監(jiān)管層密集警示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

中國銀監(jiān)會(huì)近日召開第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)議，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成為關(guān)注的之一。會(huì)議通報(bào)了前期壓力測試結(jié)果，在房價(jià)下降３０％、利率上升１０８個(gè)基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升２．２個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤下降２０％，４６家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升３．５個(gè)百分點(diǎn)、貸款損失率增加３０％。

“部分房地產(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象。”監(jiān)管高層人士稱。

在房地產(chǎn)“重鎮(zhèn)”上海，監(jiān)管部門同樣對(duì)樓市信貸風(fēng)險(xiǎn)予以高度關(guān)注?！胺康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大?！鄙虾ｃy監(jiān)局局長閻慶民說。

　統(tǒng)計(jì)顯示，４月份房貸新政策出臺(tái)之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類貸款總量呈逐月上升之勢，４－６月分別增加１．７２億元、６．３２億元和１４．０４億元，開發(fā)商還貸能力開始下降。而７５％的土地儲(chǔ)備貸款都是在２００９年以后發(fā)放的，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。

樓市交易持續(xù)萎縮，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，令開發(fā)商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續(xù)收縮，也令開發(fā)商苦不堪言。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增４４２３億元，６月末余額同比增長２６．１％，分別比上年末和３月末低４．５個(gè)、５．０個(gè)百分點(diǎn)。這表明，房地產(chǎn)貸款增速有所回落。此外，監(jiān)管部門近期對(duì)“銀信合作”亮紅燈也讓開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。

建設(shè)銀行高端研究員趙慶明說，當(dāng)下只有信托公司直接發(fā)行的集合信托產(chǎn)品還算通暢，但房地產(chǎn)信托融資成本非常高，給投資者的回報(bào)率基本要在１５％左右，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資成本在２８％左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

資金鏈緊張可能迫使一些小型開發(fā)商被洗牌出局。記者發(fā)現(xiàn)，近２個(gè)月來，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)企業(yè)，僅上海地區(qū)就有５家。在華東地區(qū)，也出現(xiàn)一些小型開發(fā)商紛紛“借錢”的情況，部分競爭力弱的開發(fā)商生存空間已經(jīng)十分有限，只能直接出售其股份來填補(bǔ)資金缺口。

　一家股份制上市銀行內(nèi)部人士告訴記者，根據(jù)總行傳達(dá)的精神，此番樓市調(diào)控持續(xù)時(shí)間將比較長，銀行也做好了打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款肯定會(huì)比較謹(jǐn)慎。

開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)

事實(shí)上，此前各家銀行均已按照監(jiān)管部門要求進(jìn)行壓力測試，各行測試結(jié)果似乎表明，房價(jià)下跌３０％不會(huì)對(duì)銀行信貸質(zhì)量帶來實(shí)質(zhì)性威脅。

交行房貸壓力測試表明，在房價(jià)下跌３０％的情況下，開發(fā)貸款不良率增加１．２個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭不良率提高０．９個(gè)百分點(diǎn)；工行則宣稱，即便考慮地方融資平臺(tái)因素，房價(jià)下跌３５％，也在工行可承受范圍內(nèi)。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)個(gè)體，更要警惕金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松就提醒，信貸風(fēng)險(xiǎn)可能并不是呈線性的，在房價(jià)下跌到某個(gè)拐點(diǎn)以后，壞賬率可能會(huì)有大幅提高。

銀監(jiān)會(huì)在發(fā)布的２００９年年報(bào)中曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患上升。隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，２０１０年個(gè)人住房按揭貸款中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。

　趙慶明表示，衡量房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅局限于房地產(chǎn)行業(yè)，還包括鋼鐵、水泥等相關(guān)行業(yè)的隱含風(fēng)險(xiǎn)，以及以土地收入為擔(dān)保的地方融資平臺(tái)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等信貸風(fēng)險(xiǎn)。這可能就是監(jiān)管部門所指的“風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)”。

房地產(chǎn)信貸總體風(fēng)險(xiǎn)可控

然而受訪專家亦表示，與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個(gè)相對(duì)較低的水平，加上中國銀行業(yè)近年不斷提高撥備覆蓋率等監(jiān)管指標(biāo)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大增強(qiáng)。中國房地產(chǎn)信貸總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

海通證券金融業(yè)分析師佘閔華表示，房地產(chǎn)關(guān)注類貸款的增加有銀行主觀因素，近幾個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控新政策對(duì)市場影響較大，致使銀行有一批貸款被重新分類，這是正常的。由于地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)馬上暴露，下半年銀行的不良貸款余額可能會(huì)有上升，但不良率不會(huì)有明顯上升。

　趙慶明認(rèn)為，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占我國貸款總額不到３０％，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額不到３萬億元，跟超過４０萬億元的信貸資產(chǎn)總量相比，比例仍較低，總體風(fēng)險(xiǎn)仍屬可控。

上海銀監(jiān)局披露的測試結(jié)果顯示，在重度壓力（房價(jià)下跌３０％）下，主要中外資銀行全部貸款不良率將從１．０４％升至１．４１％，預(yù)計(jì)損失增加約５０億元，占銀行２００９年稅前利潤的８％，在銀行可承受范圍內(nèi)。

(作者：姚玉潔)