史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已過百日，中國樓市的走向仍舊懸而未決。持續(xù)三個(gè)月的成交低迷，房價(jià)已經(jīng)止?jié)q，但并未能換來其明顯下挫；時(shí)而又有宏觀調(diào)控松動(dòng)的消息傳出，風(fēng)浪起后又被辟謠，整個(gè)市場草木皆兵。接下來的房地產(chǎn)市場向左向右，取決于后續(xù)的宏觀調(diào)控政策的走向，這是業(yè)內(nèi)達(dá)成的共識(shí)。政府會(huì)將目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行到底，還是有所放松，亦或是進(jìn)一步加碼？

在宏觀調(diào)控面臨的"兩難問題"增多的情況下，政策的執(zhí)行必須在治療樓市高燒的同時(shí)，又不傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。兩難之間要做出抉擇，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍然任重而道遠(yuǎn)。

多方深度博弈

經(jīng)過三個(gè)月的努力，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控呈現(xiàn)出"量大跌價(jià)微跌"的初步成果。同時(shí)也有了數(shù)字上的證據(jù)-國家統(tǒng)計(jì)局公布：6月份中國房價(jià)環(huán)比回落0.1%，是15個(gè)月來頭次出現(xiàn)環(huán)比回落；此外，房價(jià)"下跌面"波及28個(gè)城市，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市房價(jià)均告下跌。

"現(xiàn)在的市場行情很復(fù)雜。很多東西看不透。"高策地產(chǎn)董事長李國平在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前觀望情緒濃厚，購購者、開發(fā)商之間展開博弈；而開發(fā)商也在同銷售量較勁。"銷量會(huì)重新回升、導(dǎo)致房價(jià)止降，還是持續(xù)低迷，讓房價(jià)得以下探？現(xiàn)在的局勢讓我們業(yè)內(nèi)都難以預(yù)判。"

中國不動(dòng)產(chǎn)研究給時(shí)代周報(bào)記者提供的研究報(bào)告稱，在新政的作用下，購房者觀望情緒依然濃厚；而開發(fā)商對(duì)于后市預(yù)期依然看好，企業(yè)資金鏈并未像兩年前那樣吃緊，購賣雙方對(duì)峙博弈還將持續(xù)一段時(shí)間。

統(tǒng)計(jì)局7月12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，開發(fā)商的現(xiàn)金流并沒有因?yàn)殇N售的增幅下滑而出現(xiàn)短缺，到位資金仍保持著45.6%的增長，扣除已完成投資額仍有1.4萬多億元的現(xiàn)金。

除了市場上的購賣雙方，銀行和地方政府則是另兩方具有利益訴求的實(shí)體。

率先傳出政策"放水"傳言的是負(fù)責(zé)信貸的銀行系統(tǒng)，有媒體報(bào)道"一線城市部分銀行放松三套房貸"的消息一石激起千層浪；隨后，以央企為代表的開發(fā)商大舉逆市圈地的現(xiàn)象，又引出"國資委暗示央企拿地"的消息。盡管住房建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)和國資委等有關(guān)部門對(duì)此火速澄清，但卻難以完全打消坊間對(duì)此真假難辨之信息的猜疑。

"無風(fēng)不起浪。近段時(shí)間，確實(shí)有地方政府不愿意嚴(yán)格制定地方細(xì)則的現(xiàn)象，至今仍有部分省市尚未細(xì)化'國十條'。至于商業(yè)銀行，總是被央行和銀監(jiān)會(huì)'窗口指導(dǎo)'，奈何大家都有利益訴求，在落實(shí)房貸政策上面，各懷'小九九'。近幾年的樓市調(diào)控實(shí)踐表明，在個(gè)人房貸依然是塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)條件下，一旦有機(jī)會(huì)，他們便會(huì)放松政策，爭搶市場蛋糕。"上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

"目前一些地方政府遲遲未出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，有的甚至宣揚(yáng)'補(bǔ)漲論'，用購房落戶等政策來拉升房地產(chǎn)業(yè)；有的地方則動(dòng)輒賣地'造城'，大手筆的背后是地方財(cái)政的'土地依賴癥'未有改觀。"新華社撰文指出。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市中有49個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有39個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平或上漲。

"宏觀調(diào)控引起的房地產(chǎn)下行趨勢，會(huì)讓地方財(cái)政收入面臨下滑的危險(xiǎn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入也面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn)。而一旦地方建設(shè)的主要資金來源被切斷，地方公共服務(wù)就會(huì)受到嚴(yán)重影響。"中國社科院財(cái)貿(mào)研究所研究員楊志勇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，"目前一些地方已經(jīng)明顯感覺到財(cái)政壓力。如何應(yīng)對(duì)整體和局部的矛盾，對(duì)于宏觀調(diào)控是個(gè)難題。"

