在房地產(chǎn)市場疲軟的背景下，房企資金正面臨“寒潮”。記者了解到，不少中小房企近期頻頻出售資產(chǎn)以避免重蹈“光耀地產(chǎn)危機(jī)”，與此同時(shí)，一些看似穩(wěn)健的龍頭房企也開始“甩包袱”以加速資金回籠。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)階段來看，房企資金鏈緊繃的狀況在未來一段時(shí)間內(nèi)難以緩解。在資金吃緊的壓力下，預(yù)計(jì)房企收購、并購、出售資產(chǎn)等動(dòng)作將更為頻繁，房地產(chǎn)市場正面臨新一輪整合大潮。

　　大小開發(fā)商加速賣項(xiàng)目

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所較新數(shù)據(jù)顯示，6月13日至19日，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)一改此前低調(diào)態(tài)勢，與建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。上周，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌金額居各行業(yè)之頭，一周新推掛牌金額合計(jì)達(dá)到16.51億元。

　　在這些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江潤和房產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓千島湖潤和建國度假酒店，江西盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售49%的股權(quán)，天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)，北京博宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓宜昌恒天發(fā)展置業(yè)有限公司65%股權(quán)，中國寰島(集團(tuán))公司轉(zhuǎn)讓?？诖鋶u溫泉度假酒店有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等。

　　中原地產(chǎn)市場研究部頭席分析師張大偉表示，在信貸緊張的大環(huán)境下，中小房企較龍頭企業(yè)來說資金來源單一，在企業(yè)不能通過降價(jià)有效回籠資金或找到其他有效融資渠道的背景下，顯然面臨經(jīng)營困境，賣資產(chǎn)是企業(yè)為了避免成為個(gè)光耀地產(chǎn)、興潤置業(yè)不得已而為。

　　住建部政策研究研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中小房企的項(xiàng)目大多在三四線城市及個(gè)別的二線城市，由于市場和較初預(yù)判有較大差別，回款難度較大。加上現(xiàn)階段商業(yè)銀行開發(fā)貸實(shí)行名單制管理，中小房企難以借到資金，所以賣資產(chǎn)自保是其較現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　值得注意的是，較近出售資產(chǎn)的不僅僅是中小房企，一些大房企亦在其列。據(jù)悉，北京城建年內(nèi)已經(jīng)兩度掛牌出讓資產(chǎn)。近期，北京城建以不低于1億元的掛牌底價(jià)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán)，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價(jià)不低4.65億元。此前，北京城建已將北京曜陽國際老年公寓項(xiàng)目公司股權(quán)的80%和6.18億元債權(quán)，作價(jià)6.43億元。

　　中冶置業(yè)日前加速分拆南京下關(guān)“地王”地塊，以10.4321億元的底價(jià)，將南京五道口置業(yè)100%股權(quán)以及68551萬元債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。這已是中冶置業(yè)今年第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán)，3月，中冶置業(yè)曾將旗下“南京港寧置業(yè)”和“龍江灣置業(yè)”兩家公司的60%股權(quán)，作價(jià)20.68億元賣給了深業(yè)集團(tuán)，并將“南京立方置業(yè)”的100%股權(quán)，作價(jià)9億多元賣給了上海證大地產(chǎn)。此后，又以25.38億元將南京金名城置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給北京龍湖。

　　此外，在收購潮中，萬科也不再僅僅是購方的角色。6月10日，浙江萬科南都將杭州萬業(yè)置業(yè)有限公司34%、33%的股權(quán)分別賣給朗詩綠色地產(chǎn)、寧波金翔。

　　對此，張大偉表示，房企在2013年非理性的擴(kuò)張帶來的是高負(fù)債，因此房企加速賣項(xiàng)目以解資金之渴，緩解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)“尤其是資金沉淀時(shí)間較長、收益不明顯或短期難開工的項(xiàng)目，將是房企售賣的主要目標(biāo)”。

　　思金如渴

　　上市房企負(fù)債率過高

　　中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，對23家在A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史較高水平。

　　從剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來看，今年一季度，23家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%)，房企償債壓力不容小覷。

　　負(fù)債高企之際，房企資金來源渠道卻在不斷收緊。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長3.6%，增速比前四個(gè)月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。

　　機(jī)構(gòu)較新數(shù)據(jù)顯示，5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。這也意味著這10家標(biāo)桿房企的融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，創(chuàng)下近11個(gè)月以來新低。

