與往年不同的是，2009年在南京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程中，完全是目前較濃墨重彩的一筆?；仡^過(guò)去的11個(gè)月，南京樓市完成了驚人的"V"型巨變，銷售量、銷售價(jià)格以及土地成交價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)均全面超越了2007年的高峰。

放眼當(dāng)下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)如同"坐火箭"，新盤不等開盤就搶光，二手房市場(chǎng)同樣火熱，與此同時(shí)，房貸收緊風(fēng)聲又起，優(yōu)惠政策是去是留仍懸而未決。在這樣復(fù)雜的環(huán)境下，較后一個(gè)月的南京樓市是繼續(xù)瘋狂，抑或?qū)⒂瓉?lái)下一個(gè)拐點(diǎn)？市場(chǎng)在政策、需求、供應(yīng)、房?jī)r(jià)、銷售以及土地等各個(gè)方面會(huì)發(fā)生怎樣的變化？

面對(duì)這些購(gòu)房者和業(yè)界都非常關(guān)心的話題，《揚(yáng)子樓市》近日對(duì)南京樓市30位開發(fā)商、代理公司負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者進(jìn)行了一番調(diào)查，為您解答2009年樓市較后的七大懸念。

今年南京樓市沒有年關(guān)？

贊同：24票 代表觀點(diǎn)：今年開發(fā)商"不差錢"

反對(duì)：6票 代表觀點(diǎn)：貸款收緊了，土地款要付

歲末將至，又到了開發(fā)商要集中結(jié)清各種款項(xiàng)的時(shí)刻，往年也被業(yè)內(nèi)視為一個(gè)坎。很多開發(fā)商都還記得，2008年的"冬天"格外寒冷，因?yàn)檫B續(xù)數(shù)月交易慘淡，手頭本就緊張，但到期的銀行貸款不能不還，工程總包、分包、勞務(wù)公司等債主又提前催債、輪撥上門……去年的"年關(guān)"成為開發(fā)商公認(rèn)的較難過(guò)的關(guān)口，為了繼續(xù)生存，不少開發(fā)商降薪裁員、拿房抵債，打折促銷的力度更是猛烈。

距離去年年底已經(jīng)近一年了，2009年的南京樓市會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)"年關(guān)"呢？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，高達(dá)80%的業(yè)內(nèi)人士都不約而同地表示："年關(guān)？不存在，今年開發(fā)商不差錢。"

明發(fā)濱江新城銷售總監(jiān)費(fèi)晟表示，今年市場(chǎng)形勢(shì)好，樓盤普遍賣得都很火，許多開發(fā)商都提前完成了2009年的銷售任務(wù)，賺得盆滿缽滿，支付各種款項(xiàng)不成問(wèn)題。優(yōu)派克思事業(yè)二部總經(jīng)理張劍鋒更加直言不諱地表示，部分開發(fā)商超額完成了任務(wù)，資金回籠很多，"日子過(guò)得很愜意"。

也有部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持反對(duì)意見，南京金石地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理陳頡就表示，雖然今年開發(fā)商的日子要比去年好過(guò)，但仍存在"年關(guān)"壓力。頭先節(jié)前銀行要收回貸款，今年一季度曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)借款高峰，現(xiàn)在到了一年期滿的時(shí)候了，而且據(jù)說(shuō)銀行對(duì)公貸款也扎緊了口袋，年底前不會(huì)再放款了，加上銀行本身也要轉(zhuǎn)賬。另外，新購(gòu)?fù)恋氐拈_發(fā)商也需要一大筆"真金白銀"，因此部分開發(fā)商會(huì)感受到年關(guān)的壓力。

樓市調(diào)控政策可能出爐？

贊同：16票 代表觀點(diǎn)：作出局部調(diào)整的可能性較大

反對(duì)：14票 代表觀點(diǎn)：優(yōu)惠政策可能延續(xù)

