就目前的地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)土地具有開(kāi)發(fā)或潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用的估價(jià)方法，其優(yōu)點(diǎn)在于：價(jià)格(成本)、稅費(fèi)、利潤(rùn)三方構(gòu)成的模式有其理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)背景；以倒算求地價(jià)的方式符合人們的思維習(xí)慣，便于實(shí)踐中的操作；剩余法原理簡(jiǎn)單清晰，應(yīng)用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：

計(jì)算過(guò)程復(fù)雜。剩余法計(jì)算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領(lǐng)域，如利潤(rùn)率、利息率、建筑費(fèi)用及勞動(dòng)成本等，對(duì)這些變動(dòng)因素進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)是比較復(fù)雜的。

不確定性較大。在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，許多成本費(fèi)用、收益等都可能變化，剩余法的計(jì)算正是建立在這種多變因素的基礎(chǔ)上，當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時(shí)，因?yàn)槭Ｓ喾ㄒ怨纼r(jià)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)去預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)的變化，即使估價(jià)師能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中與價(jià)格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗(yàn)和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價(jià)結(jié)果也會(huì)常常由于上述因素的微小變動(dòng)而脫離實(shí)際。

貨幣的時(shí)間價(jià)值因素難以處理。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在其銷售收入的獲取與有關(guān)費(fèi)用的發(fā)生之間，必然存在時(shí)間上的差距，從而在銷售收入、成本、利潤(rùn)等方面缺乏可比性。

所以，在采用剩余法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)以上幾點(diǎn)，注意下面幾個(gè)問(wèn)題：

剩余法運(yùn)用有假設(shè)和限制條件。盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支出都發(fā)生在將來(lái)，但用剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平來(lái)確定未來(lái)的數(shù)據(jù)。在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間不僅租金和售價(jià)會(huì)發(fā)生變化，各類開(kāi)發(fā)成本也會(huì)發(fā)生變化，而估價(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，因此，剩余法中隱含著這樣的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的關(guān)鍵變量在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化；租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響；開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。

確定較佳的開(kāi)發(fā)利用方式。確定較佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中較重要的是選擇較佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃明確確定的開(kāi)發(fā)利用方式即為較佳利用方式。

確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時(shí)期，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。

準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)；不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)是開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，而不是動(dòng)工初期或購(gòu)購(gòu)?fù)恋貢r(shí)的價(jià)格。在實(shí)際工作中，開(kāi)發(fā)初期或購(gòu)購(gòu)?fù)恋貢r(shí)的樓價(jià)可以通過(guò)市場(chǎng)比較求得，而不動(dòng)產(chǎn)竣工時(shí)的樓價(jià)難以通過(guò)市場(chǎng)比較直接得到，必須通過(guò)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格變化資料或依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)科學(xué)預(yù)測(cè)。

合理劃分利息的計(jì)算周期。利息即不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的時(shí)間是不同的。例如：地價(jià)款是取得土地使用權(quán)的代價(jià)，在取得土地時(shí)即要付出。因此，在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。

合理計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付資本的一定比例計(jì)算，比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。用年利潤(rùn)率計(jì)算總利潤(rùn)時(shí)，利潤(rùn)的計(jì)算期應(yīng)按實(shí)際動(dòng)工期計(jì)算。取得土地后至動(dòng)工前一段時(shí)間，只能計(jì)息，不能計(jì)算利潤(rùn)。同樣，竣工后的房屋滯銷期也不能計(jì)算利潤(rùn)。

總之，采用剩余法計(jì)算地價(jià)時(shí)，只有將不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)看作一個(gè)完整的動(dòng)態(tài)過(guò)程，認(rèn)真取值，科學(xué)估測(cè)，才能較終得出客觀、合理的土地價(jià)格?！　　　　?作者：齊鵬 張林楠)