海南、杭州等城市的房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)大跌，這是一種短暫現(xiàn)象，還是房?jī)r(jià)大跌的開(kāi)始？3月18日，國(guó)資委下令78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，這是一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)，房地產(chǎn)如再“高燒不退”，可能面臨政府的“猛藥”整治，加大調(diào)控力度。

　　政策調(diào)控、銀根緊縮、匯率穩(wěn)定、人民幣升值期望變小、熱錢(qián)撤離等多重因素，不排除樓價(jià)下跌的可能。深圳地產(chǎn)路向何方？樂(lè)觀者認(rèn)為，暫時(shí)的停頓只是 個(gè)“逗號(hào)”，不改緩慢向上的方向；悲觀和懷疑論者擔(dān)心，深圳的高房?jī)r(jià)該劃“句號(hào)”了，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)短暫的停頓，將有掉頭下行的風(fēng)險(xiǎn)。綜合來(lái)看樓市下行或?qū)⒊?為必然。

　　“政策門(mén)”冷卻高房?jī)r(jià)

　　2010年，隨著政策利好的退出，針對(duì)地產(chǎn)的各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，監(jiān)管措施也更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步冷卻。目前市場(chǎng)觀望氣氛日濃，置業(yè)者不敢輕易入市；發(fā)展商謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，整個(gè)樓市呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。筆者預(yù)測(cè)：“調(diào)控政策必將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響，深圳樓市未來(lái)數(shù)年可能都不怎么樂(lè)觀。”

　　大量“經(jīng)適房”上市

　　深圳今年將建設(shè)5萬(wàn)套保障性住房。今后數(shù)年，深圳的保障性住房——經(jīng)適房、廉租房將陸續(xù)上市，肯定給商品房帶來(lái)巨大影響，對(duì)于平抑高房?jī)r(jià)將起重要作用。城中村的改造和關(guān)內(nèi)外一體化發(fā)展，為深圳土地供應(yīng)提供了保障和路徑。

　　房?jī)r(jià)過(guò)度透支不堪重負(fù)

　　房?jī)r(jià)連續(xù)多年的上漲，樓市已被嚴(yán)重透支，人們?cè)诟叻績(jī)r(jià)的重壓下早已不堪重負(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)到今年年初，一手樓成交快速回落，這種需求量極度萎縮的現(xiàn)象表明，目前深圳正處于市場(chǎng)需求被嚴(yán)重透支的高點(diǎn)，房?jī)r(jià)根本再無(wú)力前行。

　　房地產(chǎn)商“差錢(qián)”

　　房地產(chǎn)是個(gè)高投入行業(yè)。經(jīng)過(guò)去年的高房?jī)r(jià)時(shí)段，發(fā)展商可能今天“不差錢(qián)”，但不等于明天“不差錢(qián)”。隨著市場(chǎng)的疲軟，資金回籠放緩，銀行對(duì)房企的銀根緊縮，拿地的資金比例上升了50％，都將導(dǎo)致發(fā)展商“很差錢(qián)”，較終倒逼房?jī)r(jià)“低頭”。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移使人口“紅利”降低

　　多年來(lái)，根據(jù)深圳的產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已發(fā)展成為金融、高科技產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)際化城市，加工企業(yè)、高污染企業(yè)、制造業(yè)已退出深圳。深圳作為 移民城市，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)移，其人口也在不斷變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳人口有逐步減少的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)對(duì)未來(lái)深圳房地產(chǎn)走勢(shì)將是負(fù)面的。對(duì)深圳樓市而言，人 口“紅利”較佳收獲期已過(guò)。

　　深圳“磁場(chǎng)”效應(yīng)減弱

　　深圳的高生活成本、緊張的節(jié)奏、高企的房?jī)r(jià)、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移等，都使深圳“磁場(chǎng)”般的吸引力減弱。隨著內(nèi)地二三線城市的迅速崛起，來(lái)深圳淘金、創(chuàng)業(yè)的年輕人將呈遞減效應(yīng)，這將使深圳的房地產(chǎn)供應(yīng)穩(wěn)定下來(lái)，房?jī)r(jià)也將慢慢趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

　　周邊城市樓市價(jià)差的拖累

　　東莞、惠州的房?jī)r(jià)多在5000元／平方米左右，很多惠陽(yáng)大亞灣的房?jī)r(jià)才3000多元售價(jià)，只有深圳的三分之一或四分之一。周邊的低價(jià)樓市，也將有效抑制深圳房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。

　　大交通拓展深圳空間

　　深、莞、惠聯(lián)動(dòng)同城化發(fā)展，打開(kāi)了深圳發(fā)展的瓶頸，擴(kuò)大了視野和外延空間。特別是鐵路輕軌大交通的發(fā)展，人們出門(mén)更加便捷，真正實(shí)現(xiàn)一公里生活圈。

　　觀念裂變不作“房奴”

　　不為房所困，有個(gè)“窩”就行，這是網(wǎng)民的一句流行語(yǔ)?，F(xiàn)代人觀念在變，健康為本，勤奮工作，享受生活。不能為了房子而降低生活質(zhì)量，被房子綁為“人質(zhì)”，淪為“房奴”。

　　泡沫、熱錢(qián)撤離逼退行情

　　海南、惠陽(yáng)的爛尾樓，很多人血本無(wú)歸。對(duì)高企的房?jī)r(jià)，筆者認(rèn)為樓市存在泡沫，有失控的危險(xiǎn)，一旦泡沫破裂，爛尾樓的后果將影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)。筆者預(yù)測(cè)：“人民幣升值期望變小，匯率穩(wěn)定，若熱錢(qián)撤離，也不排除房?jī)r(jià)連續(xù)走低的可能?！?/P>

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