《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），已于2005年9月27日經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，自同年12月1日起施行。

《辦法》出臺(tái)的背景

早在1997年，建設(shè)部就頒布了規(guī)范性文件《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》（建房〔1997〕12號(hào),以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），在當(dāng)時(shí)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展，起到了重要的作用。

但隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，以及我國(guó)加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了深刻變化。這個(gè)《規(guī)定》已經(jīng)明顯不能更好地適應(yīng)新形勢(shì)的要求。

一是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與原隸屬的政府部門脫鉤改制工作基本完成后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢挢?zé)任公司或合伙制企業(yè)形式的市場(chǎng)主體，自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在性質(zhì)、地位、業(yè)務(wù)開拓、人員管理等方面發(fā)生了很大變化，《規(guī)定》中的有關(guān)內(nèi)容需要進(jìn)行相應(yīng)的修改。

二是，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題，如：估價(jià)機(jī)構(gòu)假脫鉤、給“回扣”等惡性競(jìng)爭(zhēng)、分支機(jī)構(gòu)管理等，迫切需要通過(guò)法規(guī)的形式予以規(guī)范。

三是，《規(guī)定》屬規(guī)范性文件，無(wú)法規(guī)定相應(yīng)的處罰措施，難以制裁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為，房地產(chǎn)管理部門缺乏對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)監(jiān)管的有效手段，不適應(yīng)行政管理部門職能轉(zhuǎn)變的要求。

四是，根據(jù)行政許可法要求，《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（國(guó)務(wù)院令第412號(hào)）明確“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”為行政許可事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依法以部門規(guī)章的形式，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)的條件、程序、時(shí)限等事項(xiàng)，而《規(guī)定》的法律層級(jí)只是規(guī)范性文件。為解決上述問(wèn)題，建設(shè)部在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，參照國(guó)際慣例，結(jié)合我國(guó)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，制定了《辦法》。

《辦法》設(shè)定的主要制度

《辦法》分總則、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)、分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立、估價(jià)管理、法律責(zé)任、附則等六章，共55條。主要設(shè)定了五項(xiàng)制度：

一是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分級(jí)審批制度?！掇k法》按照房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的年限、注冊(cè)資本數(shù)量、專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)和每年完成的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)績(jī)，將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)按照較低等級(jí)核定，并設(shè)1年的暫定期?！掇k法》還明確了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的條件，審批程序、期限和主體。申請(qǐng)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的，由省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門初審后，轉(zhuǎn)報(bào)建設(shè)部審批。申請(qǐng)二級(jí)及以下房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的，由設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)行政主管部門初審，省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)建設(shè)部備案。不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍和種類，在《辦法》中也作了嚴(yán)格界定。

二是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，必須保持較高的社會(huì)認(rèn)可度，實(shí)行規(guī)范的準(zhǔn)入制度和嚴(yán)明的清退機(jī)制，保持房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)較高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)。實(shí)踐證明，《規(guī)定》設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理制度取得了良好的效果，形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)能上能下的動(dòng)態(tài)機(jī)制。因此，《辦法》繼續(xù)保留了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理制度，對(duì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期作出規(guī)定。但為減輕房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)頻繁申請(qǐng)資質(zhì)的負(fù)擔(dān)，《辦法》將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的有效期由《規(guī)定》中的二年延長(zhǎng)為三年。

三是設(shè)立分支機(jī)構(gòu)備案制度。隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出多樣化、集團(tuán)化的趨勢(shì)，一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)區(qū)域從其注冊(cè)地向全國(guó)擴(kuò)展，部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還在注冊(cè)地以外的城市設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)。

目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)存有管理上的“政策真空”，分支機(jī)構(gòu)設(shè)立及執(zhí)業(yè)行為較為混亂，無(wú)法有效納入分支機(jī)構(gòu)所在地房地產(chǎn)管理部門監(jiān)管。為加強(qiáng)對(duì)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立及行為監(jiān)管，《辦法》單列一章從三個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行了規(guī)范。，禁止二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，并明確了分支機(jī)構(gòu)與設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；，明確了分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件；第三，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的備案管理制度，要求分支機(jī)構(gòu)設(shè)立以及變更均需辦理備案手續(xù)，加大對(duì)分支機(jī)構(gòu)的管理力度。

四是健全對(duì)違規(guī)行為的監(jiān)管制度。進(jìn)一步規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為，一是，《辦法》第32條規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)的禁止行為；二是，《辦法》將在申請(qǐng)核定資質(zhì)之日前3年內(nèi)沒(méi)有禁止行為作為許可條件之一；三是，詳細(xì)規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)違反《辦法》規(guī)定的法律責(zé)任。

五是確立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的約束和保護(hù)制度。《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，承攬業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面委托合同，不得采取給予回扣、惡意降低估價(jià)服務(wù)費(fèi)用等手段招攬業(yè)務(wù)，與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

同時(shí)，為便于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，要求委托人應(yīng)如實(shí)提供估價(jià)所必需的資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有權(quán)到房地產(chǎn)管理部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息。

　　　　　(作者：劉喆)