去年年底前，國(guó)家和南京針對(duì)低迷的房地產(chǎn)行業(yè)先后出臺(tái)了多項(xiàng)優(yōu)惠政策，其中降低稅費(fèi)、住房補(bǔ)貼等救市政策一年來(lái)對(duì)市場(chǎng)撬動(dòng)作用明顯，而這些優(yōu)惠政策的截止日期基本都是2009年12月31日。由于目前的市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，樓市復(fù)蘇、銷售火爆、房?jī)r(jià)高企的狀況下，對(duì)去年出臺(tái)的優(yōu)惠政策是去是留爭(zhēng)議比較多。

值得關(guān)注的是，近兩三個(gè)月以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)、央行、國(guó)土部、住建部等政府部門頻頻發(fā)出通知或進(jìn)行表態(tài)，房貸收緊、嚴(yán)打囤地和捂盤的消息不絕于耳。

救市政策是如期結(jié)束還是再延續(xù)一段時(shí)間？還會(huì)有新的調(diào)控政策出爐嗎？調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)政策走向的預(yù)期在業(yè)界形成了基本上勢(shì)均力敵的兩個(gè)陣營(yíng)，16人認(rèn)為會(huì)有調(diào)控，另外14人則比較樂觀。

在贊同出臺(tái)調(diào)控政策的16人中，認(rèn)為政府將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行局部調(diào)整、不會(huì)下重拳的又占到了多數(shù)。南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授認(rèn)為，在原來(lái)政策上作出局部調(diào)整的可能性較大，比如退稅政策可能會(huì)取消，因?yàn)閮?yōu)惠政策出臺(tái)的背景是為了鼓勵(lì)自住和改善型需求，但現(xiàn)在市場(chǎng)上投資需求卻逐漸占據(jù)了相當(dāng)大的比例，傷害到了剛性需求者的利益。

持反對(duì)意見的南京麒麟山莊開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理厲心則認(rèn)為，目前忙于經(jīng)濟(jì)會(huì)議，不會(huì)針對(duì)個(gè)別行業(yè)出臺(tái)單獨(dú)的調(diào)控政策。

12月成交將現(xiàn)較高峰？

贊同：8票 代表觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)太高難以支撐成交放量

反對(duì)：22票 代表觀點(diǎn)：購(gòu)房者搶搭優(yōu)惠政策末班車

今年南京樓市需求井噴，剛性需求、改善型需求、投資需求一波接著一波涌現(xiàn)，開發(fā)商房子根本不愁賣。

網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入第四季度以來(lái)，10、11月份的成交持續(xù)上升，其中11月份截止到25日商品住宅成交已經(jīng)達(dá)到9653套，超過(guò)了之前7月份9164套的較高峰。

優(yōu)惠政策可能取消的消息，會(huì)不會(huì)在年底前刺激樓市成交量的進(jìn)一步上揚(yáng)？意外的是，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，超過(guò)七成的被調(diào)查者都投了反對(duì)票。

蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)認(rèn)為由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，難以支撐成交量進(jìn)一步上漲。南京新聯(lián)陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理陸海峰也認(rèn)為12月的成交量不會(huì)是全年較高的，因?yàn)橹?該購(gòu)的都購(gòu)了"，需求已經(jīng)釋放得差不多了。藍(lán)風(fēng)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)翁忠平指出，由于供應(yīng)量下滑，所以12月出現(xiàn)年度較高峰的可能性不大，不過(guò)利好政策末班車效應(yīng)會(huì)促進(jìn)一部分購(gòu)房者加緊下單，成就一個(gè)小高峰。

在看好12月成交創(chuàng)紀(jì)錄的8位業(yè)內(nèi)人士中，優(yōu)派克思事業(yè)二部總經(jīng)理張劍鋒的觀點(diǎn)是雖然現(xiàn)在購(gòu)房人可能比較糾結(jié)，如果現(xiàn)在購(gòu)房未來(lái)預(yù)期有不確定性，但如果零契稅等優(yōu)惠政策取消會(huì)加大購(gòu)房成本，而且長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)肯定是向上走的，所以成交有可能再次爆發(fā)。

