作為個(gè)“吃螃蟹”的企業(yè)，房產(chǎn)新政后宣布降價(jià)的“恒大”，并沒有引來眾多的跟隨者，尤其是在一線城市，“量跌價(jià)漲”成為我國此輪房產(chǎn)新政“滿月”后的一大特點(diǎn)。

雖然前一階段房價(jià)飛速上漲的勢頭基本已經(jīng)得到遏制，但是房市后期走勢如何尚不明朗。無論是房地產(chǎn)供應(yīng)方還是需求方，大都選擇了觀望。

“交易量下降表明市場供求進(jìn)入了一個(gè)深層博弈的階段?！苯邮鼙緢?bào)采訪的中美戰(zhàn)略研究院總裁譚偉東告訴記者。對于未來的走勢人們還在觀察，但是有一點(diǎn)值得重視，即雖然大部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為自己在房價(jià)上漲期間賺得“盆滿缽滿”，具有雄厚的資金實(shí)力，有的房地產(chǎn)開發(fā)商表示能堅(jiān)持一年或一年半，但是在譚偉東看來，“這是虛張聲勢。總體上看，如果房地產(chǎn)交易量繼續(xù)下跌，持續(xù)半年左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會出現(xiàn)問題。”

從專家的分析中，我們可以看出，未來房地產(chǎn)市場的調(diào)整是可能的。

　房價(jià)“怪圈”是全球現(xiàn)象

對于我國出現(xiàn)的房價(jià)“怪圈”，我們的視野不能僅僅局限于國內(nèi)。放眼全球，高房價(jià)，不僅是發(fā)達(dá)國家，尤其是處于工業(yè)化加速前進(jìn)的新興國家，都不是什么“新鮮事”。

譚偉東認(rèn)為，房價(jià)“怪圈”是全球現(xiàn)象。他舉例分析，美國80年代后房地產(chǎn)重新成為美國支柱產(chǎn)業(yè)，房價(jià)上漲與教育成本的上升連在一起。美國地方財(cái)政實(shí)際上也是和房地產(chǎn)密切相關(guān)，因?yàn)榉績r(jià)上漲，物產(chǎn)稅就可以高征，地方教育的資金支持主要靠房地產(chǎn)。

從中我們可以看出，高房價(jià)并不是中國獨(dú)有的現(xiàn)象，其他國家都面臨這一“非理性的繁榮”。譚偉東認(rèn)為，在這一“全球”現(xiàn)象的背后，由于房地產(chǎn)金融，尤其是發(fā)達(dá)國家做得較好，房價(jià)上升使得房市變成財(cái)富現(xiàn)金的提款機(jī)。雖然表面上看是非理性的，但是這種非理性繁榮下在資產(chǎn)泡沫不破裂之前，涉足房市反而變成了一個(gè)理性的選擇，因?yàn)槲⒂^上每個(gè)參與者，包括消費(fèi)者在內(nèi)，在房價(jià)上漲的過程中，都從中獲利。

雖然從全球來看，中國出現(xiàn)的高房價(jià)并不特殊，但是譚偉東也指出，2009年房價(jià)的暴漲是特殊的。他認(rèn)為，中國房價(jià)的飛速上漲與美國相比有更大的危險(xiǎn)性，具有更大的欺騙性，因?yàn)榫用衲晔杖牒头績r(jià)的差距，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國。

事實(shí)上，中國的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了世界平均水平。中國一線城市的高房價(jià)，甚至讓收入頗豐的“白領(lǐng)”也望而生畏。由于福利性住房制度的打破，面臨“住房難”的百姓自然對過高的房價(jià)不滿。

調(diào)控措施效果初顯

去年金融危機(jī)的爆發(fā)，戳破了“非理性繁榮”這一層紙，引起了世界各國的高度重視，而下一步房地產(chǎn)市場應(yīng)該走向何方也是值得研究的課題。

