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重慶頭套購(gòu)房退稅政策或加大調(diào)控壓力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 517 次
當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控正處于敏感時(shí)點(diǎn),重慶市卻于日前出人意料地發(fā)布了“重慶市主城區(qū)頭次購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)助政策”,這令市場(chǎng)頓生疑義,認(rèn)為這項(xiàng)政策的出臺(tái)很可能會(huì)給當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控造成一定的負(fù)面影響。
根據(jù)重慶市出臺(tái)的“主城區(qū)頭次購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)助政策”的主要內(nèi)容來(lái)看,從2008年12月1日起,重慶主城10區(qū)頭次(含改善型)按揭購(gòu)房者,同時(shí)在10區(qū)內(nèi)繳納個(gè)稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人,根據(jù)所繳納的個(gè)稅額度將享受財(cái)政補(bǔ)貼優(yōu)惠。財(cái)政補(bǔ)助方式和計(jì)算如下:從購(gòu)購(gòu)住房并支付按揭本息的頭月起連續(xù)12個(gè)月止為一個(gè)補(bǔ)助年度,在補(bǔ)助年度內(nèi),以實(shí)際繳納的個(gè)人所得稅的40%為限。高于按揭本息的,按按揭本息額度給予補(bǔ)助;低于按揭本息的,按個(gè)人所得稅40%的額度給予補(bǔ)助??偫塾?jì)補(bǔ)助金額不得超過(guò)住房總價(jià)的30%。
其實(shí),這項(xiàng)政策就是“購(gòu)房退稅政策”,屬于一項(xiàng)房地產(chǎn)刺激政策,只是這次強(qiáng)調(diào)了面向頭套(含改善型)購(gòu)房者才能退稅而已。這讓人想起1998年上海市曾在全國(guó)率先推出為期5年的“購(gòu)房退稅”政策,結(jié)果是刺激了當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇與回暖。但是,在當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)并非低迷的情況下推出此項(xiàng)政策,是否會(huì)引起今后重慶市住房銷量與房?jī)r(jià)重啟恢復(fù)性快速上漲之勢(shì)?
這種擔(dān)憂有一定理由。因?yàn)?,享受這項(xiàng)政策的一個(gè)必要前提是頭套(含改善型)購(gòu)房退稅與個(gè)人繳納所得稅額度密切相關(guān)。但由于大部分本地居民的個(gè)人所得稅繳納額度并不高,他們或已擁有住房,或是即便有財(cái)政補(bǔ)貼也購(gòu)不起頭套(含改善型)住房,結(jié)果真正能享受這一優(yōu)惠政策的主體人群并不是本地居民,而是外來(lái)有能力的頭套購(gòu)房者。從這個(gè)角度分析,這一政策與鼓勵(lì)普通居民的自主性購(gòu)房需求、抑制或打擊投機(jī)性購(gòu)房需求的政策預(yù)期目標(biāo)還相差較遠(yuǎn),但與當(dāng)年上海市實(shí)施的“購(gòu)房退稅”政策效果卻非常相近。
特別值得關(guān)注的是,這項(xiàng)“頭套購(gòu)房退稅政策”的出臺(tái)與實(shí)施,很可能使當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控面臨政策調(diào)整的不小壓力。
頭先,從表面上看,這次重慶市推出的“主城區(qū)頭次購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)助政策”僅僅是針對(duì)頭套(包括改善型)購(gòu)房者實(shí)施退稅政策,似乎市場(chǎng)影響不會(huì)太大。但以筆者之見(jiàn),這一政策一旦落實(shí),很可能會(huì)觸發(fā)重慶市住房銷量的上升和房?jī)r(jià)的重新上漲。
因?yàn)椋匆?guī)定頭套(含改善型)購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼累計(jì)總額不超過(guò)住房總價(jià)的30%,也就是說(shuō),按目前房?jī)r(jià)購(gòu)房可獲得30%的超額溢價(jià),假定日后房?jī)r(jià)下跌30%,現(xiàn)在購(gòu)房也不存在什么風(fēng)險(xiǎn)。這等于是向市場(chǎng)發(fā)出了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)整或下跌空間已被封殺的強(qiáng)烈信號(hào)。在一定程度上,這將導(dǎo)致剛性需求者不再相信房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整,只能被迫入市,由此引發(fā)房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn),較終可能會(huì)刺激房地產(chǎn)投資或投機(jī)性需求的再度回升,并引發(fā)房?jī)r(jià)的重新恢復(fù)性上漲。
所以,鑒于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)本來(lái)就沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)像樣的調(diào)整,重慶市推出這樣的房地產(chǎn)刺激政策,透過(guò)“刺激剛性需求入市→推動(dòng)投資或投機(jī)性需求大幅回升→住房銷量回升和房?jī)r(jià)恢復(fù)性上漲”的影響路徑,很可能會(huì)刺激當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇與回暖。一旦房?jī)r(jià)“不跌反漲”甚至出現(xiàn)一定幅度的報(bào)復(fù)性上漲,勢(shì)必對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控將構(gòu)成很大壓力。
其次,重慶市此次推出的“頭套(含改善型)購(gòu)房退稅”政策,使得本來(lái)就不太穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期變得更加敏感,特別是不再相信房?jī)r(jià)會(huì)真跌,從而會(huì)動(dòng)搖或消解市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的信心與耐心。
之所以這么說(shuō),是因?yàn)檫@次延續(xù)近半年的房地產(chǎn)調(diào)控效果距離市場(chǎng)的基本預(yù)期還有一段差距,人們似乎已經(jīng)看不到房?jī)r(jià)真跌的可能性,反而卻聽(tīng)到了要求放緩房地產(chǎn)調(diào)控的弦外之音。盡管國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,但市場(chǎng)等來(lái)的卻是個(gè)別地方政府變相推出的房地產(chǎn)刺激政策,這預(yù)示了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控正遭遇來(lái)自多方面的夾擊。
更重要的是,鑒于以往執(zhí)行購(gòu)房退稅政策會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖,“頭套(含改善型)購(gòu)房退稅”政策有可能會(huì)攪亂當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期,導(dǎo)致市場(chǎng)可能不再信任“史上較嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”,這將給當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成挑戰(zhàn)與壓力。
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