銀行信貸、資本市場(chǎng)再融資的收緊，正在為2010年房地產(chǎn)信托融資的繼續(xù)擴(kuò)張制造聲勢(shì)。

持有這種觀點(diǎn)的并不在少數(shù)。中信信托、中誠(chéng)信托、北京信托、山東信托等多家從業(yè)人士均表示，地產(chǎn)信托作為信托公司一個(gè)風(fēng)控管理相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)，在2010年的行業(yè)調(diào)控中，將以其靈活的體制與交易結(jié)構(gòu)繼續(xù)增長(zhǎng)。

"去年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，今年銀行信貸收緊，對(duì)信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。"中誠(chéng)信托相關(guān)人士表示，近期內(nèi)房地產(chǎn)信托仍將是公司業(yè)務(wù)的。

與之相佐證，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月27日，1月份房地產(chǎn)信托共發(fā)行16款29.65億元。在同期的信托總量中，數(shù)量占比超過(guò)30％，規(guī)模占比接近50％。

機(jī)遇

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)這種機(jī)遇更多地源自信托體制的"機(jī)會(huì)主義"。

這種機(jī)會(huì)頭先來(lái)自于此輪宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控中，銀行信貸與資本市場(chǎng)再融資的收緊。

作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，各商業(yè)銀行在今年的宏觀調(diào)控中受到了更為嚴(yán)格的存貸比、準(zhǔn)備金率、核心資本充足率等信貸指標(biāo)考核。對(duì)此銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾明確表示，新考核指標(biāo)中，銀行信貸總量的變化，將直接影響占新增貸款兩成的地產(chǎn)信貸。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯(lián)手國(guó)土資源部排查房企違規(guī)圈錢(qián)，證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)控意圖已是十分明顯。從去年下半年計(jì)算，截至目前已經(jīng)有將近30家房企在證監(jiān)會(huì)門(mén)口排起融資長(zhǎng)隊(duì)。

"此消彼長(zhǎng)"直接讓各家信托公司嗅出了前兩者收緊后的地產(chǎn)信托機(jī)會(huì)。"盡管去年各房企都賺得盆滿(mǎn)缽溢，但下半年暴漲的土地市場(chǎng)也讓其消耗不少，尤其是拿下一些地王的民營(yíng)企業(yè)。這樣看來(lái)，今年地產(chǎn)信托的需求依然比較大。"中信信托信托業(yè)務(wù)部人士認(rèn)為。

另一個(gè)令地產(chǎn)信托增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)來(lái)源于信托公司業(yè)務(wù)"三駕馬車(chē)"格局的打破。

金融、地產(chǎn)、基建，長(zhǎng)久以來(lái)一直是各信托公司業(yè)務(wù)的三駕馬車(chē)，但在去年7月，銀監(jiān)會(huì)頒布《信托公司證券投資信托業(yè)務(wù)操作指引》，對(duì)與信托公司合作的第三方投資顧問(wèn)制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，并要求業(yè)績(jī)報(bào)酬必須在信托計(jì)劃終止且盈利時(shí)才能提取。

"這個(gè)規(guī)定的影響巨大，很多信托公司都沒(méi)有辦法發(fā)行新證券投資產(chǎn)品，現(xiàn)行的只是一些存量。"中海信托產(chǎn)品研發(fā)人士表示，此規(guī)定之后，金融類(lèi)產(chǎn)品一蹶不振。

基建在經(jīng)歷了去年4萬(wàn)億元投資初期的火爆后，很快被監(jiān)管層察覺(jué)了地方政府巨額隱性負(fù)債所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

"信托是存在機(jī)會(huì)主義的，在金融、基建產(chǎn)品受阻后，很多信托公司開(kāi)始向其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，其中房地產(chǎn)較為普遍。"上述中海信托人士表示，房地產(chǎn)信托高達(dá)15％~18％的利潤(rùn)率對(duì)一些信托公司的吸引力不可忽視。

