2010年即將進(jìn)入第四季度，房地產(chǎn)也將迎來不確定性較強(qiáng)的一個(gè)季度。在8、9月份出現(xiàn)的熱銷勢頭能否延續(xù)？已經(jīng)出現(xiàn)了小幅上漲的房價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)上漲？政府是否還會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策？新盤集中入市是否會(huì)出現(xiàn)打折潮？購房人經(jīng)歷了近半年的觀望后是否會(huì)適時(shí)出手購房？投資投機(jī)的炒房客是否會(huì)在年底重返樓市？第四季度的房地產(chǎn)市場充滿了疑問和變數(shù)。

對(duì)此，偉業(yè)我愛我家市場研究院綜合市場各方面的因素，對(duì)第四季度房地產(chǎn)市場的成交量、房價(jià)、供應(yīng)、需求、政策等方面做出了如下預(yù)測。

●市場交易量回暖勢頭有望延續(xù)到年底

新政出臺(tái)至今歷時(shí)已5個(gè)多月，市場積累了一批剛性的自住型購房需求，急需釋放，自住型購房者面對(duì)新盤的低價(jià)入市，二手房價(jià)的明顯回落和議價(jià)空間的加大，以及在購房需求緊迫性的刺激下，紛紛選擇結(jié)束觀望，出手購房。

此外，CPI的高漲也使得一批前期觀望的購房者為了財(cái)產(chǎn)的保值和增值更加急迫入場。改善型需求的避險(xiǎn)性，自住購房需求的迫切性相互疊加，以及房源供應(yīng)量的放大，新盤的打折促銷，二手房價(jià)格的回調(diào)，都將進(jìn)一步刺激市場交易量的繼續(xù)回暖。

受新政影響，市場上已經(jīng)積蓄了一大批購房需求，這些購房需求中近95%都屬于自住型購房者，包含頭次置業(yè)和改善型購房者。由于結(jié)婚、孩子上學(xué)等原因，自住購房型需求釋放有難以拖延的時(shí)間性；由于工作地點(diǎn)變更、家中人口增加、收入增加、存款負(fù)利率、期望自己的財(cái)產(chǎn)保值增值等原因，改善型購房需求也較為迫切?？傊?，年底前的購房需求在諸多因素的共同作用下，仍將保持一個(gè)比較旺盛的勢頭。

●房價(jià)將整體企穩(wěn)并在企穩(wěn)中出現(xiàn)分化

偉業(yè)我愛我家市場研究院認(rèn)為，新盤的集中入市，以及保障房的大量開工建設(shè)，將穩(wěn)定市場預(yù)期，加大第四季度的房源供應(yīng)。此外，逼近年底，銀行金融信貸政策的趨緊，以及目前市場上并未出現(xiàn)投資投機(jī)炒房客大量回場，基于以上原因，8、9月份房價(jià)出現(xiàn)的小幅反彈的勢頭在第四季度或?qū)⒑茈y延續(xù)，而房價(jià)在整體企穩(wěn)的背景下，將出現(xiàn)分化。

頭先表現(xiàn)為一、二手房價(jià)的分化。根據(jù)我愛我家市場研究的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然8、9月份的二手房均價(jià)出現(xiàn)了小幅反彈，但目前的房價(jià)與四月較高點(diǎn)時(shí)相比仍有7%左右的回落。所以二手房價(jià)的回落空間已經(jīng)非常有限，此外二手房小業(yè)主在目前并無更好投資途徑的前提下，出手套現(xiàn)的意愿并不強(qiáng)烈，這也將影響二手房價(jià)的進(jìn)一步下降。

反觀一手房，新政后的降價(jià)幅度并不明顯，隨著“預(yù)售資金監(jiān)管的執(zhí)行”，管理層對(duì)捂盤惜售行為的嚴(yán)厲打擊，以及年底房地產(chǎn)上市公司對(duì)公司業(yè)績的訴求都將進(jìn)一步加快新盤價(jià)格的回落。

其次可能表現(xiàn)為城區(qū)和郊區(qū)房價(jià)的分化。春節(jié)過后，通州、望京等區(qū)域的房價(jià)出現(xiàn)了瘋狂上漲，這也嚴(yán)重透支了這些遠(yuǎn)郊區(qū)域房價(jià)進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。這些區(qū)域的房價(jià)對(duì)政策也將更加敏感，波動(dòng)也會(huì)更大，而城市核心區(qū)的房屋因其稀缺性、各種配套設(shè)施的完善性，房價(jià)受政策影響而產(chǎn)生的波動(dòng)也將更輕微。

另外，新盤和老盤的價(jià)格也可能出現(xiàn)分化。新盤由于不存在前期價(jià)格壓力，價(jià)格調(diào)整更加靈活，開發(fā)商是大多會(huì)選擇低價(jià)入市，以價(jià)換量。而老盤受前期定價(jià)的羈絆，為避免前期業(yè)主出現(xiàn)退房潮，定價(jià)也大多不會(huì)低于前期價(jià)格，即便有降價(jià)的愿望也會(huì)采用等一些促銷手段，直接降價(jià)的幅度和可能性遠(yuǎn)不及新盤。

●可售房源供應(yīng)年底前將大幅增加

第四季度，開發(fā)商將面臨償還銀行貸款、清繳土地出讓金、結(jié)清建筑施工款等資金壓力。此外，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。以及管理層對(duì)捂盤惜售行為的嚴(yán)厲打擊，都將迫使開發(fā)商盡快施工、銷售，回籠資金，從而加大市場房源供應(yīng)。

近日，住建部提出要求，各地各類保障性安居工程9月底前必須實(shí)現(xiàn)100%開工，年末建成率要達(dá)到60%以上，這也將促使大量保障房在第四季度入市；如果年底前股市能夠回暖或者推出新的投資途徑，也將刺激二手房業(yè)主出手套現(xiàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市或其他投資領(lǐng)域，這將增加二手房源的供應(yīng)；銀行信貸政策的趨緊，改善型購房者為了減輕貸款壓力，大多會(huì)選擇賣掉舊房再購新房的方式實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)，這也將有利于二手房市場中小戶型房源的增加。

●樓市政策將繼續(xù)從緊

一方面，管理層將更加嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行已經(jīng)出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，并嚴(yán)厲打擊捂盤惜售的行為；另一方面，在信貸趨緊的前提下，在貸款政策上，對(duì)二套和三套房的認(rèn)定將更加趨于謹(jǐn)慎。此外，一些有利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的長效政策，比如房產(chǎn)稅、空置稅等將加快試點(diǎn)和推行或?qū)⑻崆俺雠_(tái)，而農(nóng)村土地改革、和地方的稅制改革等雖然不會(huì)很快開展，但也將較以往有所提速。

(作者：周宏)