“非理性繁榮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系如何構(gòu)建，這是一個(gè)全球性的問題，中國頭當(dāng)其沖?！弊T偉東如是說。金融危機(jī)發(fā)生后，美國啟動天量性經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，即以大規(guī)模的注資來救援金融系統(tǒng)，同時(shí)使用稅收優(yōu)惠等經(jīng)濟(jì)杠桿。與之不同的是，中國政府采用了相反的方法。基于對房地產(chǎn)泡沫的判斷和走勢不一樣，中國政府采取了抑制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲的宏觀調(diào)控措施，目前這一舉措效果初顯。

中國采取這一調(diào)控措施是合理的。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場面臨著一些不可持續(xù)的問題。譚偉東認(rèn)為，一方面中國居民人均收入與房價(jià)的差距遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)國家；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)成為暴利產(chǎn)業(yè)，把更多的社會資源資金吸引到房地產(chǎn)市場，表明中國產(chǎn)業(yè)政策的配套和金融投資渠道總體上來講過于單調(diào)。

此外在中國，房價(jià)問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還涉及到民生這一社會問題，這都使得遏制過快增長的房價(jià)有其合理因素。

譚偉東表示，中國房地產(chǎn)近30年爆發(fā)性的增長和發(fā)展，其實(shí)是前30年包括房地產(chǎn)等耐用消費(fèi)品和一般消費(fèi)品長期壓抑下的還賬式反彈。從總量和中國城市化發(fā)展來看，目前大體上告一段落，下一步應(yīng)該考慮怎樣平穩(wěn)的、均衡式的發(fā)展，而不再是突發(fā)式的發(fā)展。

未來依然任重道遠(yuǎn)

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場自然也面臨著一些問題，今后的路向哪兒走以及如何走，更需要我們綜合考慮各方面因素。

譚偉東認(rèn)為，重慶模式應(yīng)該在全國推廣。房地產(chǎn)不同于一般耐用品，屬于不動產(chǎn)，具有特殊性，供給曲線通常剛性極強(qiáng)。重慶模式以公共廉租房作為一個(gè)核心起點(diǎn)，具有重要的意義?？磥?，中國要把房地產(chǎn)業(yè)作為重要的社會福利，與經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)并行的體系共同構(gòu)建。

譚偉東認(rèn)為，要注重產(chǎn)業(yè)政策的配套、聯(lián)動。中國急需實(shí)現(xiàn)工業(yè)的高端化和產(chǎn)業(yè)的升級換代。但是，由于產(chǎn)業(yè)政策跟其他政策形成的配套不是很協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)反而變成了頭選。中國提出的科學(xué)發(fā)展觀恰恰要解決這一問題。中國完全可以推出一系列真正在國際價(jià)值鏈中、在高端產(chǎn)業(yè)鏈中占有更高空間的產(chǎn)業(yè)。

譚偉東還提出，要注重不動產(chǎn)的市場化和社會化綜合運(yùn)營。不動產(chǎn)與一般的市場運(yùn)營不一樣，不是一個(gè)簡單的耐用品，而具有一定的社會化功能，不能單純地依靠市場因素，還要注入其他要素。

此外，房地產(chǎn)商品理性行為模式的建立同樣重要。當(dāng)前的高房價(jià)下，無論從房地產(chǎn)供給方，還是從房地產(chǎn)的需求方來講，都存在著一種表面上理性實(shí)際上是非理性的問題。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商在暴利面前，迄今仍沒有清醒地認(rèn)識到，社會產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不可能給任何產(chǎn)業(yè)、任何行業(yè)持續(xù)的、長久的暴利的。

這就需要我們通過相關(guān)政策的確立以及經(jīng)濟(jì)理念的灌輸，使房地產(chǎn)供給方和需求方都能夠回到理性上，向可持續(xù)、均衡的生產(chǎn)和消費(fèi)模式前進(jìn)。

當(dāng)然，相關(guān)的稅收政策，將會在中國未來的一段時(shí)間建立和完善起來，促使整個(gè)社會資源配置更加協(xié)調(diào)，促進(jìn)我國科學(xué)發(fā)展。

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