2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售金額與銷售面積排行榜中，萬科成了贏家，榮膺雙料之余，也創(chuàng)下新的歷史記錄。保利地產(chǎn)獲2010年度房企銷售面積亞軍、銷售金額第四名；金地集團(tuán)排名居中，均位列兩榜第13名；招商地產(chǎn)排名則較為靠后，分列上述兩榜的第18名、第26名。

公開資料顯示，2010年萬保金招共計實現(xiàn)銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規(guī)模擴(kuò)張速度較快，而萬科的運(yùn)行效率較高。截至2010年3季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)較年初增長了52.27%，而萬科的存貨占流動資產(chǎn)比率較低，為68.59%，這與萬科一直強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式相符。

四大房企萬科篇

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭企業(yè)，萬科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。

報告顯示，2010年萬科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創(chuàng)造了新的記錄，使得萬科成為國內(nèi)家年銷售超過千億的房企。

而面對不斷深入的調(diào)控，及時調(diào)整開發(fā)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏，調(diào)低對利潤的追求，把調(diào)控可能帶來的業(yè)績影響降到較低無疑成為其銷售突破千億的保障。

這種順勢而為也體現(xiàn)在此前幾年。2007年，他們率先將開發(fā)轉(zhuǎn)向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應(yīng)政策要求大建特建小戶型，以滿足主力市場需求；2008年，當(dāng)行業(yè)迎來頭次調(diào)整時，萬科則迅速舉起降價大旗，搶先出貨。顯然，這種面對不同情況積極調(diào)整的策略使得萬科得以長期位居地產(chǎn)一哥的位置。

不過，銷售千億的背后，萬科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。頭先是盈利能力方面，這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長的行情并未很好地傳導(dǎo)至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現(xiàn)較大幅度的增長，萬科2010年全年的業(yè)績不會超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。

其次是資金的問題，如果僅僅從資產(chǎn)負(fù)債表分析，萬科的資金狀況確實不錯。截止三季度萬科的貨幣資金315億，占總資產(chǎn)1879億的16.7%，而流動比率，即短期借款加一年內(nèi)到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現(xiàn)金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。

但從萬科的三季報現(xiàn)金流量表來看，其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億，而經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，說明企業(yè)掙得少花得多；同時其前三季度銷售收入223億元，但經(jīng)營性現(xiàn)金流入是598億，說明63%的現(xiàn)金流來自以前年度收入或預(yù)收款；較后其2010年1-9月收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊會計師表示，收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金金額巨大，多為關(guān)聯(lián)方直接的現(xiàn)金往來，不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的嚴(yán)重短缺。

而如果要預(yù)測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報，進(jìn)一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現(xiàn)房占比大，就說明存貨的變現(xiàn)能力強(qiáng)，相反的，如果新開工項目多，反而會進(jìn)一步增加資金的需求量；截止三季度其預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經(jīng)預(yù)收了未來17個月的收入，這個數(shù)字也驗證了萬科未來資金會更緊張。

同時，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業(yè)外利潤僅2480萬，說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業(yè)務(wù)，也顯示了其利潤的健康性。

并且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個月就拿下了21處土地，且大多數(shù)位于二、三線城市。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬科2010年實現(xiàn)千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結(jié)果，而2010年全國范圍內(nèi)的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。

此外，萬科目前已經(jīng)將學(xué)習(xí)目標(biāo)從美國的住宅企業(yè)帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，希望學(xué)習(xí)其市場環(huán)境適應(yīng)能力，而萬科也確實在住宅市場遭遇連續(xù)調(diào)控后，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)的市場。此外針對重慶將試點房地產(chǎn)稅的消息，萬科已經(jīng)對相關(guān)媒體表示，房產(chǎn)稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計劃的落實，會抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。

2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售金額與銷售面積排行榜中，萬科成了贏家，榮膺雙料之余，也創(chuàng)下新的歷史記錄。保利地產(chǎn)獲2010年度房企銷售面積亞軍、銷售金額第四名；金地集團(tuán)排名居中，均位列兩榜第13名；招商地產(chǎn)排名則較為靠后，分列上述兩榜的第18名、第26名。

公開資料顯示，2010年萬保金招共計實現(xiàn)銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規(guī)模擴(kuò)張速度較快，而萬科的運(yùn)行效率較高。截至2010年3季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)較年初增長了52.27%，而萬科的存貨占流動資產(chǎn)比率較低，為68.59%，這與萬科一直強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式相符。

