季度。深圳、廣州等地也迎來宅地入市高峰期。

——土地供應(yīng)能否如期增加關(guān)乎調(diào)控成效

此次新一輪樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化了住房用地和住房建設(shè)的年度計(jì)劃管理，要求各地根據(jù)年度計(jì)劃實(shí)行宗地供應(yīng)預(yù)安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到地塊。沒有完成上述住房供地計(jì)劃的地方，不得向大戶型高端住房建設(shè)供地，同時(shí)加大對(duì)完成情況的督察考核力度。

9月底以來各地陸續(xù)推出的調(diào)控細(xì)則，大多明確提出繼續(xù)增加居住用地尤其是保障性住房用地的供應(yīng)。比如，上海規(guī)定，“保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70％”，以及“在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例”。

杭州則規(guī)定，“優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)量和供應(yīng)比例，并按年度分解用地供應(yīng)計(jì)劃，確保落實(shí)到具體地塊”，各部門“要及時(shí)溝通辦理結(jié)果，主動(dòng)進(jìn)行銜接，提高辦事效率，加快住房項(xiàng)目供地、建設(shè)和上市進(jìn)度，增加住房的有效供應(yīng)”。一些地方“增地”決心之大、用心之切，由此可見一斑。

“‘限購’等畢竟是臨時(shí)性手段，一旦壓抑的需求得到釋放，而后續(xù)的供應(yīng)無法滿足，則房?jī)r(jià)又會(huì)面臨上漲壓力?！敝袊?guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說，“因此新一輪調(diào)控更需要解決土地和住宅有效供應(yīng)不足的問題?！?p>易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說:“各地必須加快供地速度，尤其是房?jī)r(jià)較高、供應(yīng)緊張的一線城市和部分二線城市，從而抑制地價(jià)上漲。否則，將影響后續(xù)的住宅供應(yīng)。而在供不應(yīng)求的市場(chǎng)形勢(shì)下，很難期望房?jī)r(jià)會(huì)明顯下跌?！?p>