“昨天我們剛拒絕了一筆生意，是一筆關(guān)于抵押貸款評(píng)估的生意。”8月16日，北京頭佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司副總經(jīng)理聶燕軍平靜地向記者述說(shuō)一筆一年期到期的貸款評(píng)估生意。

據(jù)聶燕軍說(shuō)，要做成這筆生意并不困難，銀行和開(kāi)發(fā)商的意思是只要在和去年一樣評(píng)估報(bào)告上簽字就可以，“但是我們認(rèn)為去年的評(píng)估結(jié)果和今年的實(shí)際情況有差距，雖然銀行的貸款部門(mén)原則上同意，但是審核部門(mén)未必通過(guò)，這樣做將影響公司的公信力。”聶燕軍說(shuō)。

這是目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的同樣問(wèn)題。

現(xiàn)行的銀行房貸評(píng)估程序一般是由銀行指定的評(píng)估公司對(duì)按揭房屋進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估程序本來(lái)是銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)，而現(xiàn)實(shí)中評(píng)估的環(huán)節(jié)僅僅是為了履行抵押貸款的程序。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，也并不具有太大意義上的參考價(jià)值。但這一程序的執(zhí)行，可以為國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款評(píng)估業(yè)務(wù)，從某種意義上來(lái)說(shuō)是銀行決定著評(píng)估公司的業(yè)務(wù)量。為了進(jìn)入銀行的備選評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，某些評(píng)估機(jī)構(gòu)不得不采用一些不規(guī)范的操作手段。又由于銀行的名單中不只一家評(píng)估公司，某些評(píng)估機(jī)構(gòu)通常會(huì)“公關(guān)”銀行的相關(guān)人士以獲得相對(duì)較多的業(yè)務(wù)量。

“即便我們不做，也肯定會(huì)有其他公司去做?！甭櫻嘬娬f(shuō)。

部分房地產(chǎn)評(píng)估公司暗箱操作的行為成了目前社會(huì)批評(píng)的焦點(diǎn)。而對(duì)于其中的從業(yè)者來(lái)說(shuō)，面對(duì)的是怎樣的現(xiàn)狀呢？

“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、申請(qǐng)抵押貸款和典當(dāng)、房地產(chǎn)稅收的征收、房產(chǎn)損害賠償、企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為以及拆遷過(guò)程中，都有評(píng)估的環(huán)節(jié)，這是我們業(yè)務(wù)的主要方向。”北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)鄧峰告訴記者。

評(píng)估中常用的有成本法、市場(chǎng)比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，針對(duì)土地估價(jià)還有基準(zhǔn)地價(jià)修正法，另外還有路線價(jià)法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等等。不僅需要評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘探，較重要的是形成完整的評(píng)估報(bào)告。

房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)作為一種以房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)性鑒定為主的行業(yè)，主要用來(lái)保障房地產(chǎn)交易中的各方權(quán)益，有專(zhuān)家稱(chēng)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起著“經(jīng)濟(jì)警察”的作用。離開(kāi)了它，房地產(chǎn)市場(chǎng)就難免失去其公平性，而缺乏公平性的市場(chǎng)，則不會(huì)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)秩序。

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展始于較近幾年，但是市場(chǎng)化程度相較于國(guó)外仍舊偏低，并且行政色彩明顯。內(nèi)地房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)制度的變遷從2000年5月份開(kāi)始，要求當(dāng)年年底就要完成。但是原來(lái)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)絕大部分都隸屬政府部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行私有化的積極性并不強(qiáng)，機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員長(zhǎng)期過(guò)著“高枕無(wú)憂(yōu)”的生活，相當(dāng)一部分不過(guò)是迫于壓力才開(kāi)始實(shí)施產(chǎn)權(quán)私有化變遷。雖然從法律上脫鉤了的評(píng)估機(jī)構(gòu)，但在經(jīng)濟(jì)上、感情上、行政上仍與原有機(jī)構(gòu)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。一些有深厚背景的評(píng)估機(jī)構(gòu)也因此獲得更多的業(yè)務(wù)。

2004年，隨著行政許可法的實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)資質(zhì)認(rèn)證業(yè)務(wù)，均列在了國(guó)家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價(jià)行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如頒布了房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、拆遷估價(jià)的指引及指導(dǎo)等法規(guī)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)基本上從法律的角度確立了合法地位和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2005年12月1日開(kāi)始施行的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》使評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)u趨成熟。

隨著評(píng)估業(yè)的發(fā)展，估價(jià)師隊(duì)伍也呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，從1994年的243人，上升到現(xiàn)在的20000~30000人，估價(jià)機(jī)構(gòu)目前有2000~3000家，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。在北京，大概有90余家房地產(chǎn)評(píng)估公司，像頭佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司這樣的公司，一年的業(yè)務(wù)規(guī)模在4000萬(wàn)左右，而龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司則在1500萬(wàn)左右。

“剛進(jìn)入行業(yè)的估價(jià)師月薪水平在3000元左右，目前仍有人才缺口，杰出評(píng)估人才仍處于緊缺狀態(tài)中?！甭櫻嘬娬f(shuō)。

　　　　　(作者： 荊寶潔)