視點(diǎn)1：建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性調(diào)控政策

在目前的調(diào)控新政下，土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；從全國(guó)70個(gè)大中城市市場(chǎng)情況來(lái)看，房屋交易量迅速下滑的情勢(shì)，正從一線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市蔓延。

在這一情況之下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，在上今年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不確定性因素下應(yīng)需暫緩出臺(tái)新的緊縮性調(diào)控政策。

“當(dāng)前需要暫緩出臺(tái)緊縮性調(diào)控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。土地供應(yīng)不足和開(kāi)發(fā)商拿地不積極，將可能成為影響2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大問(wèn)題。今年上半年，全國(guó)土地供應(yīng)完成計(jì)劃還不到三分之一?！?p>在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)朱中一提醒說(shuō)，在希望政策穩(wěn)定的同時(shí)要警惕的市場(chǎng)信號(hào)：由于有效供給減少，房?jī)r(jià)在高位盤(pán)整，從而帶來(lái)了房租價(jià)格的迅速上漲。

上半年40個(gè)城市的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在土地購(gòu)置面積上，8個(gè)城市出現(xiàn)同比下降，其中深圳同比下降99.7%，而在土地開(kāi)發(fā)面積數(shù)據(jù)中，9個(gè)城市下降幅度超過(guò)50%。

從這一組數(shù)據(jù)來(lái)看，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的效果是顯著的，同比房?jī)r(jià)增幅下降，環(huán)比房?jī)r(jià)下降，開(kāi)發(fā)商資金充裕度下降，調(diào)控的初步目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。

為了防止政府進(jìn)一步緊張收緊政策華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)建議開(kāi)發(fā)商盡早降價(jià)，否則政府能出臺(tái)更加嚴(yán)厲的打壓政策。

政策是否加強(qiáng)，下一步該何去何從參會(huì)專(zhuān)家均沒(méi)有一個(gè)清晰的定論。北京師范大學(xué)研究主任鐘偉表示中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)黃金十年已經(jīng)過(guò)去，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量不高以及過(guò)度發(fā)鈔；城市化進(jìn)程等問(wèn)題房地產(chǎn)行業(yè)已因透支而早衰。

視點(diǎn)2：中國(guó)房地產(chǎn)四大缺陷

在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任陳淮看來(lái)造成今天房地產(chǎn)業(yè)騎虎難下的局面在于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多缺陷，表面上房?jī)r(jià)、供應(yīng)量、政策直接作用于整個(gè)產(chǎn)業(yè)，而制度設(shè)計(jì)缺陷才是問(wèn)題的根源。

陳淮在此次博鰲論壇的演講中表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)缺陷是市場(chǎng)化淘汰機(jī)制缺失，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在低端的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段，在環(huán)保競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)等方面并沒(méi)有做好準(zhǔn)備。

其次是產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均衡。陳淮表示，房地產(chǎn)業(yè)在任何國(guó)家都是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，是一種客觀(guān)存在。但目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)非常不公平地集中在購(gòu)房者身上，這也是產(chǎn)業(yè)不合理的一個(gè)方面。

第三就是交易主體缺位。作為供給方的開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)作為需求方的較終購(gòu)房者個(gè)人，供求雙方之間沒(méi)有任何緩沖的層次，導(dǎo)致供求雙方在空間、時(shí)間、價(jià)格、檔次、質(zhì)量等方面的矛盾直接碰撞。陳淮建議，可以通過(guò)指數(shù)交易方式分流投資性需求，使老百姓規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

第四，需求早熟。陳淮認(rèn)為，老百姓應(yīng)該改善住房，政策應(yīng)該加大老百姓改善住房的步伐。但實(shí)事求是地講，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的平均住房水平和中國(guó)住宅建設(shè)的檔次相對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段來(lái)說(shuō)明顯超前。

“這些問(wèn)題不是通過(guò)宏觀(guān)調(diào)控能夠解決得了的”，陳淮告訴記者，如果制度仍然缺位，調(diào)控就不可能成功。

顯而易見(jiàn)，房?jī)r(jià)崩潰并非中國(guó)經(jīng)濟(jì)的真正風(fēng)險(xiǎn)所在，而在于供給過(guò)剩阻礙了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在國(guó)家迫切需要改變?cè)鲩L(zhǎng)模式的當(dāng)下，過(guò)熱的房地產(chǎn)卻給金融改革設(shè)置了重重障礙，并固化長(zhǎng)期以來(lái)的低效率。

視點(diǎn)3：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型剩較后機(jī)會(huì)

新政百日之后，在量跌價(jià)滯的當(dāng)口，逐漸顯現(xiàn)的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)陰晴不定狀況，使整個(gè)行業(yè)的走勢(shì)更是迷霧重重。

而官方的態(tài)度似乎依然堅(jiān)決，日前住建部政策研究相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已對(duì)此次樓市調(diào)控有可能帶來(lái)的影響做好了充分準(zhǔn)備，調(diào)控政策不會(huì)半途而廢。

7月4日，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智表示，國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓較低價(jià)30%。而今年3月國(guó)土部?jī)H規(guī)定“競(jìng)購(gòu)保證金不得低于出讓較低價(jià)的20%”。

同月底國(guó)土資源部公布了一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。與此同時(shí)北京、上海、杭州、深圳四地銀行發(fā)出開(kāi)始“停止第三套房貸”，進(jìn)一步收緊信貸。

一系列政府行動(dòng)似乎都表明，房產(chǎn)業(yè)調(diào)控這次是動(dòng)真格了。

國(guó)務(wù)院研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能走回頭路，必須看成是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的開(kāi)始。轉(zhuǎn)型本應(yīng)該在2005—2007年進(jìn)行，但目前還有較后的機(jī)會(huì)，世界經(jīng)濟(jì)反彈給中國(guó)帶來(lái)短暫的機(jī)會(huì)，我們要趁著穩(wěn)定的機(jī)會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