而對(duì)將來(lái)房地產(chǎn)信托是否會(huì)面臨調(diào)控，信托公司多數(shù)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，"調(diào)控還處于輿論需求，目前還沒(méi)有看到具體的措施出臺(tái)。"北京一位信托公司人士向記者表示多數(shù)信托公司仍在賭政府不會(huì)戳破房地產(chǎn)的泡沫，所以才會(huì)紛紛涌向地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

分化

作為銀行、股市融資之外的超級(jí)替補(bǔ)，盡管近幾年來(lái)地產(chǎn)信托融資的發(fā)展與上位多存在機(jī)會(huì)主義，但在信托業(yè)提高信托公司自主能力的監(jiān)管意圖下，一些信托公司也開(kāi)始了提高主動(dòng)經(jīng)營(yíng)能力的嘗試。

這種嘗試戰(zhàn)略已經(jīng)被市場(chǎng)按照公司的實(shí)力與股東背景自然地分成了兩個(gè)派別。一方是專(zhuān)業(yè)較強(qiáng)、股東實(shí)力雄厚的全國(guó)性信托公司，一方是實(shí)力較弱、處于各二線城市的地方性信托公司。

以中信信托、平安信托、中海信托、華融信托、中糧信托、建銀信托等為代表的全國(guó)性信托公司在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，確定的是全國(guó)性、跨地域、大機(jī)構(gòu)、大項(xiàng)目、大規(guī)模的道路，其交易對(duì)手大部分都不在注冊(cè)地，"跑馬圈地"的態(tài)勢(shì)十分迅猛。

這些戰(zhàn)略不難尋找依據(jù)。在過(guò)去的2009年，平安信托、中鐵信托等大型信托公司紛紛與一線房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，總規(guī)模上百億元。

"相同規(guī)模下，產(chǎn)品越多信托公司的管理壓力也就越大，因此大項(xiàng)目、大規(guī)模是有管理實(shí)力的信托公司所必然的追求。并且大型房企的地產(chǎn)規(guī)劃也都相較成熟，越成熟的項(xiàng)目，管理成本也就越小。"針對(duì)大型信托公司"大機(jī)構(gòu)、跨區(qū)域"的戰(zhàn)略，中信信托信托業(yè)務(wù)部人士表示，目前異地經(jīng)營(yíng)的放開(kāi)，給了實(shí)力信托公司更多的挑選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)的機(jī)會(huì)。

而在這些大型信托公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基金化操作也正在成為一種趨勢(shì)。北京信托、平安信托等都已經(jīng)積極開(kāi)展了資產(chǎn)池培育工作。華澳信托表示，這是為了更好地控制、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為了更好的控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)將設(shè)計(jì)更多的組合信托。"

與大型信托公司相比，而山西信托、湖南信托、廈門(mén)信托、天津信托、山東信托等為代表的信托公司，更多地選擇了深挖本地市場(chǎng)的戰(zhàn)略。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些地方性信托公司發(fā)展的瓶頸主要是資金募集能力以及專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)能力。而選擇本地化發(fā)展，則可以程度地發(fā)揮有效資源優(yōu)勢(shì)。

日前山東信托與14家本地房企簽訂了互助信托協(xié)議框架。而這正被業(yè)內(nèi)人士看作是深挖本地市場(chǎng)的一種創(chuàng)新路經(jīng)。對(duì)此山東信托人士表示，為了克服信托公司融資規(guī)模有限的瓶頸，提高收益率，山東信托未來(lái)將加強(qiáng)與當(dāng)?shù)劂y行的合作，吸取私人銀行資金，同時(shí)將加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人士引進(jìn)，加大股權(quán)信托。

此外，將大額信托"化整為零"也是地方性信托公司破解融資瓶頸的有效手段，中原信托近期發(fā)布的理財(cái)產(chǎn)品多通過(guò)受益權(quán)分層，將大額信托分拆至各發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品。

中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成表示，這種分化，在2010年將會(huì)進(jìn)一步顯著。