昨天，市住建委就加強商品房預售管理發(fā)布通知，今年12月1日起，開發(fā)商提交的商品房預售方案中，若自留房源須說明原因及自留商品房現(xiàn)房銷售的承諾，同時必須明確預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。

據(jù)介紹，如果開發(fā)商存在違規(guī)行為，區(qū)縣房屋行政管理部門一旦發(fā)現(xiàn)，將責成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出書面說明，并限期整改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒不進行書面回復或整改的，區(qū)縣房屋行政管理部門應報市住建委，暫停該商品房項目網(wǎng)上簽約，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，并通過媒體予以公示曝光。

對此，中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，《通知》覆蓋了開發(fā)商售房所有流程，很大程度上就是針對開發(fā)商進行的“銷控”，從而避免捂盤、哄抬房價以及關系房的出現(xiàn)。

■新政

預售方案應告知購房人投訴渠道

此前北京商品房預售過程中，開發(fā)商也須提交商品房預售方案，內(nèi)容主要包括項目名稱、位置、面積及價格和開盤時間。

此次《通知》明確，開發(fā)商還須說明項目建設的進度安排，自留商品房情況、項目開盤應急預案、商品房質(zhì)量問題投訴渠道和商品房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式等。陳云峰說，這其實就是對開發(fā)商預售的整個過程進行了明確規(guī)定，讓每一個過程都在陽光下進行，讓購房者放心購房。

　預售方案變更告知已購房人

《通知》要求，商品房預售方案原則上不得變更，但因商品房項目的規(guī)劃、設計變更等原因，預售方案中項目基本情況、建設計劃及進度安排、商品房的預售計劃、本期預售商品房的套數(shù)、建筑面積及公用建筑面積分攤和預測情況、房屋結(jié)構形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積、裝飾裝修標準等內(nèi)容發(fā)生變更的，開發(fā)商應在售樓場所公示變更內(nèi)容一個月，并告知已購房人。公示期滿且無爭議的，可向區(qū)縣房屋行政管理部門申請預售方案的變更備案。公示期內(nèi)有爭議的，暫緩辦理預售方案的變更備案。

■焦點

問題

捂盤惜售

　對策

　開發(fā)商須報整體預售計劃

規(guī)定：開發(fā)商提交的項目整體預售計劃包括：每期開盤時間、房屋套數(shù)、預售建筑面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、銷售機構和銷售人員、開盤現(xiàn)場負責人員等情況；預售流程，包括購房客戶排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現(xiàn)場搖號或先到先選等公開方式。

解讀：陳云峰說，現(xiàn)在很多項目都是分期建設和銷售的，因此哪個部分需要開盤才會上報申請預售許可證。而《通知》要求，開發(fā)商要上報項目整體預售計劃。也就是說，今后一個項目在次上報預售方案時，無論一次銷售還是分期銷售，都要說明開盤時間。這樣就避免了開發(fā)商根據(jù)市場行情開盤的操作手段，可有效地避免捂盤惜售。

問題

關系房

　對策

　說清自留房源避免特殊交易

規(guī)定：提交的本期自留商品房情況包括：開發(fā)企業(yè)自留商品房的樓號、房號、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積；開發(fā)企業(yè)需說明自留商品房的原因及自留商品房現(xiàn)房銷售的承諾；地下車庫用于自留的租賃車位和用于銷售車位的數(shù)量、位置、建筑面積。

解讀：“從這個規(guī)定中可以看出，開發(fā)商在上報預售方案時，就必須保證每一套房源的去向透明。”陳云峰說，一些企業(yè)確實存在自留房用于宿舍的情況，但也有為關系戶留房或預定房源的情況，或者因為某種交易，為特殊群體預留房源。在房價上漲的背景下，預留的房屋價格可能要比實際預售時的價格低很多，因此非正常的預留房源的做法有失公平。

問題

虛假降價

對策

　明確預售房價以及優(yōu)惠幅度

規(guī)定：提交的本期預售商品房情況包括：本次預售樓棟的出讓及規(guī)劃情況對照表；本次預售樓棟的樓盤表、經(jīng)備案的測繪成果；預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。

解讀：陳云峰說，今年市住建委曾發(fā)文規(guī)定，預售的房屋須按套標價，不再只公布均價，有效防止了哄抬房價。“但變相降價也是開發(fā)商的貓膩?！标愒品逭f，例如一個樓盤分三期銷售，一期定價1萬元，二期、三期定價1.1萬元，在一期銷售后，二期回調(diào)至1萬元，開發(fā)商可以說讓利10%，以虛假降價的方式，刺激購房人購房。業(yè)內(nèi)叫做高標低賣，就是開發(fā)商們常玩的“銷控”，其效果還包括捂盤。因為二期、三期標價很高，提高了購房門檻。這時，一期房源就顯得很緊張，給購房人造成房源稀缺的緊張氛圍，形勢好的情況下，二期、三期反而還能抬價出售。

(作者：翟烜)