廣州細(xì)則：可能無猛藥

日前有媒體稱，廣州將在14日出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，對(duì)此說法，市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確回答：“沒有?！彼硎?，樓市調(diào)控細(xì)則房管局制定后已經(jīng)上報(bào)市政府，但具體出臺(tái)的時(shí)間還未確定。

至于廣州的調(diào)控細(xì)則中有沒有包含限購(gòu)政策？他表示的確會(huì)，“但限購(gòu)有很多種形式，具體廣州怎么限，已經(jīng)上報(bào)了方案，但較后有沒有調(diào)整，還要待市政府研究審批 ，現(xiàn)在暫不能公布”。

此前有猜測(cè)認(rèn)為，廣州不會(huì)出臺(tái)極為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，該負(fù)責(zé)人表示，廣州會(huì)貫徹執(zhí)行國(guó)家調(diào)控政策，但也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來定細(xì)則?！澳壳皬V州樓市還是相對(duì)理性的，開發(fā)商并沒有漲價(jià)賣樓。另一方面，政府也不希望樓市‘坐過山車’一樣忽高忽低?！痹撠?fù)責(zé)人表示，“應(yīng)該不會(huì)下過猛的藥來調(diào)控樓市”。

盡管廣州市還沒正式出臺(tái)調(diào)控樓市的地方細(xì)則，但除了“規(guī)定動(dòng)作”外，也兼具“自選動(dòng)作”：11日，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，今年供地計(jì)劃中的40萬平方米限價(jià)房用地，建筑面積達(dá)72萬平方米，較快將在11月推出。這意味著，明后年廣州將增加1萬套限價(jià)房。

翌日，更傳出廣州近期將一口氣處理20宗閑置用地的消息，在這些地塊當(dāng)中，就包括此前國(guó)土部點(diǎn)名督辦的番禺謝村閑置用地。

　各地“限購(gòu)”風(fēng)起云涌

在這輪密集出臺(tái)的地方新政中，“限購(gòu)”是較鮮明的主題詞。

9月29日，國(guó)家有關(guān)部委下發(fā)通知，推出五條措施進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū),要根據(jù)較近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善，并嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制。

9月30日晚，深圳緊急出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》，對(duì)深圳戶籍居民購(gòu)房做出進(jìn)一步限制，深圳市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。

10月1日，廈門也細(xì)化發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措。規(guī)定“同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)購(gòu)一套商品住房”外，還劃定限購(gòu)的時(shí)間表———“即日起至2010年12月31日”。

10月7日，備受關(guān)注的“樓市風(fēng)向標(biāo)”上海也出臺(tái)十二條措施形成一套“組合拳”。其中規(guī)定，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。上海成為國(guó)內(nèi)繼北京、深圳和廈門之后，第四個(gè)實(shí)施“限購(gòu)令”的城市。

10月9日，寧波市出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，亦規(guī)定每戶居民在本市只能新購(gòu)1套住房。

10月11日晚間，杭州也出臺(tái)了樓市調(diào)控細(xì)則，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)；停止執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費(fèi)。

10月12日下午，南京市公布房產(chǎn)新政細(xì)則。與上海、杭州等地限制新購(gòu)一套住房不同的是，該市限購(gòu)的是第三套住房———已有二套以上住房的家庭將暫時(shí)無法購(gòu)房。

限購(gòu)作用要看執(zhí)行力度

中地行研究機(jī)構(gòu)分析，限購(gòu)措施或?qū)⒅鸪鏊某少?gòu)房者。中地行指出，作為較嚴(yán)厲的限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)措施，屬于一刀切式的調(diào)控手段，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。據(jù)中地行對(duì)廣州購(gòu)房者結(jié)構(gòu)追蹤監(jiān)測(cè)顯示，二次以上置業(yè)者在購(gòu)房者中占據(jù)比例接近四成，一旦實(shí)行居民家庭限購(gòu)一套房，接近四成購(gòu)房者離場(chǎng)，將對(duì)市場(chǎng)造成較大影響。

但同時(shí)，限購(gòu)措施的作用取決于執(zhí)行方式和執(zhí)行力度。例如廈門、上海、寧波，所出有關(guān)限購(gòu)細(xì)則中，起用“新購(gòu)”的表述，這將暗示購(gòu)房者無論已有多少房產(chǎn)，仍至少可再購(gòu)購(gòu)一套。換言之，成交仍將保持或短時(shí)內(nèi)出現(xiàn)小高峰。

經(jīng)緯地產(chǎn)研究許婉婷也認(rèn)為，抑制需求短期內(nèi)或許有效，但一旦政策有所放松，需求則有可能一次性爆發(fā)，并引起樓市的報(bào)復(fù)性反彈。要真正做到抑制房?jī)r(jià)過快上漲，較終還是得回歸市場(chǎng)調(diào)控上來，從供求方面去解決問題。

從樓市情況來看，新政也在遭受考驗(yàn)。10日，上海地方樓市細(xì)則出臺(tái)之后第三天，開盤當(dāng)日均價(jià)5萬元/平方米的上海星河灣花園一期245套，預(yù)訂逾200套。仁恒怡庭平層公寓均價(jià)5.5萬-5.6萬元/平方米，推出的167套住宅開盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)率近八成。政策冷空氣并未對(duì)豪宅造成困擾。

在廣州，亞運(yùn)城項(xiàng)目截至10月9日成交近5000套，占推出總量六成?！俺弥鴱V州未限購(gòu)可以入市趕緊購(gòu)一套”的心態(tài)，成為亞運(yùn)城被市場(chǎng)消化的動(dòng)力之一。

【研判】

調(diào)控仍存諸多變數(shù)

雖然嚴(yán)厲政策的實(shí)施、市場(chǎng)門檻的抬高，必使投資者離場(chǎng)，但中地行分析指出，這種需求的被動(dòng)抑制將是短期性的。

頭先，政策部分措施具有臨時(shí)性的特點(diǎn)，如“在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”的表述，表明限購(gòu)措施將是臨時(shí)性的非常舉措。其次，從市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律上來看，由于三套房購(gòu)購(gòu)者屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)而信貸風(fēng)險(xiǎn)較小的一類客戶，無論對(duì)金融或是樓市而言，均屬于優(yōu)質(zhì)客戶，金融機(jī)構(gòu)與發(fā)展商必將利用市場(chǎng)手段，突破政策門檻的阻隔；針對(duì)頭次置業(yè)者，開發(fā)商亦必將采取相應(yīng)措施抵消那一成頭付的影響。

【關(guān)注】

商用性質(zhì)物業(yè)、公寓或?qū)惩?p>對(duì)于頭次購(gòu)房者而言，頭付款的提高雖然在一定程度上增加了置業(yè)成本，但由于頭次置業(yè)者普遍以購(gòu)購(gòu)總價(jià)較低的中低端產(chǎn)品為主，因此還不至于造成大范圍的影響。

對(duì)于投資者而言，三套房全面停貸意味著必須全額購(gòu)房，這意味著投資者購(gòu)房成本提高將近七成。投資成本的增加，將迫使部分實(shí)力較弱的投資者退出高端住宅投資市場(chǎng)，或轉(zhuǎn)而投資中低端投資市場(chǎng)及商業(yè)類項(xiàng)目。商業(yè)性項(xiàng)目由于不受調(diào)控影響，因此大量投資者轉(zhuǎn)向，將導(dǎo)致本地商用物業(yè)、商業(yè)性質(zhì)的公寓物業(yè)的暢旺。

(作者：趙燕華)