專家分析認(rèn)為,從剛剛過(guò)去的中秋假日各地樓市傳出的成交數(shù)據(jù)看來(lái),樓市出現(xiàn)了加速回暖跡象,在即將到來(lái)的國(guó)慶黃金周假日之前,兩部委聯(lián)合發(fā)文整頓土地市場(chǎng),是明顯的有意向市場(chǎng)釋放“繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控樓市”的信號(hào)。透露出本輪樓市調(diào)控并未結(jié)束,并且有可能隨時(shí)加碼的信息。

閑置地優(yōu)先供給保障房

根據(jù)通知的要求,在房?jī)r(jià)高的地區(qū),應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。同時(shí),對(duì)依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲(chǔ)備土地,以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo),應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。對(duì)于沒(méi)有完成上述住房供地計(jì)劃的地方,不得向大戶型高端住房建設(shè)供地。

另外,通知要求,市、縣國(guó)土和建設(shè)部門,要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規(guī)劃部門在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,國(guó)土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國(guó)有土地使用證,規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

出讓地塊需“沒(méi)有糾紛”

在國(guó)土部日前公布的2815宗閑置土地中,因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成以上。

為了規(guī)范政府的供地行為,防止出現(xiàn)地塊供地,通知中再次強(qiáng)調(diào),土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定,不得將兩宗以上地塊捆綁出讓,不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記,確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法,沒(méi)有糾紛。

如果市、縣發(fā)布的公告中存在捆綁出讓、超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地的,要責(zé)令立即撤銷公告,調(diào)整出讓方案重新出讓而土地出讓后,任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請(qǐng),調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的,必須收回土地使用權(quán),重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。

閑地達(dá)一年不得再購(gòu)地

通知透露,在土地競(jìng)購(gòu)過(guò)程中,國(guó)土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競(jìng)購(gòu)資格審查。

如果競(jìng)購(gòu)人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為、甚至是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的,在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前,該企業(yè)將不得參與土地競(jìng)購(gòu)。

對(duì)無(wú)故拖延開竣工時(shí)間、違反預(yù)銷售時(shí)限和方式等要求的開發(fā)商不僅要處罰,還要將名單及時(shí)向國(guó)土、價(jià)格、金融等部門通報(bào)。

-政策要點(diǎn)

1.高房?jī)r(jià)地區(qū)增加限價(jià)房供應(yīng),政策房、中小套型供地計(jì)劃未完成,不得供地大戶型。

2.主管部門應(yīng)明確限價(jià)房售價(jià),開發(fā)商申請(qǐng)改規(guī)劃導(dǎo)致未按期開工,必須收回土地使用權(quán)。

3.“囤地”一年不得再競(jìng)購(gòu)?fù)恋?開發(fā)商違背出讓合同約定條件開發(fā)土地,整改前也不得購(gòu)地。

4.政府原因閑置土地限期查辦,對(duì)違規(guī)違法辦理相關(guān)用地手續(xù)的部門和人員,要追究責(zé)任。

-禁拿行為

根據(jù)國(guó)發(fā)10號(hào)文件規(guī)定,對(duì)發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競(jìng)購(gòu)人存在下列違法違規(guī)違約行為的,在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前,國(guó)土資源主管部門必須禁止競(jìng)購(gòu)人及其控股股東參加土地競(jìng)購(gòu)活動(dòng):

1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的。

2.存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的。

3.因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的。

4.開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。

　-分析

樓市回暖超預(yù)計(jì)倒逼宏觀調(diào)控

自4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái),迄今已有5個(gè)多月。但是,到目前為止,號(hào)稱“史上較嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控新政效果卻依然不明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示,8月中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1個(gè)百分點(diǎn),其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%,高端住宅銷售價(jià)格上漲15.1%。

與此同時(shí),調(diào)控的輿論壓力也在日漸增強(qiáng)。8月下旬以來(lái),媒體連續(xù)發(fā)文預(yù)警樓市調(diào)控,敦促開發(fā)商盡快降價(jià)銷售。人民日?qǐng)?bào)六發(fā)“二次調(diào)控預(yù)警”,新華社七駁“樓市即將回暖”,語(yǔ)氣強(qiáng)硬,意味深長(zhǎng)。而人民日?qǐng)?bào)近日開展的“2010年網(wǎng)上萬(wàn)人房?jī)r(jià)問(wèn)卷大調(diào)查”結(jié)果顯示,超過(guò)九成網(wǎng)友對(duì)房?jī)r(jià)不滿意,認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高,有65.4%的調(diào)查對(duì)象呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市,而對(duì)樓市調(diào)控的執(zhí)行落實(shí)、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露和保障性住房建設(shè)推進(jìn)力度等表示不滿的網(wǎng)友更是高達(dá)80%以上。

有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè),房地產(chǎn)開發(fā)商之所以敢于繼續(xù)堅(jiān)挺房?jī)r(jià),是看到新政執(zhí)行的不徹底性。而眼下樓市回暖跡象明顯,或許將倒逼二次調(diào)控政策的出臺(tái)。

樓市回暖 大鱷再次橫行土地市場(chǎng)

