較近，有些地方的“虛假土地評估報告”在市場上時有發(fā)現(xiàn)。所謂“虛假評估報告”是指土地估價機構故意出具的內(nèi)容失實的估價報告。目前市場上“虛假評估報告”不少，毀壞了行業(yè)信譽，出現(xiàn)了誠信危機，妨礙了土地市場的健康發(fā)展，那么如何防止“虛假評估報告”的發(fā)生呢?筆者認為建立防范機制較重要。

估價誤差是識別“虛假評估報告”的有效指標

估價誤差，可以分為客觀誤差和主觀誤差。土地價格是客觀存在的且是先進的，估價就是要把土地的價格科學準確地揭示出來。由于估價師的專業(yè)技術水平及個人的價值判斷不同，可以說一個估價師估算的價格一個樣，因此在宏觀層面上估價結果只能是一個價格區(qū)間，這個價格區(qū)間土地客觀存在先進的土地價格值為核心上下波動，進而微觀層面上的估價結果只要是處在這個價格區(qū)間就可認為是可用的，這個價格區(qū)間就是客觀誤差。在估價實務中這個客觀誤差一般認為是±(20％-30％)以內(nèi)。那么是不是客觀誤差范圍之外的誤差就是主觀誤差呢?或者說客觀誤差加上主觀誤差等于估價總誤差呢?顯然不是，其實區(qū)分客觀誤差和主觀誤差的標準主要是看估價誤差有沒有故意性，含有故意成分的誤差就是主觀誤差。一般客觀誤差內(nèi)的主觀誤差需要專業(yè)人員通過認真審查土地估價技術報告才能認定，而主觀誤差則憑專業(yè)人員的直覺基本上就能夠認定。據(jù)市場調(diào)查，大多估價機構特別是中小城市的估價機構都存在著主觀誤差現(xiàn)象，只不過是膽小的在客觀誤差內(nèi)出現(xiàn)主觀誤差而膽大的在客觀誤差之外出現(xiàn)主觀誤差而已。看樣子“虛假評估報告”也存在“虛假到什么”的程度問題。

新型委托人體系是防范“虛假評估報告”的有效機制

土地估價報告質量的高低取決于估價誤差，與“虛假評估報告”緊密相連的則是主觀誤差，消滅主觀誤差是解決“虛假評估報告”問題的過程和結果。消滅主觀誤差可以在一定程度上通過加強職業(yè)道德教育、提高職業(yè)道德水平來解決，但這個辦法不是全能的。那么能不能找到一種符合經(jīng)濟運行規(guī)律的機制去消滅主觀誤差呢?因為主觀誤差的病根在于估價師的故意，屬于意識形態(tài)的范疇。在土地評估中，根據(jù)委托方的需要，估價目的主要分為三種，一是土地出讓，委托人為受讓人；二是土地轉讓，委托人一般為受讓人；三是土地抵押，委托人為抵押人。關于委托人資格的認定，國家和行業(yè)目前缺少具體的規(guī)定，各種估價目的的委托人都是在長期的估價實務中約定俗成的。委托人的約定俗成反映了什么呢?土地估價是一種有償服務，委托人是要付費的，因此委托人往往都是相應經(jīng)濟活動中的弱勢群體或經(jīng)濟活動的受體。為了在市場博弈中獲得更多的收益，委托人常常干擾土地估價過程，提出高估或低估的要求，并且達不到自己的心理預期就不付費，進而估價機構為了估價費或者說為了生存就要迎合委托人的不合理要求，致使估價結果出現(xiàn)主觀誤差，估價行為失信于市場。

土地估價除為了滿足委托方的某種需要這一具體目的外，土地估價目的還有一個公共目標?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508—2001)總則中的土地估價目的是這樣表述的：土地估價目的是為保證國家土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理；促進土地使用制度改革，有償出讓、轉讓國有土地使用權，政府要加強對土地市場、土地中介市場的規(guī)范管理，促進正常交易；全面、科學、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。公共目的是通過具體目的實現(xiàn)的，具體目的要以公共目的為原則，這樣才能解決土地估價中的失信問題，具體目的的正確實現(xiàn)要求改變現(xiàn)行的委托人體系，建立新型的委托人體系。委托人依估價目的不同而不同，對于土地出讓，委托人應為具有土地出讓權的地方政府，估價費用由政府財政負擔，因為這種估價只為政府出讓土地提供價格參考依據(jù)，政府擔負著國有土地使用權的保值增值責任；對于土地轉讓，這屬于二級市場，委托人應由轉讓人與受讓人協(xié)商而定或共同委托，因為土地轉讓中的價值轉移不影響國家宏觀經(jīng)濟的運行屬于放開搞活的自由市場的范疇，但如果是為政府稅收服務而估價，則應由征稅部門作為委托人，估價費用由稅務部門作為稅收成本處理；對于土地抵押，委托人應為商業(yè)銀行，因為這種估價是為商業(yè)銀行發(fā)放貸款服務的，商業(yè)銀行肩負著防范信貸風險，保障國家金融安全的義務，估價費用由商業(yè)銀行作為放貸成本處理。其他估價目的的委托人的界定也遵循上述理念。

由此看來，估價機構按照“自由委托、有償服務”的原則與委托方簽訂合同，開展估價服務工作是解決不了根本問題的。較近，為了防范房地產(chǎn)信貸風險，加強房地產(chǎn)抵押估價管理，建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》(建住房 [2006]8號)，通知中有“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔”。這表明政府管理部門已經(jīng)意識到了中介服務過程中委托人引發(fā)的運行機制問題。

經(jīng)濟活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析

在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地估價活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析，因此，“虛假評估報告”的防范機制就是經(jīng)得起經(jīng)濟分析的土地估價委托人體系的構建問題。這是治本之策。

推而廣之，其他的中介服務活動也存在同樣的問題，例如建設項目環(huán)境影響評價，委托人是項目建設單位，你給我出具的評價報告通不過環(huán)保部門的審查，我就不給你錢或更換另一家進行評價，在這種情況下，評價報告能科學嗎?依據(jù)評價報告環(huán)保部門的審批意見符合環(huán)境保護法的要求嗎?如果由環(huán)保部門出面委托，政府撥付評價費，按照這樣的機制運行不是一切事情都解決了嗎?再推而廣之，可以預言：一切經(jīng)濟活動經(jīng)得起經(jīng)濟分析，就進展的順利，特別是其社會目標的實現(xiàn)；一切經(jīng)濟活動經(jīng)不起經(jīng)濟分析，那就是強制就會出現(xiàn)層出不窮的對策阻礙經(jīng)濟活動的進行。

　　　　　(作者：山東省棗莊市市中區(qū)國土資源局 楊樹凌)