而南京福舍投資總經(jīng)理史東則認(rèn)為，二手房市場(chǎng)12月份的成交很有希望創(chuàng)下新高。

房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)快速上漲？

贊同：12票 代表觀點(diǎn)：供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)

反對(duì)：18票 代表觀點(diǎn)：年前房?jī)r(jià)"漲不動(dòng)了"

房?jī)r(jià)的變化向來(lái)牽動(dòng)著市場(chǎng)各方的神經(jīng)，今年南京房?jī)r(jià)一路飛奔，漲勢(shì)兇猛，10月份甚至領(lǐng)漲全國(guó)，如今各個(gè)板塊價(jià)格都已經(jīng)超過(guò)了2007年的高峰，城中、河西、江北等板塊較近的漲價(jià)步伐更是令人矚目，讓不少業(yè)內(nèi)人士都直呼瘋狂。

12月份的南京房?jī)r(jià)走勢(shì)無(wú)疑是眾多購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士都較為關(guān)心的，是繼續(xù)高漲還是終于要踩下剎車了呢？結(jié)果顯示，30位業(yè)內(nèi)人士中有12位的觀點(diǎn)是房?jī)r(jià)仍將進(jìn)一步上漲，14位表示接下來(lái)房?jī)r(jià)"漲不動(dòng)了"，將比較平穩(wěn)，而認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下滑的只有4人。

易居中國(guó)南京機(jī)構(gòu)研究部經(jīng)理王鵬表示，由于目前樓市供求依然緊張，房源供應(yīng)不足，購(gòu)房還是在搶，所以房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)向上走。

作為"穩(wěn)定派"的代表，招商地產(chǎn)南京公司營(yíng)銷總監(jiān)孫海指出，接下來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，應(yīng)該以平穩(wěn)發(fā)展為主，不排除因?yàn)檎咦兓潜P具體情況可能會(huì)有些小的波動(dòng)。明發(fā)濱江新城銷售總監(jiān)費(fèi)晟也認(rèn)為年底前房?jī)r(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，其中像江北等片區(qū)繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)不大。

房源供應(yīng)將出現(xiàn)放量？

贊同：9票 代表觀點(diǎn)：可能出現(xiàn)的政策利空導(dǎo)致市場(chǎng)放量， 開發(fā)商希望"入袋為安"

反對(duì)：21票 代表觀點(diǎn)：有房的不急賣，袋里有錢心不慌； 想賣的沒房賣，開發(fā)進(jìn)度跟不上

由于去年不少開發(fā)商調(diào)整開發(fā)計(jì)劃、今年市場(chǎng)需求集中爆發(fā)、下半年以來(lái)房?jī)r(jià)飆升后個(gè)別開發(fā)商捂盤，所以今年的南京樓市似乎一直被"房荒"問(wèn)題所困擾，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象已經(jīng)不是"新聞"，一些優(yōu)質(zhì)的樓盤更是一房難求，經(jīng)常是還未開盤就已經(jīng)有上千人在等候。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，目前南京樓市可售房源已經(jīng)跌破2.4萬(wàn)套。

據(jù)了解，10月份南京有40家樓盤賣房，11月份下降到29家，那么12月份呢？進(jìn)入2009年較后一個(gè)月，開發(fā)商會(huì)不會(huì)為了搶行情加快入市速度？購(gòu)房者能否等到眾多新房源的開盤大餐呢？對(duì)30位業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房者期待房源井噴的愿望很可能會(huì)落空，有21位被調(diào)查者對(duì)于這個(gè)問(wèn)題都投了反對(duì)票。

在紅太陽(yáng)地產(chǎn)企劃總監(jiān)盧曦宇看來(lái)，由于今年開發(fā)商房子都賣得不錯(cuò)，手里資金比較充裕，所以不存在放量的急迫心態(tài)。南京下關(guān)城建開發(fā)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)王先躍則表示，因?yàn)槿ツ隃p少了開工量

(作者：劉莉 高宏年 彭平)