如果今年四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落到8%，房地產(chǎn)調(diào)控所損失的GDP可能會(huì)有2個(gè)點(diǎn)左右，如果加上其對(duì)上下游影響的帶動(dòng)性，這個(gè)數(shù)字或?qū)⑦_(dá)到4個(gè)點(diǎn)。如果不能解決通貨穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型問(wèn)題,不排除2020年之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生劇烈危機(jī)調(diào)整可能。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)周其仁在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，政府調(diào)控也面臨兩難的抉擇，調(diào)控政策是一把雙刃劍，目前人民幣還在升值，出口形勢(shì)不樂(lè)觀(guān)，調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)需要時(shí)間和資本，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)暴漲暴跌，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)勢(shì)必將出現(xiàn)二次探底。

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，新政之下，我們應(yīng)該有一個(gè)良好的心態(tài)應(yīng)對(duì)，在這一階段好好反思一下行業(yè)存在的問(wèn)題，這是一次艱難的抉擇，也是行業(yè)轉(zhuǎn)型的較后機(jī)會(huì)。

視點(diǎn)4：把市場(chǎng)交給市場(chǎng)

樓市調(diào)控已到微妙時(shí)刻。和以往一樣，中房協(xié)出面建言國(guó)務(wù)院暫緩繼續(xù)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控政策。2008年9月，時(shí)值房地產(chǎn)市場(chǎng)因受緊縮性調(diào)控政策的影響而陷入低迷之時(shí)，中房協(xié)即曾建言國(guó)務(wù)院“救市”。作為房地產(chǎn)企業(yè)利益代言人，中房協(xié)的舉動(dòng)立即引發(fā)民眾和專(zhuān)家普遍反對(duì)。

近十年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程一直行走在過(guò)度畸形的模式下，GDP增長(zhǎng)搭上房地產(chǎn)業(yè)的高速列車(chē)，一路狂飆，其創(chuàng)造出的高額利潤(rùn)一度超過(guò)其他行業(yè)幾倍甚至數(shù)十倍。

房地產(chǎn)業(yè)的持久堅(jiān)挺正是GDP對(duì)該行業(yè)的過(guò)度依賴(lài)。而現(xiàn)在，在“新國(guó)十條”背景下，一切悄然轉(zhuǎn)變，政府正試圖扭轉(zhuǎn)局面，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。大多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為，雖然樓市調(diào)控對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)有所影響，如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%，個(gè)人按揭貸款 違約的情況就會(huì)明顯上升，給金融系統(tǒng) 造成壞賬壓力，但樓市調(diào)控使經(jīng)濟(jì)陷入二次探底的可能性并不存在。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱亦在“博鰲房地產(chǎn)論壇”活動(dòng)中發(fā)表言論表示，GDP從年初預(yù)計(jì)的12%下降到預(yù)期增長(zhǎng)9%，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正?；卣{(diào)的結(jié)果，“不要拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來(lái)嚇唬人。”

“把市場(chǎng)交給市場(chǎng)，一切回到自然的順序當(dāng)中，只有這樣行業(yè)才可能正常健康地發(fā)展?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，正是調(diào)整的階段成效。今年三、四季度將是新增庫(kù)存大量形成的時(shí)期，也可能是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下調(diào)的時(shí)期。政府下定決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，那么接受調(diào)整需要付出的代價(jià)就是必然的了。

拓展閱讀：黃鑫十年已遠(yuǎn)去

博鰲房地產(chǎn)論壇源于2001年8月，已連續(xù)成功舉辦九屆，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格較高、較權(quán)威、規(guī)模、影響較廣的專(zhuān)業(yè)論壇，是中國(guó)地產(chǎn)智慧尖峰對(duì)撞的 高端盛會(huì)！論壇的定位是中國(guó)地產(chǎn)界頭腦級(jí)會(huì)議、中國(guó)房地產(chǎn)界思想性論壇。每屆論壇出席規(guī)模在600人左右，出席者90%為房地產(chǎn)行業(yè)、金融投資機(jī)構(gòu)、媒體總裁級(jí)別專(zhuān)業(yè)。它已成為地產(chǎn)界萬(wàn)眾矚目的年度盛事。

博鰲這十年

2001即頭屆博鰲房地產(chǎn)論壇于8月15-18日在博鰲金海岸酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“反思中國(guó)房地產(chǎn)的興衰成敗，啟迪地產(chǎn)新思維”

2002博鰲房地產(chǎn)論壇于9月5-8日在博鰲金海岸酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“新地產(chǎn)、新資本、新財(cái)富”

2003博鰲房地產(chǎn)論壇于8月22-25日在博鰲金海岸酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“金融緊縮下的中國(guó)房地產(chǎn)” 該年發(fā)起“中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)”

2004博鰲房地產(chǎn)論壇于8月6-9日在博鰲索菲特酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“宏觀(guān)調(diào)控下的中國(guó)房地產(chǎn)”

2005博鰲房地產(chǎn)論壇于7月29日-8月1日在博鰲金海岸酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“變革中的中國(guó)房地產(chǎn)”

2006博鰲房地產(chǎn)論壇于7月3-6日在博鰲凱賓斯基酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“轉(zhuǎn)型年代的中國(guó)房地產(chǎn)”

2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月16-19日在博鰲索菲特酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“尋找中國(guó)房地產(chǎn)共同的未來(lái)”

2008博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13-16日在博鰲索菲特酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“改革三十年 大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”

2009博鰲房地產(chǎn)論壇于8月12-15日在博鰲索菲特酒店召開(kāi)

年會(huì)主題是“復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來(lái)”

(作者：謝文軒)