"兩難問題"增多

顯然，目前的膠著狀態(tài)離調(diào)控政策"遏制部分城市房價(jià)快速上漲"的核心目標(biāo)尚有距離。然而，接下來的調(diào)控政策如何走、持續(xù)多長時(shí)間、是否又會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向，依舊不明朗。

給調(diào)控政策走向添加不確定性的，是外部復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。官方認(rèn)為國際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都強(qiáng)于預(yù)期，宏觀調(diào)控面臨的"兩難問題"增多。

在此背景下，業(yè)內(nèi)擔(dān)心的問題集中于：一方面，擔(dān)憂房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控政策下持續(xù)的低迷會(huì)傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面，則擔(dān)心一旦調(diào)控政策放開，則會(huì)帶來新一輪的房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈。

"房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著類似'助漲助跌'的功能：一個(gè)多月前，市場的擔(dān)心是房地產(chǎn)投資增速過快會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱?，F(xiàn)在，市場的新?lián)鷳n卻是房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)'硬著陸'。"國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松指出，"在新的增長點(diǎn)還沒有明顯形成、中國經(jīng)濟(jì)依然在較大程度上依托以推進(jìn)城市化為主線的投資驅(qū)動(dòng)的增長動(dòng)力，更是直接強(qiáng)化了房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的密切關(guān)系。"

統(tǒng)計(jì)顯示，2009年房地產(chǎn)直接投資拉動(dòng)GDP增長超過1%，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動(dòng)約為3%。

所幸，今年二季度的GDP統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控中的房地產(chǎn)市場，還未挑戰(zhàn)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面-季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)較上年同期增長10.3%，增幅小于季度的11.9%，官方對(duì)此速度回落給予了"適度"的評(píng)價(jià)。

其中，房地產(chǎn)的投資保持著38.1%的高增長，正在施工面積同比增長了28.7%。"大約可以消除擔(dān)心后續(xù)供給嚴(yán)重不足的矛盾和投資下滑影響中國整體經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)了。"華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在其博客文章中表示，"也許政策的作用正在于滯后的顯現(xiàn)，會(huì)在三季度出現(xiàn)極大的波動(dòng)。但至少平安地度過了二季度，房地產(chǎn)業(yè)并沒有因?yàn)檎{(diào)控而拖了宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿。"

李國平則認(rèn)為，"對(duì)房地產(chǎn)的打壓肯定會(huì)對(duì)GDP增長有影響，這是毋庸置疑的。但目前中國的經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴過大，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色過于重要，這本身就不正常。

"中國經(jīng)濟(jì)要能持續(xù)健康發(fā)展，必須要忍住因?yàn)榉康禺a(chǎn)的打壓而讓整體經(jīng)濟(jì)受到影響的這種陣痛；這是經(jīng)濟(jì)今后能夠持續(xù)發(fā)展必須付出的代價(jià)。"李國平對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，"中國的房地產(chǎn)業(yè)目前高燒不退，為什么還要讓它挺著去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)？該歇一歇了。"

防止報(bào)復(fù)性反彈

事實(shí)上，處理房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用的關(guān)系方面，政府還有另外"一手"-"加建保障房保GDP增長"。巴曙松算了一筆賬，若2010年擬新增保障性住房的目標(biāo)能夠嚴(yán)格執(zhí)行，按照2009年的投資比例推算，2010年房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資將為2.3萬億元，保障性建設(shè)目標(biāo)580萬套，可保證2010年的GDP增長不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政而受到?jīng)_擊。

按照的要求，2010年全國將新建保障性住房300萬套（包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房），棚戶區(qū)改造住房280萬套，農(nóng)村危舊房改用房120萬套。

"這三者的總和，相當(dāng)于2009年全國新建商品房面積的一半，相當(dāng)于2005年全國新建商品房的開工量的全部。"楊紅旭指出，"從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用分析，不能光看房子賣得好不好，關(guān)鍵要看房子建了多少，只有投資和建設(shè)才能帶動(dòng)50多個(gè)相關(guān)行業(yè)，才能創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。所以，在保障性住房投資建設(shè)高速推進(jìn)的條件下，不必為市場低迷而憂心忡忡。"

但保持政策的穩(wěn)定性，防止樓市的大起大落，則是目前業(yè)界的共識(shí)。7月13日，任志強(qiáng)在博客中發(fā)表了題為"穩(wěn)定、明確的政策預(yù)期更為重要"的博文，兩天內(nèi)的點(diǎn)擊率即突破11萬人次。

