■本報記者 馬琳 北京報道

1993年進入評估業(yè)的太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司助理董事胡建明，談起評估業(yè)就很興奮。他認為，國內(nèi)的房地產(chǎn)評估市場正處在穩(wěn)步發(fā)展期，因此他們也在積極地進軍國內(nèi)，以獲取房地產(chǎn)評估市場的發(fā)展機會。

由于沒有取得相關的國內(nèi)資質(zhì)，太平戴維斯的客戶多是國外的銀行、基金、上市企業(yè)以及發(fā)展商。但這并沒有阻止他們在國內(nèi)拓展業(yè)務，他們采取了與當?shù)卦u估機構合作的形式開拓市場，其業(yè)務已經(jīng)拓展到了國內(nèi)的32個省市。

合作好于合并

對于合作，胡建明認為，本地的企業(yè)對當?shù)匚飿I(yè)及市場情況的了解要好于他們。但他們擁有多年國際業(yè)務的操盤經(jīng)驗，雙方可以優(yōu)勢互補。

在合作過程中，由合作公司提供評估報告，他們需要對評估結果進行“核對驗證”，這一環(huán)節(jié)在專業(yè)評估中是必不可少的，因此對于較終的評估結果，他們會派人反復驗證，評估結果出來后交由香港總部匯總審核，較后才交到客戶手中。費用視各自付出的工作情況而定。如果調(diào)研部分占據(jù)著主要部分，傭金分配會傾向于當?shù)仄髽I(yè)；如果研究部分較多，傭金分配會傾向于他們。

而他們的傭金收取并不完全按照國家標準，而是按照服務的內(nèi)容、物業(yè)資產(chǎn)量的比例及投入的人力和時間來計算傭金。

“我們的收費標準往往按照付出的人力和時間來計算。如果是熟悉的市場，投入的人力和時間不是很多，收費可能會較同行低；但對于一個陌生的市場，如二三線城市，雖然只有一層建筑，也需要我們?nèi)タ疾檎麄€陌生的城市后給出價格，這樣的收費往往高于我們熟悉的市場，但一般而言較終的價格都會低于國家制定的評估收費標準?！贝鞯铝盒泄纼r及顧問服務有限公司副總經(jīng)理葉子華說。

合作但不合并，“收購是進入國內(nèi)市場的快捷方法，但市場的口碑很難掌控，包括業(yè)績并不是自己做出來的，我們希望慢慢培養(yǎng)自己的公司去運作，這樣更穩(wěn)妥?！焙髡f。

對于事業(yè)上的合作，北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理閆旭東認為，只要合作伙伴出現(xiàn)一次失誤，就會影響到合作方的公信力。這也促使北京仁達公司采取了“陣地戰(zhàn)”的發(fā)展策略?！捌放平⒑褪袌鐾卣剐枰粋€積累的過程，開設一個分公司就要深耕和服務當?shù)厥袌?。”閆旭東說。

除了客戶的原因之外，還有市場拓展需要?！叭绻本┱乙患铱蛻簦虾Ｕ乙患?，需要重新考證企業(yè)的資質(zhì)、誠信及技術標準，判斷的基礎都不同，不利于客戶開展市場，也不利于我們積累客戶和開拓市場?！遍Z旭東說。

進入一個城市或是開設分公司，房地產(chǎn)評估企業(yè)看好的并不是單純的房地產(chǎn)市場，而較終要考查當?shù)氐慕?jīng)濟情況。

新業(yè)務是蛋糕

政策或市場的變動都會引起評估業(yè)市場的波動。比如拆遷，上海拆遷量下降，導致拆遷評估業(yè)務量的下降；宏觀調(diào)控影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，銀行收緊了銀根，開發(fā)商收縮了開發(fā)步伐，也影響了房地產(chǎn)市場評估的業(yè)務量。

閆旭東對此并不擔心，“舊業(yè)務減少，新業(yè)務卻增加了，比如房地產(chǎn)基金、不良資產(chǎn)處置都是我們較近在做的新業(yè)務?！?p> “房地產(chǎn)的發(fā)展有三個階段，一是開發(fā)商自己蓋樓和售樓；二是開發(fā)商自己蓋樓以及基金、銀行與投資者和他們一起蓋樓，并與他們共享利潤，就是目前的市場狀況；第三階段是房地產(chǎn)商只負責蓋樓，物業(yè)的產(chǎn)權擁有者是基金、保險公司或者大企業(yè)，屬于房地產(chǎn)金融?！焙髡f。

他分析指出，在個階段，發(fā)展商自己運作，評估工作只涉及發(fā)展商和銀行，業(yè)務量很小；在個階段，眾多基金、銀行、投行需要評估公司去評估看好的物業(yè)價值，評估業(yè)務在擴大；到了第三個階段，除了負責基金、大企業(yè)對物業(yè)投資的評估外，很多基金都是由小股東們集聚起來的，小股東們也會考查物業(yè)或者基金的可投資程度，整個評估業(yè)的市場會更大。并且城市房地產(chǎn)存量也在增加。

“我們今年的業(yè)務量比去年翻了一倍。”葉子華說。對于未來，他認為，國內(nèi)的資本市場、銀行貸款、基金投資方面對高素質(zhì)評估服務的需求增長將繼續(xù)。

鏈接

房地產(chǎn)估價機構管理辦法（節(jié)選）《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》于2005年12月1日正式實施。

第三條　本辦法所稱房地產(chǎn)估價機構，是指依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構。

第四條 房地產(chǎn)估價機構從事房地產(chǎn)估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準。

第三十二條　房地產(chǎn)估價機構不得有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質(zhì)證書；

（二）超越資質(zhì)等級業(yè)務范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務；

（三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；　

（四）違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準；　

（五）出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告；　

（六）擅自設立分支機構；　

（七）未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業(yè)務；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。