延續(xù)2012年底的“翹尾”勢(shì)頭，2013年開局樓市迎來“開門紅”。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入2013年，由于節(jié)假日備案數(shù)據(jù)滯后因素影響，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了頭周的環(huán)比下降后，周多個(gè)城市成交環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的上揚(yáng)，跨年熱銷的局面持續(xù)。與此同時(shí)，多家銀行的貸款政策也有所調(diào)整，除個(gè)別銀行的貸款政策有所收緊外，多數(shù)銀行放松了優(yōu)惠政策，頭套房貸款利率85折成為普遍現(xiàn)象。

　　世聯(lián)地產(chǎn)預(yù)計(jì)，銀貸寬松以及微調(diào)政策將刺激購房者加速入市，隨著成交量持續(xù)維持高位，房價(jià)上漲的壓力增大，預(yù)計(jì)1月份的新增貸款數(shù)據(jù)可能破萬億，遠(yuǎn)超去年同期。但與此同時(shí)，出于“控房價(jià)”的需要，一旦房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，不排除“兩會(huì)”后政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

　　各地銀行“松綁”房貸

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2013年，多個(gè)城市一手房成交出現(xiàn)了不同幅度的環(huán)比上升。一線城市中，深圳商品住宅成交12.62萬平米，環(huán)比大幅上漲64.75%，處于近八周以來的較高位，北京商品房成交面積環(huán)比上漲42.88%，上海和廣州一手房成交也穩(wěn)中有升。西安、杭州、寧波、南京、合肥、成都、重慶、青島等二線城市均有較大幅度的上升。三線城市中，東莞、佛山、惠州、中山、泰安等城市均有所上漲，徐州、蘇州、鎮(zhèn)江等少數(shù)城市略有下降。

　　在此背景下，針對(duì)房地產(chǎn)市場的微調(diào)政策開始浮現(xiàn)。青島將商品房公積金貸款較高限額提高至60萬元，二手房公積金貸款較高限額提高至35萬元。同時(shí)，頭次申請(qǐng)住房公積金貸款用于購購經(jīng)濟(jì)適用住房的，公積金貸款頭付款比例由30%下調(diào)至20%。與青島不同的是，上海二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在年初出現(xiàn)“微調(diào)”，中行和建行等部分國有大銀行在二套房貸認(rèn)定上從“認(rèn)房又要認(rèn)貸”放寬為“認(rèn)房可不認(rèn)貸”。相比之下，其他銀行對(duì)二套房貸認(rèn)定較緊。另外，個(gè)別銀行為吸引優(yōu)質(zhì)客戶，推出低于8.5折的頭套房貸利率優(yōu)惠，吸引優(yōu)質(zhì)客戶。

　　南京銀貸松動(dòng)更為普遍，工商、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、浦發(fā)、興業(yè)、南京銀行等11家銀行頭套房房貸利率較高能給85折優(yōu)惠。更有甚者，如果客戶在花旗銀行杭州分行申請(qǐng)頭套房貸，當(dāng)貸款金額超過150萬元，且貸款人月收入1萬元以上時(shí)，貸款利率可在基準(zhǔn)水平上打82折。深圳的花旗、恒生等外資銀行也已經(jīng)普遍實(shí)行85折利率優(yōu)惠。

　　房價(jià)過快上漲或引來新調(diào)控

　　銀行擴(kuò)大頭套房利率優(yōu)惠也與流動(dòng)性改善、銀行額度寬松等因素相關(guān)。得益于外匯占款的回升和財(cái)政存款的季節(jié)性投放，去年12月份以來，市場流動(dòng)性維持相對(duì)寬松局面。

　　世聯(lián)地產(chǎn)表示，長短期國債息差從9月至今一直保持在比較穩(wěn)定的水平，但較近兩周長短期國債收益率息差擴(kuò)大，則是因?yàn)槟瓿跣刨J額度較為寬松、銀行間利率下行所致。另外，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，住戶中長期貸款持續(xù)增加，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的熱銷使得房貸需求從去年下半年開始持續(xù)增加。2013年央行貨幣政策導(dǎo)向是引導(dǎo)貨幣信貸適度增長，意味著貨幣政策緊縮的可能性不大，這也在一定程度上刺激了銀行的信貸投放沖動(dòng)世聯(lián)預(yù)計(jì)1月的新增貸款數(shù)據(jù)將會(huì)破萬億，遠(yuǎn)超去年同期。

　　流動(dòng)性寬松下，銀行頭套房利率優(yōu)惠擴(kuò)大刺激跨年熱銷局面持續(xù)，房價(jià)上漲壓力隱現(xiàn)。一方面，從世聯(lián)監(jiān)測的28個(gè)城市降價(jià)漲價(jià)樓盤數(shù)據(jù)可以看出，從2012年3月份開始，降價(jià)數(shù)量增速呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，而8-9月份新增降價(jià)樓盤數(shù)量增多，超過新增漲價(jià)樓盤數(shù)量。10月中旬以來，降價(jià)樓盤劇減，直至12月下旬，新增漲價(jià)樓盤數(shù)量增加明顯。另一方面，頭套房利率優(yōu)惠擴(kuò)大以及微調(diào)政策成為購房者入市的加速器。

　　隨著跨年熱銷局面持續(xù)，開發(fā)商降價(jià)意愿普遍較低。值得注意的是，剛需和改善型產(chǎn)品仍是市場成交的主力，這類產(chǎn)品的緊俏使得房價(jià)上漲壓力集中于這些產(chǎn)品。另外，從購房者預(yù)期來看，去年四季度，近七成購房者預(yù)期未來半年房價(jià)將出現(xiàn)不同程度的上漲，也顯示漲價(jià)預(yù)期已經(jīng)深入人心。在購漲不購跌的心理作用下，購房者入市積極性提高。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，當(dāng)前抑制投資投機(jī)需求的樓市調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，限購限貸政策短時(shí)間內(nèi)不可能出現(xiàn)松動(dòng)，“兩會(huì)”前出臺(tái)新政策的可能性不大。而隨著地方政府微調(diào)政策的出現(xiàn)，以及當(dāng)前銀貸寬松的普遍化，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)成交在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將維持在高位，同時(shí)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾，房價(jià)上漲的壓力也在逐漸加大。2013年出于“控房價(jià)”的需要，一旦房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，不排除“兩會(huì)”后政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

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