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房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)有章可循 ——寫(xiě)在《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》出臺(tái)之際
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 535 次
《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》),已于2005年9月27日經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò),自同年12月1日起施行。
《辦法》出臺(tái)的背景
早在1997年,建設(shè)部就頒布了規(guī)范性文件《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》(建房〔1997〕12號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》),在當(dāng)時(shí)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為,促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展,起到了重要的作用。
但隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立,城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化,以及我國(guó)加入世界貿(mào)易組織,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了深刻變化。這個(gè)《規(guī)定》已經(jīng)明顯不能更好地適應(yīng)新形勢(shì)的要求。
一是,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與原隸屬的政府部門(mén)脫鉤改制工作基本完成后,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢挢?zé)任公司或合伙制企業(yè)形式的市場(chǎng)主體,自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),在性質(zhì)、地位、業(yè)務(wù)開(kāi)拓、人員管理等方面發(fā)生了很大變化,《規(guī)定》中的有關(guān)內(nèi)容需要進(jìn)行相應(yīng)的修改。
二是,房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題,如:估價(jià)機(jī)構(gòu)假脫鉤、給“回扣”等惡性競(jìng)爭(zhēng)、分支機(jī)構(gòu)管理等,迫切需要通過(guò)法規(guī)的形式予以規(guī)范。
三是,《規(guī)定》屬規(guī)范性文件,無(wú)法規(guī)定相應(yīng)的處罰措施,難以制裁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為,房地產(chǎn)管理部門(mén)缺乏對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)監(jiān)管的有效手段,不適應(yīng)行政管理部門(mén)職能轉(zhuǎn)變的要求。
四是,根據(jù)行政許可法要求,《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》(國(guó)務(wù)院令第412號(hào))明確“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”為行政許可事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)依法以部門(mén)規(guī)章的形式,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)的條件、程序、時(shí)限等事項(xiàng),而《規(guī)定》的法律層級(jí)只是規(guī)范性文件。為解決上述問(wèn)題,建設(shè)部在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上,參照國(guó)際慣例,結(jié)合我國(guó)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況,制定了《辦法》。
《辦法》設(shè)定的主要制度
《辦法》分總則、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)、分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立、估價(jià)管理、法律責(zé)任、附則等六章,共55條。主要設(shè)定了五項(xiàng)制度:
一是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分級(jí)審批制度?!掇k法》按照房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的年限、注冊(cè)資本數(shù)量、專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)和每年完成的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)績(jī),將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)按照較低等級(jí)核定,并設(shè)1年的暫定期?!掇k法》還明確了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的條件,審批程序、期限和主體。申請(qǐng)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的,由省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)初審后,轉(zhuǎn)報(bào)建設(shè)部審批。申請(qǐng)二級(jí)及以下房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的,由設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)初審,省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審批,報(bào)建設(shè)部備案。不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍和種類(lèi),在《辦法》中也作了嚴(yán)格界定。
二是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu),必須保持較高的社會(huì)認(rèn)可度,實(shí)行規(guī)范的準(zhǔn)入制度和嚴(yán)明的清退機(jī)制,保持房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)較高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)。實(shí)踐證明,《規(guī)定》設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理制度取得了良好的效果,形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)能上能下的動(dòng)態(tài)機(jī)制。因此,《辦法》繼續(xù)保留了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理制度,對(duì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期作出規(guī)定。但為減輕房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)頻繁申請(qǐng)資質(zhì)的負(fù)擔(dān),《辦法》將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的有效期由《規(guī)定》中的二年延長(zhǎng)為三年。
三是設(shè)立分支機(jī)構(gòu)備案制度。隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出多樣化、集團(tuán)化的趨勢(shì),一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)區(qū)域從其注冊(cè)地向全國(guó)擴(kuò)展,部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還在注冊(cè)地以外的城市設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)。
目前,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)存有管理上的“政策真空”,分支機(jī)構(gòu)設(shè)立及執(zhí)業(yè)行為較為混亂,無(wú)法有效納入分支機(jī)構(gòu)所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)管。為加強(qiáng)對(duì)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立及行為監(jiān)管,《辦法》單列一章從三個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行了規(guī)范。,禁止二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu),并明確了分支機(jī)構(gòu)與設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;,明確了分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件;第三,設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的備案管理制度,要求分支機(jī)構(gòu)設(shè)立以及變更均需辦理備案手續(xù),加大對(duì)分支機(jī)構(gòu)的管理力度。
四是健全對(duì)違規(guī)行為的監(jiān)管制度。進(jìn)一步規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為,一是,《辦法》第32條規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)的禁止行為;二是,《辦法》將在申請(qǐng)核定資質(zhì)之日前3年內(nèi)沒(méi)有禁止行為作為許可條件之一;三是,詳細(xì)規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)違反《辦法》規(guī)定的法律責(zé)任。
五是確立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的約束和保護(hù)制度?!掇k法》規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則,承攬業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面委托合同,不得采取給予回扣、惡意降低估價(jià)服務(wù)費(fèi)用等手段招攬業(yè)務(wù),與委托人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。
同時(shí),為便于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,要求委托人應(yīng)如實(shí)提供估價(jià)所必需的資料,并對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有權(quán)到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)房地產(chǎn)交易、登記信息。
(作者:劉喆)
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