自去年年底萬科總裁郁亮明確表示‘2010年萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)’，過去差不多一年時間里，萬科已經(jīng)通過直接拿地、收購項目等途徑，在北京、東莞、武漢等城市，投入大約260億元。萬科商業(yè)地產(chǎn)版圖初現(xiàn)。

中國指數(shù)研究院分析師苗琴對早報記者表示，萬科試水商業(yè)地產(chǎn)，對其拿地、更快更好地布局二三線城市的市場起到不小的推動作用。由于二三線城市政府更為重視土地的綜合開發(fā)，開發(fā)商的綜合實力將成為拿地的重要資本。

“以往商業(yè)地產(chǎn)實力欠缺的萬科通常通過合作的方式打造商業(yè)物業(yè)，出于長遠(yuǎn)的考量，如今萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)，無論是對未來的住宅建設(shè)、對拿地、還是對企業(yè)的自身綜合發(fā)展都是錦上添花?！彼赋?。

吞下30幅綜合用地

在萬科今年拿地過程之中，商業(yè)用地的影子越來越多。

中國指數(shù)研究院少有提供給早報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年10月底，萬科在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額為454億元，權(quán)益規(guī)劃建筑面積共計1742萬平方米。其中，純商業(yè)用地1幅、包含商用的綜合用地29幅，金額達(dá)到154.8億元。

東莞市長安鎮(zhèn)長青路地塊是萬科拿下的純商業(yè)用地。今年3月份，萬科以溢出底價一倍的10.04億元高價斬獲。面對深圳正中、東莞博業(yè)、黃河實業(yè)等多家房企競爭，萬科志在必得，歷經(jīng)136次爭奪。

進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)號角正式吹響，萬科踏入商業(yè)地產(chǎn)步伐同樣加快。

8月24日萬科在福州斥資6.53億元拿下北江濱商務(wù)的B8、B10地塊，這兩塊地規(guī)劃用途都是集中式商業(yè)；8月26日萬科又以7.28億元奪得佛山禪城季華五路4幅地塊，在4幅地塊中，地幅一凈面積為3507.79平方米，規(guī)劃為商業(yè)辦公、文化娛樂用地。

9月2日萬科回到東莞，以4737萬元拿下了一綜合用地地塊，該地塊用地面積共6342平方米，其中4770平方米為商業(yè)金融用地；10月20日，北京萬科與北京住總聯(lián)合體以21.2億元的價格競得北京昌平區(qū)回龍觀村舊村改造住宅及商業(yè)金融用地，規(guī)劃建筑面積為36.4613萬平方米。

苗琴指出，萬科作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍者，一向?qū)Ｗ⒂谧≌_發(fā)，在進(jìn)入2010年以來，在商業(yè)地產(chǎn)上也動作頻繁。萬科開始了試水商業(yè)地產(chǎn)。2010年堪稱是開啟萬科商業(yè)地產(chǎn)的元年。

百億投資再加速

除了競拍拿地之外，萬科還通過直接收購項目、啟動社區(qū)配套商業(yè)等，實現(xiàn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的大跨步。

萬科在10月20日與中信地產(chǎn)簽署北京CBD贏嘉中信戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元收購北京贏嘉(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)。這也被業(yè)內(nèi)視為萬科在北京進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性一步。

北京贏嘉位于北京區(qū)域，東長安街南側(cè)、東三環(huán)國貿(mào)橋東南角，總建筑面積4.2萬平方米。項目已于2001年建成。據(jù)悉，萬科準(zhǔn)備著手改造，該樓的B座將投入7000元/平方米改造成本。預(yù)計未來售價將達(dá)8萬元/平方米。

早報記者還了解到，此外在北京，萬科今年還將啟動共計40多萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施，這包括萬科藍(lán)山G1、G3號樓，以及長陽項目和五號公社等商業(yè)部分。

在西安，4月8日，萬科在曲江新區(qū)投資開發(fā)國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。據(jù)了解，該項目占地面積4872畝，集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流于一體。萬科預(yù)計投入開發(fā)總資金達(dá)到80億元。

在武漢，5月26日，萬科與來自杭州的國內(nèi)本土品牌酒店航母君瀾酒店集團(tuán)簽訂協(xié)議，在萬科城內(nèi)項目建造高端商務(wù)酒店。這也標(biāo)志著，萬科在武漢同樣開始正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

苗琴指出：“新增項目方面，萬科連續(xù)分別在北京、西安、東莞和武漢四個城市，全力打造3個體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務(wù)酒店項目，總投資額高達(dá)百億元?！?p>此外，在上海，萬科商業(yè)地產(chǎn)加速啟動。頭個商業(yè)項目位于浦江新鎮(zhèn)的萬科VMO將在12月份正式上市，項目為商務(wù)獨棟和小戶型辦公花園廣場。此外，萬科在閔行七寶規(guī)劃的、總建筑面積22.5萬平方米的一站式大型購物也浮出水面。這將是萬科在上海的頭個純商業(yè)地產(chǎn)項目。

商業(yè)版圖龐大

早報記者發(fā)現(xiàn)，今年年初至今，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及到北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域城市。

萬科地產(chǎn)總裁郁亮在2009年底曾明確表示，2010年萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科除80%開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，萬科商業(yè)地產(chǎn)計劃包括深圳5個酒店，及2010年落地的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，同時預(yù)計未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。

萬科地產(chǎn)董事長王石在今年8月對媒體表示，市大規(guī)模純住宅用地越來越少，更多是綜合體，萬科如果只做純住宅，就會失去很多機(jī)會；萬科預(yù)計今年開工面積800萬平方米，明年達(dá)到1000萬平方米，基本上每年以25%～30%速度遞增，即使是做純住宅，也有8%公建，公建里面會有60%的商業(yè)面積。1000萬平方米中6%就是60萬平方米，連續(xù)這樣下去，這個量也是非常大。

“相對于華潤、保利等大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的步伐則顯得較為小心謹(jǐn)慎?！泵缜僦赋?，關(guān)于是否進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科管理層內(nèi)部的想法曾存在較大分歧。較終在各種因素的作用下達(dá)成了共識，嘗試與住宅相配套的其他物業(yè)類型。

自2009年來，眾多開發(fā)商宣布未來戰(zhàn)略規(guī)劃中開始增加可持有物業(yè)比例。商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的趨勢所在。華潤計劃未來讓投資物業(yè)對總盈利的貢獻(xiàn)達(dá)到20%～30%、復(fù)地持有物業(yè)比重未來將提升至20%、保利將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到總體投資30%。

苗琴強(qiáng)調(diào)：“雖然萬科目前所做的商業(yè)地產(chǎn)主要是為給住宅項目帶來更多附加價值，但從長遠(yuǎn)來看，萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的嘗試，是為把企業(yè)打造成為綜合開發(fā)商奠定了堅實的基礎(chǔ)。”

(作者：秦明明)