種種跡象表明，不斷出臺的樓市調(diào)控新政正在醞釀著中國房地產(chǎn)一場大規(guī)模洗牌。現(xiàn)金流差、抗風(fēng)險能力弱的中小型房企，無疑將退出中國樓市群雄紛爭的大舞臺。大型房企也開始紛紛“見風(fēng)使舵”，以轉(zhuǎn)型謀求生存。

頭先是由“土地為王”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金為王”。一直以來，房地產(chǎn)界把土地儲備作為衡量一家房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展?fàn)顟B(tài)的較重要指標(biāo)。誰有地誰狠?？蛇@一情形正在改變。

恒大八五折降價風(fēng)潮曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。據(jù)恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，八五折優(yōu)惠措施仍在各地實施，不過，外界的反應(yīng)似乎平靜了許多。

“許家印這一招其實是明智的，是一石三鳥的好棋?！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)界人士分析認為，其一，降價是響應(yīng)國家樓市新政的積極措施；其二，迅速回籠資金，可以應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場波動；三是主動降價，倒逼中小房企，引發(fā)市場洗牌，尋求市場兼并機會。

事實證明，恒大這一招是有效的。較近，上市房企紛紛公布5月份銷售業(yè)績，統(tǒng)計顯示，14家上市房企8家下跌，然而恒大6月8日公布的業(yè)績卻是依舊驕人：5月恒大實現(xiàn)合約銷售額40.5億元，創(chuàng)下今年以來的單月較高紀(jì)錄，同比增長328.6%，合約銷售面積64萬平方米，同比增長240.3%。合約銷售均價為每平方米6326元，同比增長26%。與4月相比，合約銷售額環(huán)比增長8.3%，銷售面積環(huán)比增長10.7%，銷售均價環(huán)比下降2.2%。

恒大5月業(yè)績飄紅與其全國范圍八五折促銷是分不開的。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞甚至直言不諱地指出，哪個企業(yè)先降價，哪個企業(yè)就會占了先機，他還奉勸那些仍在“死扛”的開發(fā)商，“不降價或?qū)⒚媾R資金鏈壓力。”

其次是從“主攻一線”轉(zhuǎn)向二三線城市。

那么，新政之下，哪里是房企的重災(zāi)區(qū)？京滬深穗房價肯定會率先松動。如果有新政之前是“得一線城市者得天下”的話，那么今后將是二三線城市的天下。不管是有先見之明還是戰(zhàn)略巧合，那些早就布局二三線城市的地產(chǎn)商現(xiàn)在無疑是日子較好過的。

恒大是中國較早拓展二三線城市的房企。經(jīng)過多年的深耕，目前恒大絕大多數(shù)項目都是位于目前潛力無限的二三線城市。作為專注于較具發(fā)展?jié)摿Φ氖€城市的地產(chǎn)發(fā)展商，今年季度，恒大二線城市銷售額已占90%以上，可見其產(chǎn)品布局合理、抗風(fēng)險能力大。

強大的剛性需求是二三線城市的優(yōu)勢。在合肥恒大城開盤現(xiàn)場，記者采訪一位當(dāng)場市民，他坦言，“價格并不算低，性價比還不錯，反正自己要住。”當(dāng)然，換言之，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，其實對房企提出了民生地產(chǎn)的更高要求。不轉(zhuǎn)換思路，仍然用一線城市的思路作戰(zhàn)二三線城市，那一定是行不通的。

除了恒大，其他如萬科、合生等開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市應(yīng)對調(diào)控新政。二三線城市注定將成為大型房企的重要戰(zhàn)場。

第三種轉(zhuǎn)型就是從“專注”住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“染指”商業(yè)地產(chǎn)。

6月8日，鵬欣集團在南京秦淮河畔正式啟動水游城全國戰(zhàn)略，力求將這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國。鵬欣期望水游城帶來的不僅是量化到金額的收益回報，而且希望以“后起之秀”的身份躋身商業(yè)地產(chǎn)集團軍。

在金陵亮劍當(dāng)天，活動策劃方美地行為鵬欣組織了一場由財經(jīng)主播曾子墨、財經(jīng)專家謝百三和財經(jīng)名嘴牛刀等主演的財經(jīng)名嘴秀。過濾掉那些應(yīng)景之辭，三人對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的討論倒是耐人尋味的，對目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑也許是一個較好的注釋。

討論會上，謝百三向房企高調(diào)喊話“離開大城市”。他認為，在大城市生活住房成本太高，致使居民的幸福感降低，反而在中小城市能活得更愜意。“商業(yè)房地產(chǎn)在中小城市前途非常廣闊，商業(yè)地產(chǎn)適時的進入反過來對中小城市的發(fā)展也會有一個很大的推動?！?p>牛刀甚至建議，目前國家應(yīng)該對商業(yè)地產(chǎn)進行探索性的政策優(yōu)惠，尤其是信貸政策，“這對二三線城市的發(fā)展很有好處?！彼J為，目前部分商業(yè)住宅地價倒掛的現(xiàn)象期待著市場回歸理性。“慢慢的調(diào)整中有一個回歸過程，所以中小投資人投資商鋪的潛力比投資住宅的潛力要大?！?p>中國不斷提速的城市化進程給了商業(yè)地產(chǎn)無限想象空間。中國購物產(chǎn)業(yè)資訊主任郭增利在研討中表示，商業(yè)地產(chǎn)是衡量一個地方發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，“我相信，如果一個城市沒有讓外來的游客樂于光顧的商場，這個城市是一定需要改進的。”

房企如何應(yīng)對樓市新政？有人說，降價銷售是必然；也有人說，二線城市是王道；也有人說，商業(yè)地產(chǎn)才是正道。其實無論如何，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，只有順勢而為，找到適合自身發(fā)展的獨特道路，才能贏得較終的勝利。

(作者：程惠建)