而日前，住建部、銀監(jiān)會(huì)和國土部的相關(guān)部委也相繼重申"繼續(xù)貫徹執(zhí)行宏觀調(diào)控政策"的精神。

合富輝煌頭席市場分析師龍斌則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，至少在下半年，目前的調(diào)控政策肯定會(huì)繼續(xù)下去，"放松"或是"加碼"都只是小概率事件。顯然，市場中的各方有不同的期待。北京華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理、中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱，目前房地產(chǎn)市場明顯處于下行趨勢，但仍然處于觀望和博弈期，調(diào)控效果還不太明顯，所以政策會(huì)按照目前的情況執(zhí)行下去。"但到年底時(shí)，政策會(huì)有所轉(zhuǎn)向，開始放松。"

"政策放開后再次造成房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。這仍然是目前需要擔(dān)憂的問題。"李國平指出，中國樓市調(diào)控已經(jīng)多次吃過這方面的教訓(xùn)。此輪抑制投資、投機(jī)需求而暫時(shí)形成的平衡局面一旦打破，將給下一輪的樓市調(diào)控帶來更大的壓力。

"而且這樣的行政性調(diào)控不可能長期化。"楊志勇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，政府必須在亟待解決的高房價(jià)帶來的緊迫性問題和長期面臨的結(jié)構(gòu)調(diào)整問題之間做出抉擇，而長期的調(diào)整則是較優(yōu)的選擇。要讓房地產(chǎn)行業(yè)走上健康發(fā)展的道路是一個(gè)綜合問題，需要進(jìn)行土地制度創(chuàng)新等更為完善的制度設(shè)計(jì)。

通州博弈樣本："房價(jià)回到去年不可能"

7月17日下午，通州梨園鎮(zhèn)的京洲世家。這個(gè)被其代理機(jī)構(gòu)聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h稱為"打響北京樓市跳水炮"的樓盤，目前還有200多套均價(jià)為22000元/平方米的房源在售。

售樓人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，此前項(xiàng)目拿出15套房源展開了5萬頂30萬元的活動(dòng)（折合單價(jià)每平方米優(yōu)惠5000元，打折幅度近7.2折）；活動(dòng)開始當(dāng)天即售出12套，目前還剩下3套的名額。優(yōu)惠后均價(jià)大概是1.7萬元/平方米，而去年的這個(gè)時(shí)候，該項(xiàng)目的售價(jià)是9000多元/平方米。

北京CBD往東的通州板塊，在此輪宏觀調(diào)控之前，房價(jià)漲得較為心驚肉跳。受到通州建立"國際新城"和CBD東擴(kuò)兩個(gè)規(guī)劃方案的雙重刺激，在經(jīng)歷了幾年的沉寂之后，從去年底開始重新發(fā)力，今年兩會(huì)后更是勢頭強(qiáng)勁，大量投資需求的涌入，讓這個(gè)此前為"解困"板塊的區(qū)域，房價(jià)一如打了雞血-去年年中還僅為8000-10000元/平方米價(jià)格梯隊(duì)的項(xiàng)目，到今年的3月份都齊刷刷地結(jié)成2萬元/平方米以上的價(jià)格聯(lián)盟。甚至一度出現(xiàn)城郊"價(jià)格倒掛"的現(xiàn)象。

4月17日宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為價(jià)格虛高的通州，成交量開始領(lǐng)跌京城。

"前兩個(gè)月基本上都沒生意，我天天在店鋪里坐著。"京洲世家附近21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

然而，"沒生意"的樓市，價(jià)格卻并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

離京洲世家大約3公里的阿爾法社區(qū)三期，目前已經(jīng)"暫停"銷售。"公司方面想根據(jù)市場變化尋找合適的價(jià)格。"銷售人員稱，之前售價(jià)是22000元/平方米。本月底或者8月初重新開售的樓盤，價(jià)格還未定。宏觀調(diào)控政策明顯打亂了開發(fā)商繼續(xù)漲價(jià)的陣腳-據(jù)銷售人員稱，該項(xiàng)目三期的房源本來是要"沖關(guān)"的，之前設(shè)定的價(jià)格達(dá)到27000元/平方米。而在該項(xiàng)目的價(jià)格歷史上，曾經(jīng)有過一夜之間每平方米上漲2000元的記錄。

阿爾法社區(qū)"暫停銷售"的做法，被附近另一個(gè)樓盤海棠灣的銷售人員做出了"因?yàn)榉績r(jià)懸在

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