四大房企萬科篇

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭企業(yè)，萬科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。

報告顯示，2010年萬科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創(chuàng)造了新的記錄，使得萬科成為國內(nèi)家年銷售超過千億的房企。

而面對不斷深入的調(diào)控，及時調(diào)整開發(fā)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏，調(diào)低對利潤的追求，把調(diào)控可能帶來的業(yè)績影響降到較低無疑成為其銷售突破千億的保障。

這種順勢而為也體現(xiàn)在此前幾年。2007年，他們率先將開發(fā)轉(zhuǎn)向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應(yīng)政策要求大建特建小戶型，以滿足主力市場需求；2008年，當(dāng)行業(yè)迎來頭次調(diào)整時，萬科則迅速舉起降價大旗，搶先出貨。顯然，這種面對不同情況積極調(diào)整的策略使得萬科得以長期位居地產(chǎn)一哥的位置。

不過，銷售千億的背后，萬科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。頭先是盈利能力方面，這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長的行情并未很好地傳導(dǎo)至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現(xiàn)較大幅度的增長，萬科2010年全年的業(yè)績不會超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。

其次是資金的問題，如果僅僅從資產(chǎn)負(fù)債表分析，萬科的資金狀況確實不錯。截止三季度萬科的貨幣資金315億，占總資產(chǎn)1879億的16.7%，而流動比率，即短期借款加一年內(nèi)到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現(xiàn)金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。

但從萬科的三季報現(xiàn)金流量表來看，其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億，而經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，說明企業(yè)掙得少花得多；同時其前三季度銷售收入223億元，但經(jīng)營性現(xiàn)金流入是598億，說明63%的現(xiàn)金流來自以前年度收入或預(yù)收款；較后其2010年1-9月收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊會計師表示，收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金金額巨大，多為關(guān)聯(lián)方直接的現(xiàn)金往來，不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的嚴(yán)重短缺。

而如果要預(yù)測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報，進(jìn)一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現(xiàn)房占比大，就說明存貨的變現(xiàn)能力強(qiáng)，相反的，如果新開工項目多，反而會進(jìn)一步增加資金的需求量；截止三季度其預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經(jīng)預(yù)收了未來17個月的收入，這個數(shù)字也驗證了萬科未來資金會更緊張。

同時，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業(yè)外利潤僅2480萬，說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業(yè)務(wù)，也顯示了其利潤的健康性。

并且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個月就拿下了21處土地，且大多數(shù)位于二、三線城市。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬科2010年實現(xiàn)千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結(jié)果，而2010年全國范圍內(nèi)的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。

此外，萬科目前已經(jīng)將學(xué)習(xí)目標(biāo)從美國的住宅企業(yè)帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，希望學(xué)習(xí)其市場環(huán)境適應(yīng)能力，而萬科也確實在住宅市場遭遇連續(xù)調(diào)控后，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)的市場。此外針對重慶將試點房地產(chǎn)稅的消息，萬科已經(jīng)對相關(guān)媒體表示，房產(chǎn)稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計劃的落實，會抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。

四大房企招商篇

作為萬保金招四家龍頭房企中規(guī)模較小的一家，招商地產(chǎn)2010年的表現(xiàn)可說是不溫不火，雖然全年銷售金額和銷售面積上仍排在這四家的末尾，但截止2010年三季度的凈利潤卻超過了金地集團(tuán)，排到了第三的位置。

數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)2010年實現(xiàn)住宅銷售收入143億元，位列國內(nèi)地產(chǎn)商第18位，全年銷售的住宅面積為102萬平方米，排在第25位。而2009年，招商地產(chǎn)的銷售收入和銷售面積分別為157億元和123萬平方米。

由于招商地產(chǎn)已經(jīng)形成了深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為經(jīng)營區(qū)域的市場格局，而2010年的調(diào)控主要針對的就是上述地區(qū)，導(dǎo)致招商地產(chǎn)2010年上述兩項數(shù)據(jù)均出現(xiàn)小幅下滑。

穩(wěn)健式的發(fā)展是招商地產(chǎn)一貫的策略，所以其整體擴(kuò)張的速度相比于萬科與保利頗為落后。尤其是2010年上半年，招商地產(chǎn)沒有拿下一塊新的土地儲備，直到7月份這種情況才得

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