歲末臨近,近來量價同步飆升的樓市現(xiàn)狀引發(fā)各界關(guān)注,隨著上周經(jīng)濟(jì)工作會議的落幕,明年房地產(chǎn)政策走向成為街頭巷尾的熱議話題。

2010年,樓市政策究竟走向何方?

劍指高房價

打出調(diào)控組合拳

進(jìn)入12月份,針對樓市和房價的調(diào)控信號連連。

7日,萬眾矚目的2009年經(jīng)濟(jì)工作會議落幕,給明年的經(jīng)濟(jì)走勢和樓市風(fēng)向定下了"基調(diào)":繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,增加普通商品房供給,支持居民自住和改善性購房需求,積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制……

9日,房地產(chǎn)政策微調(diào)露出苗頭,國務(wù)院常務(wù)會議公布了"個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年"的規(guī)定,這意味著,國家今年1月起對二手房轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示,我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策,增加中低價位和限價商品房的供應(yīng),"抑制投機(jī)性購房"。

14日,國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,其中明確提出"加強(qiáng)市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭"。

短短一周時間,從"支持居民自住和改善性購房需求"到營業(yè)稅優(yōu)惠取消,再到"遏制房價過快上漲",對明年房地產(chǎn)政策取向步步趨緊。業(yè)內(nèi)人士表示,雖然經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)政策前景論述相對溫和,但國務(wù)院幾日內(nèi)迅速做出政策微調(diào),顯現(xiàn)出政府對房價過快上漲的擔(dān)憂,可能開始退出對房地產(chǎn)的刺激政策,通過政策微調(diào)過熱的房地產(chǎn)。

一手房:觀望情緒漸濃

房產(chǎn)政策微調(diào)的消息傳來,福州市場很快就有了反應(yīng)。記者上周末走訪了福州一些在售樓盤,一位售樓小姐告訴記者,這段時間由于房價躥升,一部分購房的市民開始呈現(xiàn)觀望態(tài)度,再加上后續(xù)政策不明朗,不少購房者的購房決策過程越來越長。

"售樓部的人群雖然沒有明顯減少,但這一輪'恐慌性購房'的現(xiàn)象正在逐漸淡出。"營銷副總經(jīng)理?xiàng)钫楸硎?高房價迫使一部分剛性需求群體退出市場。經(jīng)濟(jì)工作會議上強(qiáng)調(diào)"支持居民自住和改善性購房需求",表明明年房產(chǎn)政策將是有針對性的適度收緊,針對炒房進(jìn)行抑制,目前,大部分購房者對房價的上漲預(yù)期并沒有改變,只是受制于購購力的約束。

二手房:博弈如期而至

"12月上旬,交易量比11月同期下降了40%。"國房網(wǎng)副總經(jīng)理汪陳香告訴記者,國務(wù)院政策公布后,房產(chǎn)年限在2-5年,按政策需要征收營業(yè)稅的賣房者,開始出現(xiàn)"惜售"的現(xiàn)象,或者選擇把增加的營業(yè)稅添加到房價中,促使房價進(jìn)一步上漲。有專家指出,營業(yè)稅"2改5"本意在增加房屋交易成本,抑制短期炒房行為,但新政出臺后,購賣雙方進(jìn)入新一輪價格博弈,營業(yè)稅很可能轉(zhuǎn)嫁給購家。

在21世紀(jì)不動產(chǎn)福州區(qū)域總部,總經(jīng)理助理肖少鋒告訴記者:滿5年的房產(chǎn)才能免征高達(dá)總房價5.5%的營業(yè)稅,這令市面上原本已經(jīng)緊缺的二手房源更加緊俏,價格的試探性上升,甚至局部倒掛,出現(xiàn)二手房價格高于同地段一手房的情況。但在政策的頻繁吹風(fēng)之下,由于購賣雙方的預(yù)期差異較大,"有價無市"的情況可能在一段時間內(nèi)無法避免。政策溫和 明年年中或轉(zhuǎn)折

"經(jīng)濟(jì)危機(jī)的威脅仍然存在,因此的調(diào)控手段比較保守。"福州知名地產(chǎn)專家劉福泉告訴記者:近期發(fā)出的一系列調(diào)控信號并不十分出人意料。市場已經(jīng)非?；馃?在年底前中止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠等措施,既能適當(dāng)釋放政策收緊信號,又不會傷及房地產(chǎn)市場的根本。但如果一、二線城市房價繼續(xù)攀升,也不排除接下來可能會繼續(xù)重拳整治房地產(chǎn)市場。

楊臻也表示,目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖然已經(jīng)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象,但并沒有走出"低谷"。基于2009年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢,政府近期的調(diào)控依然會以"溫和"為主。他預(yù)測,政策風(fēng)向大概要到明年年中的時候,才會明顯收緊。當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面全面改善,加上通貨膨脹風(fēng)險過高時,國家才有可能收緊金融政策,進(jìn)一步調(diào)控樓市。