　　而近兩年比例大增的直接融資，即作為中小房企資金多數(shù)來源的信托等第三方機(jī)構(gòu)，也出現(xiàn)大幅收縮。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房地產(chǎn)集合信托市場逐月走弱，5月成立的房地產(chǎn)集合信托占比僅為18.1%，為年內(nèi)較低值。

　　趙路興表示，一方面美聯(lián)儲逐漸退出QE，加大了房企海外融資的難度；另一方面，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向的同時(shí)，信托基金等將迎來還款高峰期，也進(jìn)一步促使信托類產(chǎn)品急劇收縮。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的間接融資渠道、直接融資渠道被逐一封死，經(jīng)營資金面臨的壓力。

　　記者了解到，在融資渠道收窄的同時(shí)，房企銷售回款也大幅回落。26日，中糧置地公布盈利預(yù)警，預(yù)期截至今年6月30日，前6個(gè)月盈利按年大幅下降。中糧方面表示，盈利下滑主要原因是由于投資物業(yè)于相關(guān)時(shí)間之公平值預(yù)期增幅下降所致。

　　此外，在A股上市的房企中，已有20家公司發(fā)布了半年報(bào)預(yù)告。其中，明確增加盈利的只有5家，有14家明顯下滑，榮豐控股、嘉凱城、創(chuàng)興資源等企業(yè)發(fā)布了頭虧預(yù)警，深物業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、世榮兆業(yè)、廣宇集團(tuán)、濱江集團(tuán)等發(fā)布了預(yù)減。

　　張大偉分析表示，因?yàn)槿ツ杲Y(jié)轉(zhuǎn)的部分銷售額，目前數(shù)據(jù)其實(shí)低估了企業(yè)的壓力，下半年很多企業(yè)面臨的壓力更大。“一線城市籠罩在觀望氛圍之中，盡管近期已有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià)，如北京大興、通州等郊區(qū)多個(gè)樓盤降價(jià)幅度超過10%，但成交依舊表現(xiàn)遜色”。

　　“雖然近期央行房貸五條釋放出頭套房貸定向?qū)捤傻男盘?，且多地傳出限購松綁的消息，但也很難在短時(shí)間內(nèi)對樓市整體回暖產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效應(yīng)。我們預(yù)計(jì)，接下來房企迫于銷售業(yè)績以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項(xiàng)目主動(dòng)加入降價(jià)行列。”張大偉說。

　　大浪淘沙

　　行業(yè)將迎來新一輪整合

　　近日，有報(bào)道稱上海悅合置業(yè)有限公司旗下嘉定悅合國際廣場項(xiàng)目表示，因資金問題該項(xiàng)目已于6月1日被迫停工，并延遲交房半年。悅合置業(yè)相關(guān)工作人員表示，公司資金鏈斷掉后，現(xiàn)階段正在和一家央企談并購事宜，虹口區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目也準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，公司杭州項(xiàng)目如果有回款也會(huì)及時(shí)支援這個(gè)項(xiàng)目。

　　趙路興表示，部分房企短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)面臨倒閉破產(chǎn)或被收購的企業(yè)。

　　張大偉認(rèn)為，房企半年報(bào)壓力巨大，在認(rèn)購下滑的情況下，房企面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的壓力。在部分千億級房企業(yè)績都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊(duì)的百億級房企和中小房企，即將經(jīng)歷一場大浪淘沙的分化。

　　清科研究發(fā)布的報(bào)告也顯示，2014年季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然領(lǐng)跑其他行業(yè)，以55 .49億美元交易額的成績排名，占比達(dá)23.9%。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多個(gè)方面全面開展。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，有三類房企正處于危險(xiǎn)之中：類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績較容易受到影響；類是前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類是資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)。

　　對此，萬科董事會(huì)主席王石近日表示，他一直認(rèn)為樓市有調(diào)整的必要，目前樓市增長的放緩主要是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所致，預(yù)計(jì)未來2至4年會(huì)處于持續(xù)調(diào)整期，但不同城市及地區(qū)的調(diào)整幅度難以一概而論。他認(rèn)為，不應(yīng)針對樓市再出臺大規(guī)模刺激政策，應(yīng)該讓樓市軟著陸，允許市場自行調(diào)整，“沒有新政策就是好政策”。

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