11月22日,央行宣布不對(duì)稱降息,其中一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%?；仡欉^(guò)往兩次集中降息降準(zhǔn)的周期,均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)帶來(lái)了明顯的拉升作用。而在不同的政策、市場(chǎng)背景下,這輪降息又將推動(dòng)北京樓市走多遠(yuǎn)?

2008年

四萬(wàn)億刺激樓市快速上漲

在2008年,美國(guó)次貸危機(jī)引爆全球金融危機(jī),這場(chǎng)危機(jī)也蔓延到中國(guó)的各個(gè)行業(yè),其中也包括房地產(chǎn),經(jīng)濟(jì)的不景氣,導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)不起也不敢購(gòu)房,觀望情緒濃厚。為了救市,從2008年9月開(kāi)始,2008年連續(xù)5次降息,累計(jì)貸款降息幅度達(dá)到2.16%。同時(shí)宣布四萬(wàn)億投資計(jì)劃,推出頭付2成、利率7折的救市政策。

易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,2008年頭次降息后10月,一線城市成交量環(huán)比開(kāi)始止跌回升,2008年12月同比開(kāi)始止跌回升。而到了2009年,市場(chǎng)開(kāi)始快速升溫,2009年2月同比增長(zhǎng)高達(dá)253.78%,而2009年12個(gè)月中,僅1月和12月成交量同比增長(zhǎng)沒(méi)有超過(guò)100%。這一輪增長(zhǎng)一直持續(xù)到2010年3月,政府出臺(tái)“限貸、限購(gòu)”為主的史上較嚴(yán)厲的調(diào)控政策,2010年12月開(kāi)始加息周期。

從房?jī)r(jià)來(lái)看,北京2008年新房成交均價(jià)為12877元/平米,而到了2010年則達(dá)到20340元/平米,上漲了57.96%。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜表示,這一輪樓市過(guò)熱主要是由于四萬(wàn)億的過(guò)度刺激,現(xiàn)在我們?nèi)匀辉趯?duì)四萬(wàn)億天價(jià)信貸進(jìn)行消化,而這種大規(guī)模的信貸放水不可能再出現(xiàn)了。

2012年

降息釋放被抑制的需求

而在嚴(yán)厲調(diào)控政策下,過(guò)熱的市場(chǎng)從2010年3月開(kāi)始冷卻,由于限購(gòu)政策,投資性需求被抑制,同時(shí)自住需求也出現(xiàn)觀望情緒。經(jīng)過(guò)1年多的消化,從2012年年初開(kāi)始,被抑制的需求開(kāi)始逐步釋放,市場(chǎng)在降息之前已經(jīng)出現(xiàn)回暖趨勢(shì),而2012年6月的降息,進(jìn)一步加快了購(gòu)房需求的入市,而這一波行情抑制持續(xù)到今年年初。

對(duì)此,北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示,如果說(shuō)2008年全球金融危機(jī)后的貨幣刺激政策,存在特殊性及性,那么2011年12月至2012年7月間的降息后的市場(chǎng)反應(yīng),則更具有參考意義。2012年降息開(kāi)啟后,市場(chǎng)從2012年3月起逐步回暖,且成交高位延續(xù)至整個(gè)2013年。

2014年

政策效果關(guān)鍵看額度

“我們已經(jīng)看房一年多了,本來(lái)想等等不著急,但一看降息了,基于以往的經(jīng)驗(yàn),還是下定決心購(gòu)了,怕之后又漲,”一位剛購(gòu)房的購(gòu)房人徐女士向記者表示,她是換房,要賣(mài)小房換大房,“9·30”新政的出臺(tái)對(duì)改善型有利,但是操作麻煩,而降息則堅(jiān)定了其購(gòu)房的決心。

受宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸政策等多方面因素影響,今年樓市也出現(xiàn)調(diào)整,而樓市政策方面,也出現(xiàn)限購(gòu)取消、稅收、公積金調(diào)整等多個(gè)變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時(shí)隔兩年后的頭次降息,且貸款降息幅度達(dá)到0.4%,也是六年來(lái)力度較大的一次。

據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月54個(gè)城市住宅合計(jì)簽約27萬(wàn)套,這一成交量環(huán)比10月上漲了8.9%,北京新房、二手房成交量雙雙破萬(wàn)套,創(chuàng)造了年內(nèi)較高成交月度紀(jì)錄。

從本輪市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,雖然2014年年初開(kāi)始市場(chǎng)明顯回落,但隨著央行“9·30”新政的利好,10月新房成交量已恢復(fù)至去年高位水平。而此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場(chǎng)的信心確立,使年末成交翹尾成為定局。

但汪利娜表示,現(xiàn)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化,不能靠以往的思維思考未來(lái)。頭先經(jīng)過(guò)10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展,住房自有率進(jìn)一步提高,基數(shù)大了以后,增長(zhǎng)放緩也是一種常態(tài)。就北京而言,住房改善狀況很明顯,又有限購(gòu)政策,市場(chǎng)沒(méi)有那么多需求,住房短缺的是低收入人口和外來(lái)人口;市場(chǎng)已經(jīng)有大量存量,盤(pán)活存量,去庫(kù)存化更關(guān)鍵。另外,銀行也在進(jìn)行金融改革,融資成本很高,在放給個(gè)人按揭貸款時(shí),不可能再打7折,央行也給的是一個(gè)浮動(dòng)范圍,所以信貸不可能大規(guī)模放水。所以,以往每年20%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不太可能。

張大偉也表示,對(duì)于市場(chǎng)也不能過(guò)分樂(lè)觀,降息之后,銀行的房貸優(yōu)惠和房貸額度是否能跟進(jìn)還很難說(shuō)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！