針對2010年的樓市走勢,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,明年上半年房價依然會保持高位運(yùn)行,成交量會明顯減緩,而明年下半年的市場則充滿變數(shù),主要取決于經(jīng)濟(jì)的基本面和宏觀政策。

抑制投機(jī) 嚴(yán)控二套房貸較有效

近來樓市投機(jī)炒房行為的重燃導(dǎo)致了樓市價格的快速攀升。不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,今年福州房價出現(xiàn)非理性的快速上漲,其中投資性購房和投機(jī)性炒房的力量起到了決定性的作用。據(jù)此,專家們預(yù)測,明年將有更多細(xì)化政策出臺抑制房地產(chǎn)投機(jī),比如抑制二套房貸款、物業(yè)稅增收等,抑制投機(jī)性炒房。

楊臻指出,與營業(yè)稅優(yōu)惠取消相比,要達(dá)到抑制炒房的目的,更重要的是二套房政策。"如果房價上漲的預(yù)期超過營業(yè)稅的付出,營業(yè)稅優(yōu)惠政策并不能起到關(guān)鍵的作用。而如果各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行頭付四成、利率1.1倍的二套房政策,才會對投資性炒房發(fā)揮根本的限制作用。目前二套房貸政策仍有松動,嚴(yán)格執(zhí)行以后,將真正打擊短期炒房的現(xiàn)象。"

在14日的國務(wù)院常務(wù)會議上,頭次提出要"加大差別化信貸政策執(zhí)行力度",可以預(yù)見二套房貸收緊將是必然。此外,劉福泉也提出,"除了關(guān)注'炒房'的交易成本之外,若能對物業(yè)'持有'環(huán)節(jié)進(jìn)行把控,才可能真正起到抑制的效果。"他指出,在交易流通環(huán)節(jié)征收稅費(fèi),雖然可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資,但是賣方極易將增加的稅費(fèi)加到房價上,從而導(dǎo)致價格上升、賣房者觀望的局面。平抑房價 增加土地供應(yīng)是關(guān)鍵

在近期各種明確政策取向的會議上,"增加供應(yīng)"被反復(fù)提及。近年來,增加普通商品房供應(yīng)、加大保障房建設(shè)投入的提法幾乎出現(xiàn)在每一份住房政策中,但是實(shí)際效果并不理想。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出,影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大關(guān)鍵要素:一是貨幣金融政策;二是財政稅收政策;三是土地供應(yīng)政策。"增加普通商品住房供給、支持自住和改善性購房需求、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)以及加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)",是2009年經(jīng)濟(jì)工作會議為來年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定下的基調(diào),而這些措施都是從穩(wěn)定供給方面來實(shí)現(xiàn)供求平衡。

楊臻表示,要抑制投機(jī)性購房,政府除了加大保障性住房建設(shè)之外,土地供應(yīng)量的加大也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)所在,"可以預(yù)計明年季度福州的土地供應(yīng)量將比較大,由于目前的調(diào)控方式達(dá)不到打壓房價的明顯效果,不排除政府采取加大土地供應(yīng)量、嚴(yán)查囤地等方式,從增加住房供應(yīng)層面打壓高房價,緩解樓市長期的供求矛盾"。

購房者聲音

多出一些抑制"炒房"的政策

這么高的房價、這么快的上漲速度我從來沒有見到過,房價上漲的根本原因是收入高的人拼命地多購房防通脹,導(dǎo)致每個城市空置房很多,但房價還拼命上漲。建議政府多出一些抑制炒房的政策,比如不是自住房就加收物業(yè)稅和空置稅等。

市民溫先生

放寬經(jīng)適房申請標(biāo)準(zhǔn)

所有的官方會議幾乎都把加強(qiáng)廉租房等保障性住房建設(shè)放在位,但我感覺真正落到實(shí)處的實(shí)在太少了。國家應(yīng)加大經(jīng)適房的力度,擴(kuò)大經(jīng)適房購購的范圍,提高經(jīng)適房的面積。較近上海有部分保障房,價格僅為周邊商品房的一半,讓更多老百姓購得起房!

市民梁先生

豪宅標(biāo)準(zhǔn)該改改了

按較新規(guī)定,鼓樓、臺江每平方米8500元以下(含8500元),其他城區(qū)每平方米7000元以下(含7000元)的房子,且符合容積率、單套面積相關(guān)條件的,才能算普通住房?，F(xiàn)在福州房子的均價每平米都9000多元了,放眼望去滿城皆豪宅,這豪宅標(biāo)準(zhǔn)是不是也該提提了?