中秋假期,全國(guó)各地樓市成交量回升迅速,超過(guò)了許多人的預(yù)計(jì)。中秋節(jié)三天小長(zhǎng)假期間,北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為312套,與上個(gè)小長(zhǎng)假端午節(jié)三天的113套相比,上漲了76.1%。商品房期房更是達(dá)到了618套,相比端午節(jié)三天的168套上漲了2.7倍。

在廣州,9月26日亞運(yùn)城項(xiàng)目幾個(gè)銷售點(diǎn)剛開門迎賓,隨即便傳來(lái)項(xiàng)目“售罄”的消息。富力盈信大廈和花園酒店兩個(gè)開盤點(diǎn)昨日銷售高達(dá)2000余套,其中在盈信大廈的易居代理點(diǎn)銷售約800套,而合富輝煌代理的1500套也基本一空。如果數(shù)字確證無(wú)誤,那么亞運(yùn)城不僅是“中國(guó)拍”,其銷售業(yè)績(jī)也將創(chuàng)下中國(guó)房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。

事實(shí)上,調(diào)控多月之后,不僅是樓市回暖,土地市場(chǎng)也正在發(fā)生著某種微妙的轉(zhuǎn)變,房企大鱷們已經(jīng)開始重啟新一輪的土地儲(chǔ)備步伐。梳理8月份以來(lái)的土地市場(chǎng)成交情況可以發(fā)現(xiàn),萬(wàn)科、保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬(wàn)達(dá)、九龍倉(cāng)等龍頭房企成為了土地市場(chǎng)上的完全贏家。根據(jù)中原的一份較新研究報(bào)告統(tǒng)計(jì),僅萬(wàn)科一家,8月份里就在深圳、長(zhǎng)沙、福州、沈陽(yáng)等地購(gòu)入商品住宅用地166.5公頃,購(gòu)地金額高達(dá)78億元。而保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬(wàn)達(dá)、九龍倉(cāng)也是近期多個(gè)地王項(xiàng)目的主角。就連半年以來(lái)都未在內(nèi)地土地市場(chǎng)拿地的中海也在西安低調(diào)出手,悄然圈下了44.7萬(wàn)平方米的土地。

對(duì)于這些房企而言,動(dòng)輒數(shù)十億元的土地出讓金,顯然并不成為問(wèn)題。上半年盡管調(diào)控風(fēng)緊,銀根緊縮,但這幾大房企的現(xiàn)金流情況從報(bào)表上看起來(lái)仍不足為慮。它們更需要考慮的是,在下一個(gè)行業(yè)高峰期到來(lái)時(shí),能保證自己手頭上有足夠的房子在賣。但不少實(shí)力稍弱的中小房企,甚至包括華遠(yuǎn)這樣的地方性國(guó)企在內(nèi),在土地出讓改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的雙重影響下,已經(jīng)被逼游離于土地市場(chǎng)的邊緣。

樓市調(diào)控信號(hào) 波調(diào)控或看市場(chǎng)而動(dòng)

“可能標(biāo)志著繼去年12月、今年4月之后的波調(diào)控或者展開,或者是先聲。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,僅從該通知的標(biāo)題就可看出,相關(guān)內(nèi)容涉及土地和建設(shè)管理,實(shí)際上包括了房地產(chǎn)業(yè)的大部分領(lǐng)域,涉及面甚大,“說(shuō)是落實(shí)‘國(guó)十條’,但半年后才落實(shí),也太不盡責(zé)了吧。所以其傳遞出以信號(hào),更像是開啟波調(diào)控?！?p>楊紅旭分析稱,除了發(fā)改委這一負(fù)責(zé)調(diào)控的部門之外,與房地產(chǎn)業(yè)較直接的是四個(gè)條塊的部門:國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)和央行、財(cái)政稅和國(guó)稅總局。近日住建部和銀監(jiān)會(huì)在調(diào)研和督戰(zhàn)個(gè)人房貸,而國(guó)土部與住建部此時(shí)又出臺(tái)這一通知。三大部門全都動(dòng)手了,只差一個(gè)傳言試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的財(cái)稅部門,可見調(diào)控風(fēng)聲之緊。

楊紅旭表示,波調(diào)控的形式有兩種選擇,一種是像“國(guó)四條”和“國(guó)十條”那樣,由國(guó)務(wù)院發(fā)文,動(dòng)作很大,是一攬子政策；另一種是幾大關(guān)鍵部門出臺(tái)幾個(gè)通知,在領(lǐng)域加強(qiáng)調(diào)控。由于現(xiàn)在只是房?jī)r(jià)跌不動(dòng)了,還沒(méi)到全面上漲的階段,所以國(guó)務(wù)院發(fā)文的時(shí)間窗口未到。因此暫且讓兩部委出政策,以試探市場(chǎng)反應(yīng)。

此前,就有媒體報(bào)道,從9月中旬開始,住建部、銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合檢查組,對(duì)主要一線城市套住房貸款政策的執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。而據(jù)消息人士透露,國(guó)慶節(jié)前可能還有一個(gè)八部委聯(lián)合下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控文件出來(lái)?！叭绻媸沁@樣,調(diào)控房?jī)r(jià)的決心之大,真的超出了大部分業(yè)內(nèi)人士的估計(jì)?！睏罴t旭說(shuō)。

(作者：牛思遠(yuǎn))